주택 재건축 규제 정책의 효과 분석 : 소형주택 의무비율을 중심으로 = The analyzing evidence of the inefficient policy for the regulation of housing reconstruction : Focused on the policy of small-sized residential reconstruction duty

재건축사업의 소형주택 의무비율 규제 효과와 개선방안을 분석했다.

지금까지 주택정책의 규제를 연구하는 접근방법은 경제학적 또는 법학적 분석에 지나치게 치우쳐왔다. 그러나 본 연구는 정부의 규제, 시장 내외부의 급격한 환경변화 같은 외부충격에 대한 부동산인간의 반응은 정책의 성패에 많은 영향을 미치므로, 부동산학의 관점에서 주택재건축 소형주택 의무비율 제도에 대한 이해당사자인 조합원들의 반응행태를 살펴보고, 이를 바탕으로 정책을 수립하는 것은 매우 중요하다고 보았다. 이를 위하여 본 연구의 목적은 정부규제의 대상자인 조합원들의 갈등심화와 정책불신에 대한 규제제도의 개선요구에 대한 민원사례 분석과 설문에 기초한 실증분석을 바탕으로 재건축사업에 미치는 부정적 영향을 규명하였다. 현행 재건축 법률과 통계자료와 재건축 전 · 후 사업성을 검토하여 문제점을 분석하고 그에 따른 제도개선 대안을 찾아내어, 정책적 시사점을 도출하여 향후 소형주택 의무비율 규제의 개선대안을 제시하는데 두었다. 연구방법은 정부규제에 따른 재건축사업의 갈등이 부동산 인간의 의식과 행태 에 어떻게 영향을 끼치는가 하는 것을 행태과학 접근법과 의사결정 접근법에 근거한 이론적인 분석틀을 세워 사례를 분석하고, 문제점을 파악한 후 정책효과를 실증분석한 후 합리적 선택 제도주의 이론에 근거하여 정책효과를 꾀할 수 있도록 개선대안을 제시하였다.

먼저 소형주택 의무비율 적용에 대한 이해 당사자인 조합원들의 민원사례를 심층적으로 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 조합원간의 주택규모(평형) 배정을 둘러싼 갈등원인의 제공이다. 소형주택 의무비율 규제는 조합원의 주택규모 배분 관행을 지킬 수 없게 하여 갈등요인으로 작용하게 하였다. 둘째, 신규주택 공급의 위축 및 아파트가격의 상승원인이 되고 있다. 소형주택 의무비율 제도가 적용되면 재건축 사업의 수익성이 저하될 수밖에 없다. 채산성 악화는 조합원들의 분담비용을 증가시켜, 재건축사업을 연기하거나 혹은 포기하게 만들어, 재건축을 통한 아파트 신규공급이 위축될 수밖에 없다. 셋째, 조합원 평형별 분담금 차이는 별로 없으나 규모(평형)별로 소형과 중대형 가격에는 큰 차이가 발생한다. 이는 소형규모(평형)에 배정된 조합원과 대형규모(평형)에 배정된 조합원간 형평성 침해와 자산배분의 불평등에 따른 재건축 반대로 사업의 지연과 이에 따른 인허가권자인 지방자치단체의 행정력의 낭비와 아울러 정부정책에 따른 불신을 초래한다. 넷째, 소형주택 의무비율 제도와 같이 단순히 주택의 면적을 기준으로 삼는 주거복지 대책은 실제 정책목표 집단인 저소득층의 주택문제를 해결하는데 정책적 실효성이 크지 않다는 것이다. 다음으로 이 규제대상 단지의 조합원 의식을 조사하여 제도 · 법 · 정책신뢰도 측면에서 문제점을 분석한 결과 다음과 같은 점이 지적되었다.

첫째, 제도의 문제점은 도시의 물리적 환경을 저해하고 기반시설의 체증을 야기하며, 주택관리를 소홀히 하는 것 등을 지적했다. 둘째, 법률관계 문제점은 지역균형발전에 근본해결이 안되고 중형아파트 재건축사업성이 하락하여 전월세 가격하락에 미치는 영향이 적은 것 등을 지적했다. 셋째, 정책신뢰도의 문제점은 호당 면적축소로 주거 질을 저하시키며, 수익성을 저하시키고, 중대형 공급부족으로 중대형의 희소성을 증가시키는 문제점 등이 있다고 지적했다. 위의 재건축단지의 민원사례와 설문조사에 의한 문제점을 근거로 이 규제정책의 효과성을 실증 분석한 결과 는 다음과 같다. 첫째, 소형주택 의무비율 제도의 제도적 · 법률적 요인의 독립변수가 규제의 집행에 따른 종속변수인 재건축사업의 목표달성, 재건축사업의 지장과 정부정책의 신뢰도 저하, 제도개선 방향에 통계적으로 유의하였다. 둘째, 학력, 성별에 의한 관심과 이해도가 높은 조합원 일수록 소형주택 의무비율 제도의 문제점을 잘 파악하고 있는 것으로 나타나, 규제정책의 완화, 폐지의 제도개선 등 주택정책 방향설정에 중요한 의미를 갖는다고 할 수 있다. 위의 분석결과에 근거하여 이 규제의 개선방안을 정책적 시사점으로 제시하면 다음과 같다. 첫째, 정책에 대한 인지도를 제고하는 일이다.

