택지개발에서의 대토보상 활성화방안 : 대토보상 신청자들의 설문조사를 토대로

택지개발 토지수용에 따른 대토보상제도의 활성화 방안을 연구했다.

국 문 초 록 대규모 토지개발 할 때 토지확보는 필수적이다. 이때 토지를 수용하거나 협의매수하게 되는 데, 그에 따른 보상방법은 현금으로 지급하거나 채권 발행을 통한 보상, 또는 사업시행에 따른 대체토지로 보상하는 방법이 있다. 토지주들은 이들 방법 중 자신에게 가장 유리한 방법을 선택할 수 있다. 대토보상제도는 2007년 「토지보상법」 개정으로 토지소유자가 원하는 경우 해당 공익사업의 토지이용계획 및 사업계획 등을 고려하여 공익사업의 시행으로 조성된 토지로 보상할 수 있도록 하는 제도로 토지소유자로 하여금 개발이익을 공유할 수 있도록 하고, 토지 구입 수요를 감소시킴으로써 인근지역의 부동산가격 상승을 억제하기 위한 목적으로 도입되었다. 이러한 대토보상제도를 활성화하기 위하여 정부에서는 2008년 2월 「조세특례제한법」을 개정 시행하여 대토보상으로 인하여 발생하는 양도소득세를 이연하게하고 2009년 11월에는 “보상금관리 강화 방안”에 대하여 발표를 하였으며 2010년 4월에는 「부동산투자회사법」을 개정하여 “대토개발리츠”를 도입하고, “토지개발리츠”에게 대토보상권의 현물출자가 가능하도록 하였다. 또한 2011년 4월에는 “대토개발리츠”에 공공택지를 수의계약으로 공급이 가능하도록 「택지개발촉진법 시행령 및 시행규칙」의 개정안을 입법예고 한바 있다.

그럼에도 불구하고 현재까지의 상황은 전반적인 부동산 시장의 침체와 대토보상제도의 이해 및 홍보부족, 사회적인 인식부족, 법제도상의 미비, 운영상의 경험부족 등으로 대토보상이 실제로 이루어지는 실정은 극히 미약하다. 이 상태로 라면 앞으로 대토보상의 활성화를 기대하기 힘들어 보인다. 따라서 정부에서는 당초의 취지대로 대토보상제도가 조기에 정착될 수 있도록 제도가 안고 있는 문제점들을 정확히 진단하고 파악하여 정책을 수립하고 추진하여야 할 것이다. 이렇게 대토보상이 지지부진한 때에 대토보상 신청을 한 지주들을 상대로 한 설문 조사는 제도시행 이후 처음으로 설문조사를 실시하였다는데 큰 의미가 있을 것이며 이 설문조사는 제도를 개선하고 정책을 입안하는 기초자료로 활용될 수 있는 좋은 자료가 될 수 있을 것이다. 직접 대토보상제도 참여한 지주들의 대토보상에 참여하게 된 동기, 대토보상제도의 인지 경로, 대토보상의 만족도, 대토보상의 좋은점 및 문제점 등에 대한 의견을 종합하여 대내외적인 경제 환경과 조화한 정책을 개발하고 지속적으로 추진한다면 대토보상제도가 지금보다 활성화 될 수 있을 것이며 아울러 대규모 택지개발사업의 성공을 보장할 수 있을 것이다. 지금까지의 대토보상 실적과 대토보상에 참여한 지주들의 설문 조사 결과 제도가 안고 있는 문제점들을 바탕으로 대토보상이 확대될 수 있는 몇 가지 제안을 한다면, 첫째, 제도의 개선이다.

양도소득세의 과세이연, 전매제한, 민간기업과의 공동사업화, 면적제한, 부재지주 등의 참여 등 수많은 정책적 결단과 제도개선, 아울러 일관된 정책을 추진해야만 대토보상제도를 활성화 시킬 수 있을 것이다. 둘째, 사업시행자의 철저한 사업계획과 사업시행, 사업의 투명성 확보, 홍보 전략이 있어야 한다. 셋째, 대규모 택지개발은 천문학적인 자금을 필요로 하고 있으며 대토신청 지들 또한 자금력을 필요로 하고 있다. 그래서 자금조달 능력이 뛰어난 민간 기업을 참여시켜 그들의 경험과 전문적인 지식을 활용할 수 있어야 한다. 결론적으로 대토보상제도를 활성화 하고 조기에 정착시키기 위해서는 대토보상에 대한 연구가 더욱더 활발하게 진행되어져야 하며 정부의 적극적인 의지와 일관된 정책추진이 제일 중요하다.