일반투자자의 시장접근성 제고를 위한 공모·상장형 부동산 유동화시장 활성화 방안 연구 - 공모형 리츠 및 부동산 DABS 거래소를 중심으로 -

공모형 리츠와 부동산 유동화 거래 활성화 방안을 연구

Ⅰ. 서 론 ▣ 2000년대 이후 진행된 전세계적인 부동산금융의 큰 흐름은 유동화를 통한 부동산금융 공적시장의 급속한 성장이라고 할 수 있음. ▸이러한 추세는 자본시장과 부동산시장의 통합이 전세계적 차원에서 진행되면서 더욱 본격화 ▣ 우리나라에서도 부동산자산과 금융과의 융합과정이 빠르게 진전되면서 그동안 주택 자체 및 주택 모기지대출에 집중되어 왔던 논의가 상업용 부동산, 임대주택, SOC(항만, 공항, 도로), 도시재생, 나아가 해외부동산 등으로 확대되는 추세임. ▸따라서 향후에는 관련 자산의 취득, 개발, 운영 및 관련 금융상품 개발과 리스크 관리 등으로 논의가 빠르게 확산될 것으로 전망 ▣ 그러나 이와 밀접한 관련이 있는 국내 부동산 유동화증권 시장(부동산 간접투자시장)은, 글로벌 부동산금융시장 트렌드와 괴리되어 발전이 크게 뒤쳐져 있는 상황임.

▸부동산투자회사(Real Estate Investment Trust, REITs, 이하 리츠) 및 부동산펀드로 대표되는 부동산간접투자시장, 특히 공모ㆍ상장되어 주식시장에서 거래가 이루어지는 지분투자시장은 국내 경제 및 금융시장 발전 정도에 비해 크게 뒤처져 있는 실정 ▣ 따라서 그 원인과 문제점들을 살펴보고, 향후 국내 금융시장 발전 정도에 상응하는 관련 시장의 활성화, 특히 일반투자자들의 시장접근가능성이 높은 상장리츠와 부동산 디지털 유동화증권(이하 부동산 DABS) 거래의 활성화 방안을 살펴보는 것은 매우 중요한 의미가 있다고 판단됨. ▣ 본고에서는 향후 국내 경제의 추세적 성장잠재력 약화와 고령화에 따른 고령층 자산관리의 필요성, 일반 소액투자자의 부동산 투자 접근성 제고 등 금융포용 확대를 목표로 리츠 및 부동산 DABS 거래활성화 방안을 모색하고자 함. ▸글로벌 금융시장의 흐름과 괴리되어 낙후되어 있는 국내 부동산 유동화증권 시장을 국내 자본시장 발전정도에 상응하는 수준으로 활성화 ▸또한 일반 개인투자자들의 시장접근 가능성 확대를 위해 대체투자시장으로서의 국내외 공모·상장 리츠시장 및 부동산 DABS 거래 논의진행 현황과 시장·제도적 부분을 짚어보고, 향후 전망과 발전방안과 관련된 시사점을 제시 Ⅱ. 국내외 리츠시장 현황 1.

리츠 개요 ▣ 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts; REITs, 이하 리츠)는 불특정 다수로부터 자금을 모집하여 부동산을 매입·운영하거나 부동산 관련 대출 및 유가증권에 투자하여 발생수익(운용성과)을 투자자에게 배분하는 주식회사형 부동산간접투자기구를 의미함. ▸부동산펀드와 함께 부동산 간접투자상품의 하나로서 부동산시장의 안정화, 금융 및 기업 구조조정 지원 등의 역할을 수행하는 수단으로 활용 ▣ 국내에서 리츠는 2000년대 초반 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화와 관련 자본시장의 성장을 목적으로 최초로 도입함. ▸글로벌 금융위기 이후 기업구조조정 및 부동산시장 안정화를 위해 ① 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공하고, ② 부동산가격 안정을 도모하며, ③ 건설시장의 활성화 및 ④ 제반 부동산산업의 발전을 목적으로 도입(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고) ▸나아가 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산 투자 욕구를 충족시키고, ▸인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모 ▣ 리츠의 설립과 운영은 2001년에 제정된 「부동산투자회사법」에 근거하며 국토교통부의 감독을 받는다는 점에서 또 다른 부동산간접투자 상품인 부동산펀드와 구별됨.

