대전광역시 용도지역별 지가결정요인 변화분석

대전광역시의 용도지역별 지가 결정요인 변화를 분석했다.

본 연구의 목적은 대전광역시의 용도지역별 지가결정요인의 변화를 분석하는 것이다. 본 연구에서는 가변수를 포함한 헤도닉 모형(Hedonic Price Model)을 이용하였다 헤도닉 모형은 가변수 회귀분석(Dummy Regression)을 이용하여 추정되었다. 분석모형에서 독립변수는 각 필지의 단위면적당 지가(원/㎡)이며, 독립변수는 토지특성변수이다. 토지특성변수는 도로접면, 토지고저, 토지형상, 계획시설, 유해시설, 원도심과의 거리이다. 연구의 시간적 범위는 1991년, 1996년, 2001년이며, 공간적 범위는 대전광역시행정구역을 대상으로 하였다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 기타지역으로 구분되었다. 분석에는 약 22만 필지 단위의 년도별 개별공시지가 자료가 사용되었다. 본 연구는 대전광역시 용도지역별 지가결정요인에 대하여 변화를 분석하기위해 크게 3단계로 나누어 진행되었다. 첫째, 지가개념과 헤도닉 가격모델(hedonic price model)에 대한 이론적 고찰로, 지가와 지대에 대한 특성 그리고 헤도닉 가격모델을 이용한 지가 결정모형과 관련된 선행연구 및 연구동향을 검토하였다. 둘째, 대전시 개별공시지가 자료의 기술적 분석으로 용도지역별 필지수및 면적 그리고 지가분포에 대하여 살펴 보았다.

지가산정에 이용되는 토지특성 변수 인 도로조건 및 계획시설, 토지형상, 고저, 유해시설, 원도심과의 거리에 대하여 살펴보았다. 셋째, 헤도닉 가격모델을 이용한 실증분석으로, 본 연구에서는 개별지가와 각 변수간의 상관분석과 선정된 변수들을 이용한 헤도닉 가격모델을 추정하였다 모형에서 각 토지특성 변수들이 지가에 미치는 영향을 단계적 회귀분석(stepwise regration anlysis)을 통하여 분석하였다. 분석결과, 용도지역별로 지가형성의 정도는 차등적이었고, 지가형성 요인도 시간이 지남에 따라 변화하였다. 용도지역별로 지가결정에 가장 영향을 미치는 요인은 광대로, 중로, 소로 등의 도로조건과 고지, 평지, 저지 등의 토지고저가 지가에 가장 많은 영향을 주었다. 주거지역에서는 광대로가 지가결정에 가장 많은 영향을 주는 요인임을 알 수 있었다. 상업지역에서는 주 용도가 물류 및 경제 ·사회활동의 중심지이므로, 주거지역과 마찬가지로 광대로와의 접근성이 유동인구 및 각종 경제재의 유출입이 중요한 역할을 차지하고 있다. 공업지역의 필지는 광대로에 접한 사실여부가 주거지역이나 상업지역에 비해 상대적으로 지가결정에 미치는 영향이 적음을 알 수 있다. 녹지지역과 기타지역은 토지의 고저가 지가에 가장 많은 영향을 주었다. 녹지지역과 기타지역은 원도심과의 거리가 가깝다

하더라도 도시적 용도로 토지를 활용하기 어렵고, 농지 등이 주로 활용되고 있기 때문에 평지여부가 지가에 많은 영향을 주고 있기 때문이다. The purpose of this reseach is to analyze the change of land price determinants according to land use area in Daejeon metropolitan city. This research used Hedonic Price Model with dummy variable, which is calibrated through stepwise regression analysis. The independent variable is a price of land per a unit area; the independent variable is land use characteristics variable which consists of road tangent, land elevation, shape, an institution of urban planning, obnoxious facilities equipment and distance from CBD.

The models were estimated according to land use area such as residential area, commercial area, industrial area, green zone and others in Baejeon metropolitan city. This analysis used approximately 220,000 units land price data of 1991, 1996, 2001. According to the result of this research, the factor of land price determination is different according to land use and time periods. The major factors which have an effect on land price is road width condition like broad road, middle road, narrow road and the condition of land elevation like high land,. flatland, and so forth. In residential area and commercial area, the accessbility to broad road is a most important factor.

Broad road in industrial area have a little effect on land price comparing to residential area and commercial area case. The difference of land elevation is the most important factor to land price in green zone and other areas. It is because that land in green zone and others area mainly utilized by farmland rather than urban economic activity.