지구단위계획 인센티브의 실효성에 관한 연구 : 민간의 손실 편익을 중심으로

지구단위계획의 공공공지 제공에 따른 인센티브 실효성을 분석했다.

본 연구의 목적은 지구단위계획의 도입과 더불어 제기된 여러 가지 이슈 가운데 특히 인센티브에 대한 민간입장에서의 실효성을 분석하는 데에 있다. 이를 위해 공개공지 혹은 공공공지의 제공으로 인한 민간입장에서의 물리적 공간의 증감을 면적 혹은 경제적 가치로 측정한 후 보상적 개념의 인센티브 기준을 설정하고자 하였다. 도출된 보상적 개념의 인센티브 기준을 활용하여 현재 운용되는 인센티브 의 실효성을 평가하였고 이를 통해 정책적인 시사점을 찾고자 하였다. 연구는 공공공지, 공개공지 인센티브에 한정하여 진행되었으며 공공공지는 기부채납전후의 연면적의 보상을, 공개공지는 제공면적대비 인센티브로 인한 완화면적의 경제적 가치보상을 분석틀로써 사용하였다. 연구의 분석결과는 보상개념의 인센티브 기준도출을 통해, 기존의 인센티브를 평가할 수 있는 하나의 개념적 잣대가 될 수 있음을 예시하였고 이로부터 다음과 같은 정책적 시사점이 도출되었다. 공공공지의 경우, 첫째, 공공공지 인센티브는 최근 개정된 서울시 도시계획조례가 대지면적의 감소효과를 고려하였고, 용적률할증계수의 차별성을 두어 향후 적용가능성이 높다. 둘째, 도시계획법 시행령상의 용적률, 건폐율, 높이제한 인센티브는 연면적보상조차도 이루어지지 않아 실효성이 없는 것으로 나타났다.

셋째, 인센티브의 적용시 용량증가를 건폐율이나 높이제한완화로 구체화할 필요가 있을 수 있으나, 건폐율, 높이제한의 상한선이 존재하기 때문에 한가지 제어요소의 무제한완화는 사실상 불가능하다. 이에 대한 대안으로 건폐율, 높이제한 인센티브의 연동운영가능성을 예시하였다. 계획가가 의도한 용적률 인센티브 상에서, 건폐율, 높이제한의 상한선이 존재하고 이를 최대로 확보하는 경우와, 어느 한가지 제어요소에 대한 민간의 선호(Preference)가 존재하는 경우로 나누어 모의실험을 하였다. 분석 결과는 어느 한가지 제어요소에 대한 인센티브 부여는 상한선에 따른 한계가 존재하며, 따라서 주어진 개발용량 인센티브를 보장하기 위해서는 건폐율, 높이제한의 연동운용이 필요함을 보여주었다. 공개공지의 경우, 유형별로 실제계획에서 나타나는 인센티브 기준을 제공비율 가중치 λ를 도입하여 일반화 한 후 의무조성비율의 유무에 따라 B/C 분석을 사용하였다. 첫째, B/C Ratio의 값이 1이 되는 보상적 개념의 제공비율 가중치 λ의 도출결과 공개공지 유형별로 큰 차이가 존재하여 유형별 공개공지에 따른 인센티브의 차별적 적용이 타당함을 보여주었다.

둘째, 의무조성비율 적용시, 민간의 입장에서 B/C Ratio 값은 조성비율의 증가에 따라 증가하지만, 임계치이상의 조성비율이상에서는 한계편익이 감소하며 그 값은 의무조성비율 미적용시의 B/C Ratio 값에 수렴하고 있는 것으로 나타났다. 이는 B/C Ratio 값이 증가하는 조성비율 임계치까지는 공개공지 형성이 개발용량취득을 위한 수단으로서 활용될 가능성을 가지고 있고 그 이상에서는 추가적인 공개공지 제공을 위한 유인효과가 없음을 나타낸다. 공개공지와 관련한 기존의 많은 연구들은 공공의 관점에서, 이론적 당위성에 근거한 결론도출이나 사례중심의 접근방법을 취하고 있다. 본 연구에서는 인센티브에 의한 실제 행위주체인 민간의 관점에서 이론적 접근과 모의실험을 통해, 어느 정도의 인센티브 기준에서 민간이 계획지침을 이행할 것인지에 대한 개념적 기준을 제시하였다. 본 연구에서 제시된 인센티브 실효성의 개념은 향후 공개공지, 공공공지의 질적인 측면을 고려하여 수정, 보완되어야 한다. 또한 개발용량 산정시 필지별조건과 가로구역별 높이제한에 대한 명확한 기준이 없어 개발용량의 증가를 전제로 한 인센티브의 정확한 평가가 어려운 한계가 있다. 아울러 제시된 인센티브 개선기준을 실제 사례에 적용하여 보완한다면 개념적기준이 아닌 실제 적용가능한 인센티브기준으로 활용될 수 있을 것이다.

This paper attempts to valuate effectiveness of incentive zoning out of issue which is suggested in urban design introduction. This study defines the criterion of ‘compensation-based’ incentive zoning which means equivalent between cost and benefit of private. This enable to estimate effectiveness of incentive zoning for policy suggestion. It is set limits to public space and open space in this study. For measurement of cost and benefit, gross floor area equality is assumed in public space, economic value equality in assumed in open space. The analysis result can be used the conceptual criterion estimating existing incentive zoning which implys policy suggestion. In case of Public Space . .

. Firstly, recently amended ordiance of Seoul considers reduction of lot size and discriminates ‘FAR-bonus-parameter k'. So it is very applicable criterion from now on. Secondly, FAR(Floor Area Ratio), BCR(Building Coverage Ratio), height-limit incentive in existing urban planning law doesn't guarantee compensation of gross floor area. so, it is not confirmed effectiveness of incentive zoning. Thirdly, It needs BCR or height-limit control explains concretely FAR incentive. but it is impossible unlimited relief of BCR or height-limit because of upper limit of them in the actual. By means of an alternative, it needs BCR and height-limit control have a connected system.

A sham examination is executed in two cases, one is private assures upper limit of BCR or height-limit, the other is private prefer BCR to height limit vice versa. If incentive zoning of only one is applied, it exceeds upper limit of BCR or height-limit. So connection of BCR and height-limit is necessary. In case of open space, cost-benefit analysis is used whether Compulsory- Constitution-Rate is applied or not. For analysis, It is applied the ConstitutionRate Multiplier λ which differentiates incentive zoning according to a type of open space. Firstly, Compensation-based λ is very different according to type of open space.

In actual plan, λ should be applied differently according to type of open space. Secondly, Applied Compulsory-Constitution-Rate, B/C ratio of private increases by critical constitution rate. but supposed to Compulsory-Constitution-Rate not applied , a marginal B/C ratio is decreased, drawing near B/C ratio from this rate. So by critical constitution rate, Incentive zoning of open space can be used to achieve additional gross floor area. on the contrary, from critical constitution rate, there is no induction to offer additional open space. Preceding studies proposed the alternative based on standpoint of Public or approached to case study.

but this paper proposes conceptual standards of incentive zoning by theoretical approach and a sham examination on standpoint of private. Proposed concept of effectiveness needs to be adjusted considering the quality of open space and public space. and It is difficult to estimate accurately incentive zoning in the absence of the standard of district height limit. In addition, for applying standard of incentive zoning to the actual plan, the proposed conceptual standard of incentive zoning should be adjusted based on realized planning case.