▸부동산펀드는 2007년에 제정된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」, 일명 자본시장법에 근거하여 금융위원회의 감독을 받음. ▸또한 리츠가 법적으로 주식회사 형태를 취하는 반면에 부동산펀드는 주식회사 형태뿐만 아니라 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation) 또는 투자상품의 형태를 취할 수 있다는 점에서 넓은 의미에서 REITs도 부동산펀드의 일종 * 다만 부동산펀드의 경우에는 주식회사 형태보다는 대부분 투자신탁 또는 투자회사 등 집합투자기구 형태의 폐쇄형(closed-type)으로 운용됨에 따라 일반투자자의 참여가 실질적으로 배제 ▣ 리츠는 도입 목적의 달성을 위해 일반적으로 공모형식의 자금조성과 거래소 상장과 유통을 통해 소액투자자의 접근성이 용이 ▸리츠는 상법상 자산운용기능을 갖춘 주식회사로서 일반 주식회사와 같이 주주총회, 이사회, 감사 등의 내부 거버넌스를 구비해야 하며, 자산운용에 있어서도 투자자의 직접 참여가 가능 2. 해외 리츠시장 현황 ▣ 리츠 제도는 미국에서 최초로 도입(1960년)되어 2000년 이후에는 유럽지역과 아시아지역 등으로 급속히 확산됨.

▸1994년 당시에는 리츠 시행국이 5개 국가에 불과하였으나 2019년 9월 현재 G7 7개 국가를 포함, 총 39개 국가가 리츠를 도입해 운영 중 ▸특히 2000년대 이후 글로벌 차원에서 자본시장과 부동산시장의 통합이 급속히 진전되면서 부동산자산의 유동화 및 증권화의 방편으로 빠른 속도로 확산 ▸최근에는 중국, 스웨덴, 아르헨티나 등 10여개 국가가 리츠 도입을 검토 중인 것으로 알려짐. ▣ 리츠 제도의 세부내용은 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 소유분산 및 상장 위주의 시장 발전, 과세대상소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음.(reits.molit.go.kr 제공 리츠제도 내용 참고) ▣ 가장 널리 사용되는 글로벌 리츠지수는 FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series(이하 글로벌 NAREIT 지수)이며, 동 지수에 편입된 글로벌 리츠 개수는 상장리츠 중심으로 476개, 시가총액은 약 1.6조 달러 수준임. ▸동 지수에 편입된 국가별 상장리츠의 시가총액 규모는 2018년 기준으로 미국 1조 달러, 일본 J-REIT 1,300억 달러, 캐나다

리츠 900억 달러, 싱가포르 리츠 600억 달러 수준 ▸이들 국가의 리츠시장은 장기간의 정부지원과 제도개편 과정을 거쳐 상장 리츠 중심으로 성장해 온 만큼 개별 리츠의 규모도 크고 시장데이터의 공신력도 높음. ▸반면 최근의 상장 리츠에 대한 관심 확대에도 불구하고 2019년말 기준 한국의 상장 리츠는 7개에 불과하고 합산 시가총액은 2조8천억원으로 KOSPI 전체 시가총액의 0.12% 수준에 불과 ▣ FTSE NAREIT 지수 기준 글로벌 리츠의 국가별 3년간 총수익률(Total Return)은 2019년 1월말 현재 싱가포르 49.88%, 캐나다 46.34%, 호주 34.49%, 미국 23.34%, 일본 13.46% 순이며, 글로벌 리츠의 3년간 총수익율은 25.42%임. ▣ 아태지역의 주요국 리츠시장 현황을 살펴보면 다음과 같음. 1) 일본의 J-리츠 ▣ 국내 리츠의 전형이 된 일본은 늦게 2000년에야 늦게 리츠제도를 도입하였으며 미국형 리츠의 전통을 따라 회사형 리츠를 채택하였었으나, 나중에는 리츠 운영방식을 US-리츠와는 달리 위탁관리로 제한하는 조치를 취함.

▸늦은 출발에도 불구하고 대규모 부동산을 보유했던 다수의 기업들이 리츠시장에 진입하여 보유 부동산을 적극 유동화하며 대형 리츠 중심의 시장으로 빠르게 성장 ▸위탁관리 운영에도 불구하고 영속적 기업의 특성을 구현 ▣ 일본 리츠(J-REITs, 이하 J-리츠)는 2019년 7월말 기준 총 62개 상장되어 약 138조 원 규모로 운영되고 있음. ▸상장 J-리츠의 규모는 GDP의 2.6%, 주식시장 시가총액 대비 2.5%의 비중을 차지 ▸업종별 투자유형 비중을 보면 복합형 35.8%, 오피스 27.3%, 물류 11.1%, 리테일 8.6%, 주거용 8.1% 순의 비중을 보임. * J-리츠의 업종별 운용자산(AUM) 규모 복합형 490억 달러, 오피스 380억 달러, 물류 150억 달러, 리테일 120억 달러, 주거용 110억 달러 순 ▣ J-리츠의 연간 수익률은 2006년부터 2009년까지 감소세를 보였으나 2010년부터 추세를 반전하여 꾸준히 연 6~7%의 수익률을 시현함. 2) 싱가포르의 스폰서드 리츠(Sponsored REITs) ▣ 싱가포르가 우리나라와 비슷한 시기에 리츠제도를 도입하였음에도 불구하고 우리나라 리츠시장과 비교하여 큰 시장규모로 성장하였는데, 이러한 성장배경의 중심에는 스폰서드 리츠(Sponsored REITs, 또는 Anchor REITs) 제도의 도입을 들고 있음.

