미국 개발사업의 절차 및 개발사례에 관한 연구 : 미국 LA 콘도개발사업 사례를 중심으로

미국 LA 콘도 개발사업의 절차와 사례를 분석했다.

1990년대 말 외환위기를 겪은 후 국내 부동산은 최고의 활황기를 맞게 되었고 이를 규제하기 위한 정부의 다양한 부동산 대책이 쏟아져 나오게 되었다. 이러한 규제와 더불어 2000년대 중반 이후의 부동산 시장 침체국면은 국내 건설업체들로 하여금 새로운 활로 모색을 위해 해외시장으로 눈을 돌리도록 작용했다. 최근에도 과거와 같이 해외수주 대부분을 플랜트 공사가 차지했지만, 중견 주택업체들을 중심으로 한 해외부동산 개발 사업에의 진출이 큰 폭으로 증가한 것이 주목할 만한 변화이다. 그럼에도 해외개발 사업에 대한 지식과 경험이 부족할 뿐 아니라 축적된 실무경험을 근간으로 한 연구는 미진한 수준이었다. 이에 향후 해외개발 사업을 추진하고자 하는 국내 업체로 하여금 사업에 필요한 실질적인 정보와 분석방법을 제공하여 개발사업의 안정성 강화에 기여하고자 본 연구를 수행하게 되었다. 특히 본 연구에서는 체계적인 시스템에 의해 진행되는 미국의 개발 사업을 대상으로 하고 있어 사업절차, 금융조달구조, 사업구조 등의 이론을 실제 사업에 큰 변수 없이 활용해 볼 수 있다. 해외개발사업 검토와 추진에 있어 가장 큰 어려움은 국가 및 지역에 따라 개발 환경이 크게 다르다는 점이다.

미국과 같이 안정적이고 체계화된 시스템을 가진 국가에서의 부동산개발 지식은 일종의 안내서 또는 기본서와 같아 본 연구는 미국뿐 아니라 다양한 국가 및 환경에 적절히 응용할 수 있을 것이라 사료된다. 본 연구에서는 먼저 미국 부동산 개발 사업의 절차에 대해 분석한다. 사업 착수에 앞서 부동산 투자 관련 법률 및 조세에 대한 검토가 필요하다. 외국인으로서 미국 내 부동산을 투자할 때 투자 및 회사 형태는 조세절감의 관점에서 매우 중요하기 때문이다. 그 다음으로는 개발 사업이 진행되는 각각의 절차에 필요한 이론을 살펴본다. 토지구매, 토지개발승인(Entitlement), 건축허가(Building Permit), 건축물 분양허가(Subdivision Public Report) 순으로 검토를 진행한 후 자금조달구조, 사업구조 및 사업협약에 대해서도 알아본다. 토지개발승인(Entitlement), 건축허가(Building Permit)의 인허가 절차는 국내 제도와 유사한 점이 많지만, 미국은 후분양 제도이므로 분양 방식에서는 큰 차이점을 보인다. 후분양 제도에서는 분양대금을 사업비용으로 직접 투입할 수 없어 자금조달구조를 보면 초기 사업비, 자기자본 비율 등이 높아야 하고 사업비 대부분을 금융조달을 해야 하는 부담이 있다.

그리고 국내기업이 해외사업 경험이 적고 리스크 관리 차원에서 다른 회사와 공동 투자하는 사례가 많아 사업구조와 사업협약에도 신중을 기해야 한다. 본 연구의 핵심인 실증분석과 대안 제시에서는 먼저 사례지역인 미국 Los Angeles 콘도 프로젝트에 대한 개요와 사업 프로세스, 자금조달 구조, 분양, 사업의 실패 원인분석의 단계로 구성되어 있다. 앞에서 검토한 개발 사업의 이론을 실제 사업에 적용하였으며, 그 이론을 바탕으로 실패원인을 분석한다. 서브프라임모기지 부실문제 등의 외부적 요인이 작용했지만, 사업계획 및 자금조달구조의 실패가 가장 큰 패인이다. 그 다음 대안 제시 부분에서는 사업계획을 수정하여 자금을 원활하게 조달할 방법에 대해 연구하여 개선 방향을 제시하고 수정된 사업계획案의 수익성을 분석하여 사업타당성을 판단하였다. 이와 같이 실제 진행된 사업의 절차와 실패 원인을 면밀히 분석한 후 실무적이고 현실적인 대안을 제시했다는 점에서 본 연구의 의의가 있다 하겠다. 하지만 수정된 사업계획案은 상세 설계를 진행하지 않고 개발규모를 산정하여 사업성을 분석한 것으로서 실제 사업 결과를 통해 증명된 것이 아니라는 한계를 갖는다. 따라서 본 연구는 사업계획 변경을 통하여 실패한 사업에 대해 하나의 대안을 제시한 것으로 이해할 수 있다.