大都市 中心市街地의 土地利用轉換 모델 硏究 : 大邱市 事例

대구 중심시가지의 토지이용 전환 패턴과 요인을 분석했다.

오늘날 우리나라 대도시는 고도성장시대에서 저성장시대로의 새로운 전환기적 변화를 겪고 있다. 도시화의 수준이 팽창단계에서 안정화단계로 접어들면서 도시성장의 변동이 미미하고, 다른 한편에서는 소득수준의 향상으로 인한 주거서비스의 요구수준이 높아짐에 따라 기성시가지의 재정비수요가 증대하고 있다. 고도성장시대에서 바라본 도시에 대한 시각은 도시외연부로 향하고, 저성장시대에서 바라본 도시에 대한 시각은 도시중심부로의 회귀이다. 이러한 인식에서 출발한 본 연구는 대도시 중심시가지의 토지이용전환에 주목하여 토지이용전환 패턴과 전환요인을 규명하였다. 중심시가지의 토지이용전환은 주거용도에서 상업용도로의 전환과 상업용도 상호간의 전환이 중심이다. 전자는 도심부의 공간적 확장을 초래하고, 후자는 도심부의 기능적 재조정을 이루는 과정이다. 다른 한편에서는 토지이용의 기능적 변화와 함께 시가지의 물리적 변화가 이루어지고 있다. 도심핵과 도심 및 도심주변으로 구분된 중심시가지의 토지이용패턴은 다음과 같이 설명된다. 도심핵의 경우는 여타의 공간유형에 비해 건축물의 물리적 변화와 토지이용의 총량 전환이 가장 활발히 이루어지고, 다른 한편에서는 주거용도에서 상업용도로의 토지이용전환과 상업용도 상호간의 토지이용전환이 가장 활발히 이루어지고 있다.

특히, 상업용도간의 토지이용전환과 건축물의 물리적 변화가 중심이고, 이는 토지이용의 기능적 재조정과 함께 시가지의 물리적 재편성이 이루어지는 과정을 설명하는 것이다. 도심의 경우는 물리적 구조변화와 토지이용의 총량 전환이 도심핵 다음으로 활발히 이루어지고, 상업용도 상호간의 토지이용전환뿐만 아니라 주거용도에서 상업용도로의 토지이용전환이 활발히 이루어지고 있다. 도심주변의 경우는 시가지의 물리적 변화와 토지이용의 총량 전환의 수준이 여타의 공간유형에 비해 가장 낮고, 주거용도에서 상업용도로의 토지이용전환이 중심요소이다. 도심과 도심주변의 경우 주거용도에서 상업용도로의 토지이용전환이 활발히 이루어지는 것은 도심부의 공간적 확장을 설명하는 요소이다. 한편, 중심시가지 토지이용전환의 요인분석에서 다음의 결과가 제시된다. 첫째, 물리적 공간의 재편성을 설명하는 총 신축율의 영향요인은 상업용도의 집적에 의한 고층화가 유도되고, 이의 과정에서 공지로의 변화가 중심요소이다. 또한 계획적 개발사업 등의 공공정책은 가로망의 정비와 필지체계의 물리적 변화를 초래하고 이는 건축물의 물리적 갱신을 유도하는 영향력이 있다. 둘째, 토지이용전환의 역동성을 설명하는 총 전환율의 영향요인은 운수창고 및 공지의 구성비가 높을수록 토지이용 전환율이 높고, 공간유형별 영향력에서는 도심주변에서 도심핵으로 갈수록 높은 전환율이다.

