기업형 임대주택 리츠의 상장 활성화 방안에 관한 연구

기업형 임대주택 리츠의 상장 활성화와 관련 제도 개선 방안을 제시한다.

현 정부는 서민의 주거 안정과 임대주택 시장의 안정을 위해 HUG 등 공공기금이 투자한 리츠를 활용하여 임대주택의 공급을 확대하고, 이 리츠를 상장하고자 한다. 본 연구는 이러한 정부 정책목표의 실현 가능성을 진단하고, 관련한 주요 선결과제들을 검토한 후, 대안으로 기업형 임대주택리츠 시장의 활성화 방안들을 제시하였다. 본 연구의 주요 결과는 결론과 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 2015년 폐지되었던 임차인 자격제한, 최초 임대료 제한, 분양전환의무, 담보권 설정제한 등의 규제와 더불어 임대의무기간과 임대료 상승률 제한을 완전 폐지해야 한다. 이를 통해 시장수급에 의해 다양한 수준의 주거서비스 공급과 이에 따른 적정 임대료 책정이 가능한 순수 기업형 민간임대주택 시장을 우선 활성화 시켜야 한다. 둘째, 실체형 회사인 자기관리리츠의 장점을 살려 (가칭)‘임대주택 전문 자기관리리츠’를 육성하여 임대주택사업과 관련한 전후방 산업들을 하나의 자기관리리츠회사에 내재화할 수 있는 제도개선이 필요하다. 이를 통해 상장리츠의 배당재원이 주택 임대료 수입만으로는 부족한 점을 보완, 안정적 · 영속적 리츠시장 조성에 자기관리리츠가 기여하도록 해야 한다.

셋째, 광역경제권 단위로 HUG 등 관련 공공기관, 대형건설사, 그리고 각 지역개발공사들이 SI입장에서 출자하여 주택개발 전문펀드 AMC를 설립하고, 지자체와 HUG 등 공공의 다양한 지원 하에 기업형 임대주택용 아파트를 전문적으로 건설하여 리츠에 매각청산하는 주택개발 전문펀드를 지속적으로 조성하도록 유도하여야 한다. 넷째, 서울과 수도권, 지방 광역경제권역별로 최소 1조원 이상의 ‘(가칭)OO메가시티공모리츠’를 조성하여야 한다. 특정 광역경제권역 입지내 투자된 기존 임대주택 사모리츠와 일정 수준 이상 수익률을 실현한 다양한 수익형 부동산에 투자한 사모리츠들을 자리츠로 편입한 ‘복합 리츠(Diversified REITs)’의 설립을 추진하여야 한다. 다섯째, 주택담보대출 원리금 상환부담을 안고 있는 차주들의 DB를 각 지자체별로 구축한 후 대상차주들이 보유 중인 주택을 ‘(가칭)00메가시티 주택구조조정리츠에 현물출자하고, 리츠지분을 확보하도록 유도해야 한다. 여섯째, 서울과 수도권, 지방 광역경제권별 오직 하나의 ‘(가칭)OO메가시티복합리츠’ 상장을 추진하여야 한다.

해당 경제권역의 임대주택과 이외 다양한 수익형 부동산에 투자한 사모리츠들 중 일정 수준 이상 수익률이 실현되고 있는 사모리츠를 상장리츠의 자리츠로 편입하거나 일정 수준 이상의 수익형 부동산을 상장리츠 포트폴리오에 편입하여 AUM을 지속적으로 증대시켜 영세한 사모리츠들이 다수 난립되어 규모의 경제를 달성하지 못하는 국내 리츠시장을 대형 복합상장리츠 중심시장으로 재편하여야 한다. 끝으로, 주거취약계층에게 안정적인 주거서비스 제공을 위한 대안으로 ‘주거취약계층 주거 바우처 제도'를 설계, 이를 관리 · 운영하는 HUG의 새로운 R&R을 부여해야 한다. 아울러 제도 운영에 필요한 재원 마련을 위해 여타 기관투자자들과 동등한 지위와 투자수익률을 확보할 수 있는 주택도시기금의 투자정책서를 재정립해야 한다.