▣ 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)란 스폰서가 리츠의 자금조달과 투자정책에 대하여 상당한 영향력을 미치고, 리츠의 외부관리자 혹은 경영자로서 리츠를 관리하는 구조의 리츠를 통칭함. ▸스폰서는 보유자산을 이양하거나 자본을 투자하는 등의 형태로 리츠운영을 지원하고, 스폰서가 전액 출자한 독립적 자산관리회사(AMC)를 통하여 리츠를 설립하고 관리 ▸스폰서는 리츠의 대주주로서의 역할을 수행하고 스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보장하며 리츠가 자산의 매입을 위해 대출 시에는 스폰서의 존재로 인해 신용도(source of credit)를 높이는 역할을 수행 ▸또한 리츠가 신주를 발행할 시에는 스폰서가 주식을 매입하는 등 리츠의 자금조달(fund raising)에도 기여 ▣ 스폰서드 리츠는 개인투자자에게 부동산 투자기회 제공, 투자의 투명성 제고, 부동산시장 전문화 등을 명분으로 도입 ▸소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 스폰서가 부동산을 보유하고 관리하면서 안정성과 신뢰성을 제고 ▣ 싱가포르의 스폰서는 리츠의 대주주라는 개념에서 이해되며, 부동산물건이나 자금의 공급부터 관리 및 운용의 주체가 됨 ▸일반적으로 스폰서드 리츠는 부동산 상장과 관리/운용 업무를 하는 자산관리회사(AMC)가 부동산관리회사(PM)을 100% 소유하고 경영을 책임지는 구조로 이루어짐.

▣ 스폰서드 리츠의 특징은 ① 투자물건 및 재원 조달의 용이성 제공, ② 상장을 통한 대형화, ③ 세제 혜택을 통한 공모 의무화, ④ 일반국민의 리츠상품 투자 접근성 제고 등으로 요약됨. ▸(투자물건 및 재원조달의 용이성 제공) 스폰서의 존재는 투자물건 및 재원조달에 용이하고 스폰서의 신뢰도를 바탕으로 금융기관과의 관계에서 상대적으로 좋은 조건으로 자금조달이 가능 ▸(상장을 통환 리츠 대형화에 기여) 리츠 상장을 통해 상대적으로 엄격한 투명성·건전성 규제를 적용할 수 있었고, 이를 통해 리츠 대형화에 크게 기여했다는 평가 ▸(세제혜택을 통한 공모 의무화) 공모와 세금혜택을 연계하여 리츠 주식의 공모를 의무화함으로써 소액투자자들의 시장 접근성을 제고하는 데 기여 * 상장 리츠가 배당요건을 충족한 경우, 리츠 전체 수익(운영수익+자본수익)의 90%에 대해 법인세 면제 혜택이 제공.

또한 SPV 설립 및 사업비용에 대한 소비세 감면 혜택을 제공 ▸(일반국민의 리츠상품 투자접근성 제고) 공모ㆍ상장을 통해 소액투자자들에게 부동산 직접투자로 인한 위험을 감소시켜 투자접근성을 제고하는 한편, 적극적 대국민 홍보를 통해 상품 인지도를 개선 3) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs) ▣ 스테이플드 리츠(Stapled REITs)란 자산을 보유하고 있는 리츠의 지분과 자산을 운용하는 역할을 하는 자산관리회사(AMC), 부동산개발회사 또는 이와 유사한 성격을 가지고 있는 책임법인(responsibility entity)의 주식(share)이 하나의 결합증권 형태로 구성, 상장되어 거래가 이루어지는 형태임. ▸스테이플드 리츠 구조에 포함된 리츠(ownership vehicle)와 운영책임을 갖는 기업법인(corporate entity)은 모두 각각의 법인격은 유지되며 양자 간에는 결합운영계약(stapling agreement contract)을 통해서 결합증권(stapled Securities)의 발행이 가능 ▣ 스테이플드 리츠는 A-REITs가 성장하는 데 매우 중요한 역할을 수행하였으며, 특징은 ① 절세효과, ② 내부화(Internalization)에 따른 경영효율성 증대, ③ 스폰서를 통한 리츠 확대, ④ 대규모 리츠구성 가능 등의 장점이 있음.

▸(절세효과) 스테이플드 리츠에 편입되어 있는 기업법인은 리츠와의 계약을 통해 자산을 직접 운용하고 적정한 임대료를 리츠에 지불하는데, 이 과정에서 기업법인의 과세