또한 필지규모의 영세성은 토지이용전환을 이루는데 있어 제약요소로 작용하는 반면, 공공정책에 의한 개발사업의 시행은 토지이용전환의 촉진요소로 작용하고 있다. 셋째, 도심부의 공간적 확장을 설명하는 주거용도 토지이용전환은 시가지의 물리적 상태에 영향을 받고 있다. 즉, 가로망의 정비가 이루어지지 않아 접근성이 낮은 블록들은 주거용도에서 상업용도로의 토지이용전환이 이루어지지 않으므로 도심부의 공간적 확장이 진행되지 못하는 반면, 필지규모가 큰 블록들은 상업용도로의 토지이용전환이 활발하고 이에 따라 도심부의 공간적 확장이 진행되고 있다. 넷째, 도심부의 기능적 재편성을 설명하는 상업용도 토지이용전환은 상업용도의 상면적 증가에 따른 고밀화가 중요한 영향요소이다. 다른 한편에서는 필지규모가 클수록 상업용도간의 기능재조정이 활발하고 도심에서 멀어질수록 기능재조정이 활발하게 이루어지지 못하고 있다. 도시계획은 도시상황에 대한 현재의 인식과 미래에 대한 예측이 전제되어야 한다. 도시현상의 지속적인 변화에 따라 인식과 예측의 결과도 끊임없이 변모되어야 한다. 오늘날 도시현상의 변화는 개발중심에서 보전과 관리중심의 도시개발정책을 요구하고 있다. 특히, 중심시가지의 물리적 정비와 토지이용의 효율성을 높일 수 있는 정책적 대응이 필요하다.

이와 관련하여 본 연구는 대도시 중심시가지의 토지이용전환에 주목하여 토지이용전환의 메카니즘을 규명하는 연구의 방법론을 제시하고, 실증적인 분석결과를 도출하였다. 따라서 중심시가지의 토지이용변화에 대한 이론적 기여뿐만 아니라 중심시가지의 정비방향과 토지이용 유도정책에 대한 시사가 가능하고 다른 한편에서는, 중심시가지 토지이용예측 모델의 개발에 대한 논리와 이에 대한 기초적인 지식을 제공하므로 향후 토지이용예측 모델로 발전되어야 할 것이다. Urban land use change is distinguished the two cases. The one case is that non-urbanized land uses are converted to urbanized land uses. The other case is that urbanized land uses are converted to one of others. The former is land use change at urban fringe and the latter is to change at built-up area.

The central area of metropolitan is the places of the highest level for urban dynamics in built-up area and have deprivating problems in most metropolitan. According to urban growth, CBD are expanded and land use conversion in central area is coincidently proceeding from residential to commercial uses. The aims of this paper are to formulate land use transition matrixes and to analyze land use transition in central area. The matrixes are formulated with two forms of construction and succession of building in each block by using the land property tax files and the building property tax files in 1986 and 1996. The major results of this study can be summarized as follows ; 1.

In the periods of 25 years(from 1970 to 1995), although Daegu Metropolitan is grew rapidly in terms of population and household, Jung-gu is which the central area of Daegu declined continuously. On the other hand, land use change of Jung-gu is that the residential uses are decreased but commercial uses are increased. 2. From the land use transition matrixes, it is derived that residential uses are converted to commercial uses and commercial uses are converted to other commercial uses. The former is to explain the process of spatial expansion for CBD and the latter is to explain the process of readjustment for CBD functions.

On the one hand, the locational characteristics of construction activity are defined. 3. The locational characteristics of land use conversion are defined. The ratios of total land use conversion and construction are higher in CBD compared with CBD fringe. Land use conversion in CBD is that commercial uses are converted to other commercial uses. Land use conversion in CBD fringe is that residential uses are converted to commercial uses. 4. From the analysis of stepwise regression, the factors of influencing land use conversion are defined. Firstly, the ratios of total construction are affected by the ratio of commercial and vacant land, and development program.

Secondly, the ratios of total land use conversion are affected by the ratios of the warehouse, vacant land, parcel size and development program. Thirdly, the ratios of that residential uses are converted to commercial uses, are affected by the proportion the number of parcels frontage on the road width less than 4 meters to the number of parcel in block, and parcel size. Fourthly, the ratios of that commercial uses are converted to other commercial uses, are affected by parcel size and distance from CBD.