集合建物 區分所有法理의 再照明 = (A)review on the legal theory on the unit ownership of multi-unit building

집합건물의 전유·공용부분과 대지에 관한 구분소유 법리를 검토했다.

集合建物에 관하여 야기되는 다양하고, 복잡한 法律問題를 解決하기 위하여 1984년 4월 10일「集合建物의 所有 및 管理에 관한 法律」(이하 集合建物法이라함)을 制定·公布하고, 1985년부터 施行해오고 있다. 集合建物法에 의하면 集合建物이 專有部分, 共用部分, 垈地로 構成되고 있음을 前提로 하여 專有部分에 대해서는 單獨所有權을 인정하고. 共用部分과 垈地에 대해서는 專有部分에 따른 共有部分을 인정하고 있다. 그리고 이러한 세 要素에 대해서는 去來上 내지 管理上 不可分的 一體性을 부여하고 있다. 또한 集合建物內의 區分所有者 全體의 權益保護와 生活利益을 維持하기 위하여 管理團과 같은 組織을 인정하고 있다. 그런데,「地上物은 土地에 속한다」라는 法原則을 지켜온 로마나 게르만法系의 國家와 달리, 建物과 土地를 獨立된 不動産으로 취급하는 日本과 우리나라의 경우 區分所有法理構成에서 여러 가지 間題點이 발생하고 있다 즉, (1) 集合建物은 그 構造上 不可分的으로 結合되어 있는 一棟의 建物의 各 部分을 個別所有化한 것이기 때문에 必然的으로 集團的·共同的 利用·管理의 側面과 個別的인 所有·利用의 側面과의 對立關係가 存在하게 되고, 이들중 어느것에 重點을 두느냐에 따라서 集合建物區分所有制度의 運用方向이 달라지게 된다.

(2) 建物의 立體的·集約的 利用의 要請은 土地의 高度利用의 必要를 그 社會的·經濟的 背景으로 한 것이기 때문에 建物의 立體的·集約的 利用에 대한 合理的 規制는 그 垈地에 대한 合理的 規制를 수반하게 되고, 이것은 결국 集合建物의 區分所有關係와 垈地의 權利關係와의 關聯問題 내지 調和問題로 歸着된다. 따라서 本稿에서는 이러한 問題點을 解決하기 위하여 入住者 (區分所有者)相互間의 法律關係를 合理的으로 規律하고, 共同財産인 集合建物과 垈地를 원할하게 管理하며, 共同生活을 보장하기 위하여 區分所有者團體 (管理團)를 頂点으로 하여 그 前提下에서 集合建物의 所有關係나 利用關係를 再照明하고자 하였다. 따라서 區分所有者는 管理團 (區分所有者團體)에 대한 法的 地位. 즉 社員權이라는 團體法的 權利에 기하여 소위 專用部分에 대하여 排他的으로 用益하고, 內部施設을 할 수 있는 專用權과 이에 從屬된, 共用部分에 대한 共用權을 갖게 된다. 한편 社員인 區分所有者는 管理團의 목적달성에 필요한 分讓代金, 管理費 기타 費用을 出資할 義務를 負擔하게 된다. 따라서 區分所有權은 實質的으로 修正되게 된다. 한편 集合建物法은 立法趣旨가 주로 住居用 集合建物의 公示·管理 등에 있음 불구하고, 同法은 住居用 集合建物의 管理間題 등을 주로 同法 附則 제6조에 의하여 住宅建設促進法에 미루고 있다. 따라서, 立法體系나 法適用의 混亂이 야기되고 있다.

現在로서는 集合建物法이 立法趣旨로 볼 때 基本法의 性格을 지니고 있다. 兩法은 整理되어야 한다. 整理時의 立法體系는 總則, 住居用 集合建物 기타 集合建物 등의 順序를 따라야 할 것이다. 요컨대 소위 二元說에 입각한 集合建物法에 대하여 一元說의 관점에서 批判하고. 外國의 立法例와 解釋論을 參照하여 새로운 解釋論및 立法論的 再照明을 試圖해보았다.

國文抄錄 序論 = 1 第1章 集合建物의 實態와 區分所有法理 = 6 I. 序說 = 6 II. 集合建物의 實態 = 7 III. 集合建物法의 立法內容 = 16 1. 立法趣旨 = 16 2. 立法經緯 = 17 3. 集合建物法의 內容 = 19 IV. 區分所有法理 = 20 1. 學說 = 21 2. 結語 = 27 第2章 沿革. 立法例 = 33 I. 로마法 = 33 II. 게르만法 = 34 III. 獨逸法 = 35 IV. 프랑스法 = 39 V. 스위스法 = 47 VI. 美國法 = 50 VII. 日本法 = 55 第3章 集合建物의 管理 = 60 I. 序說 = 60 II. 管理團 = 62 1. 管理團의 位相 再定立 = 62 2. 管理人 = 69 3. 規約 = 75 4. 管理團集會 = 79 III. 特殊管理 = 83 1. 集合建物의 瑕疵管理 = 84 2. 集合建物의 復舊와 再建築 = 85 (1) 集合建物의 復舊 = 86 (2) 再建築 = 87 第4章 區分所有者의 法的地位 = 95 I. 序說 = 95 II. 區分所有者의 權利 = 95 1. 專用權 = 95 2. 共用權 = 111 (1) 共用樣(狹義) = 111 (2) 垈地使用權 = 131 3. 專用部分 등의 使用請求權 = 140 III. 區分所有者의 義務 = 142 1. 共同利益尊重義務 = 142 2. 義務違反에 대한 措置 = 145 IV. 賃借人 등의 法的 地位 = 151 1. 所有와 居住의 分離現象과 管理問題 = 151 2. 內容 = 153 3. 問題點 = 159 V. 登記 = 162 1. 不動産登記法의 改正內容 = 162 2. 集合建物登記와 判例 = 165 3. 一元說과 登記 =