조합원의 행태분석에서 나타난 것처럼 관련 정책에 대한 인지도가 높을수록 소형주택 의무비율에 따른 조합원 사이의 갈등이나 정책추진의 지연 같은 문제는 완화되는 성향을 보인다는 것을 알 수 있다. 소형주택 의무비율 등의 직접적인 규제는 재건축사업의 지장을 초래하고 전반적인 정부정책에 대한 신뢰성을 떨어뜨리지만, 이에 따른 갈등이나 정책추진의 성패는 조합원의 정책의 내용에 관한 인지정도에 따라 다르다. 따라서 소형주택 의무비율 적용과 같은 규제적인 성격이 있는 정책의 효율적인 추진을 위해서는 정책의 내용, 필요성, 정책에 따른 긍정적인 효과 등을 충분히 홍보하는 한편, 정책대상자들과도 가능한 한 협조적인 관계를 모색하는 일이 무엇보다 중요하다. 둘째, 소형주택 의무비율 규제가 소형주택의 공급을 증가시키고, 서민의 주거안정을 도모하고자 하는 취지에서 재도입된 것에는 그 배경 및 목적에서 긍정적 효과를 나타낼 것으로 예측할 수 있으나, 분석결과 재건축사업에 지장을 주고 정부정책의 신뢰도를 저하시키는 요인이 되고 있음을 알 수 있었고 그것이 재건축사업을 위축시키거나 포기하게 하는 결과를 초래하고 있음을 알 수 있었다. 이 때문에 아직까지도 수요초과 현상을 보이고 있는 수도권지역에서, 이 규제는 주택공급을 위축시켜 주택가격을 상승시키는 압박요인으로 작용할 우려가 있다.

뿐만 아니라 자유경제체제하에서 사유 재산권에 대한 침해 논란과 조합원간의 갈등이 심화되어 사회문제화 되고 있다. 따라서, 이 규제는 지속하여 유지하려면 규제내용을 개선해야 하는데, 아래와 같은 대안을 제시 할 수 있다. 첫째, 수요 · 공급의 측면에서 소형주택 의무비율 제도의 적용의 규모(평형) 배정에 따른 재산권 배분에 따른 주민의 갈등으로 인한 사업의 지연 · 포기와 수익감소가 분양가로 전가하지 않도록 1 : 1 재건축의 경우 용적률을 상향조정하는 등 각종 인센티브를 제공하는 것이 바람직하다. 둘째, 이와 병행하여 소형주택 의무비율 2 : 4 : 4에서 2 : 2 : 6으로 완화하는 등 규제를 완화하여 재건축사업이 원활하게 추진하도록 정책변화가 필요한 시점이다. 셋째, 장기적으로는 재건축의 활성화를 위해 규제정책의 완화 또는 폐지를 신중하게 검토하여 주택공급을 확대함으로써 주택시장을 안정화시키도록 하여야 할 것이다. 정부는 재건축이 활성화하면 이른바 투기가 발생하고, 이는 곧 주택가격의 상승을 초래할 것이라는 인식하에 가능한 재건축을 억제하려는 시책을 펴왔다. 그러나 재건축이 이루어지지 않아 주택공급이 확대되지 않으면 가격은 상승하게 되고 투기적 수요는 증가하게 될 것이다.

Ⅰ. 서론 = 1 1. 연구의 배경 및 목적 = 1 2. 연구의 범위 및 방법 = 3 1) 연구의 범위 및 방법 = 3 2) 연구내용 및 흐름 = 5 3) 선행연구 검토 = 8 Ⅱ. 규제정책 이론 및 분석의 틀 = 16 1. 정부규제의 의의 및 효과 = 16 1) 정부규제의 의의 = 16 2) 정부규제의 필요성 = 18 3) 정부규제의 효과 = 22 4) 규제정책과 주택정책 = 23 2. 규제와 합리적 선택 제도주의 = 23 1) 합리적 선택 제도주의의 의의 = 23 2) 합리적 선택 제도주의 이론 가정 = 25 3) 합리적 선택 제도주의의 주요주장 = 27 4) 합리적 인간모형과 조합원 행태 = 29 3. 규제정책 효과의 평가 = 32 1) 정책효과 평가의 목적 = 32 2) 정책효과 평가모형 = 34 4. 분석의 틀 = 40 Ⅲ. 소형주택 의무비율 규제실태 및 문제점 분석 = 44 1. 의무비율 규제의 배경 및 규제정책의 경위 = 44 1) 규제배경 및 정책적 의의 = 44 2) 소형주택 의무비율 규제정책의 경위 = 48 2. 의무비율 규제에 따른 민원사례분석 = 53 1) 민원사례지역의 개요 = 53 2) 관리처분의 경위 = 54 3) 관리처분의 내용 : 주택규모(평형)의 배분 = 55 4) 의무비율 규제로 인한 민원내용 분석 = 56 3. 의무비율 규제에 따른 실태 및 문제점 = 60 1) 의무비율 규제에 따른 실태 = 60 2) 의무비율 규제의 문제점 = 62 4. 소결 및 논의 = 68 Ⅳ. 소형주택 의무비율 규제 효과의 실증분석 = 69 1. 분석설계 = 69 1) 개요 = 69 2) 실증분석 모