농지전용에 있어서 도시용지 공급증대에 관한 연구 : 인천시 서구 토지구획정리사업지구를 중심으로

농지전용 규제와 도시용지 공급 확대 방안을 연구한다.

농지의 전용이라 함은 농지를 농작물의 경작 등 농업생산 또는 농지개량행위 이외의 목적으로 사용하는 것으로써 농지 전용의 규제에 관하여는 이견이 있다. 헌법과 농지법에 규정되어 있는 경자유전원칙과 자작농창설의 기본이념에 충실하여 국민식량의 안정적 공급과 국토환경보전을 위해서는 농지전용 규제를 강화하여야 한다는 이견과 전체국토의 18.31%를 차지하고 있는 농지 중에 우량농지를 제외한 농지는 전용을 완화하여 주어 경제적 성장으로 인한 산업화, 도시화를 위한 도시용지 공급에 농지를 전용하여 효용이 높은 용도로 바꾸어 부가가치를 높여야 한다는 이견이 있다. 1950년 농지개혁으로 지주, 소작제를 청산하고 자작농체제를 구축한 이후 농지는 경자유전의 원칙을 일관되게 추진되어 왔고 1996년 시행된 농지법 이전에는 사전규제 정책으로 농지매매증명, 통작거리(20km)제한, 6월 사전거주제한이 있었고 시행 이후에는 사후관리를 강화하는 규정으로 바뀌었다. 주요내용으로는 통작거리 · 사전거주제한이 폐지(일부지역은 사전거주제한 있음)되고, 농업경영능력을 인정받으면 농지관리위원 2인의 확인을 받아 농지취득자격증명을 발급받으면 누구나 농지취득이 가능하였다. 농지법은 농지취득 후 사후관리제도를 도입하여 취득농지 이용실태조사를 하여 자기의 농업경영에 이용하지 않을 경우에는 처분통지, 처분명령, 이행강제금의 행정처분이 가해진다.

경자유전원칙과 자작농주의가 농지법의 기본임에도 불구하고 현실에서는 비농업인의 농지소유와 농지임대차가 보편화되어 있고 농지은행제도, 비농업인의 농지소유 합법화 및 범위 확대, 농지전용의 확대 등으로 인해 경자유전의 원칙 및 자작농체제가 사실상 붕괴되고 있다. 이는 앞으로의 농지규제정책에 주요한 자료를 제공하여 준다. 이미 한국농촌공사의 농지은행을 통하여 농지임대차나 농지위탁 목적의 농지면적이 증가한다는 것은 농지의 소유자 중 비농업인이 증가한다는 것이다. DDA, FTA, WTO등 농업협상으로 인해 농산물시장의 개방 확대가 불가피해 질 것이고 이로 인해 경쟁력을 잃게 되어 농가소득이 감소된 농업인이 영농을 포기하여 휴경농지 · 유휴지의 증가가 예상되며 국민총생산에서 농업이 기여하는 비율은 3.2%에 불과한 현실에서 계속 농지보전 정책유지를 고수하는 것은 설득력이 없다. 경제발전과 삶의 질 가치를 생각하는 현대인은 생활편익 시설이 잘 갖추어진 도시를 선호한다. 정부는 이에 부족한 도시용지를 공급하기 위해 도시지역 인근의 비도시지역을 개발할 수 밖에 없는데 이는 농지전용을 불가피하게 만든다. 농업진흥지역내의 우량농지는 규제를 하되 이외의 농지는 전용요건을 완화하여 이용도 높은 토지로 개발되어야 한다. 농지전용은 도시용지의 공급을 위해서는 필수적이다.

다만 선계획하에 개발을 추진하여 난개발을 방지하고 적정한 건폐율 · 용적률을 적용하여 불필요하게 농지전용이 악용되는 것을 방지하고 또한 개발로 인한 이익금은 반드시 환수 될 수 있도록 강력한 환수제도의 도입이 필요하다. 저밀도 신도시정책에서 고밀도 신도시정책으로 정부가 정책을 선회하는 것은 부동산가격 안정때문이기도 하지만 가용토지 부족으로 인한 해결점을 찾기 위함으로 보인다. 도시용지의 공급을 위해 농지 전용의 확대가 불가피한 현실에 보다 효율적인 농지이용을 위하여 현행 농지의 소유 · 이용 규제를 완화하여 시대적 · 사회적 변화에 부합하도록 농지를 소유규제의 개념이 아닌 농지의 효율적 이용 개념으로 전환하여야 한다. The conversion of farmland is defined as a use of cropland except for agricultural purposes and any betterment. There are different opinions about the regulation of the conversion of farmland.

One insisted that only the farmers can own their land to supply the food for a nation and preserve the environment of national land as a doctrine of the constitutional law and the farmland law stated. Another opinion said that we can increase the value of land as it should be encouraged to converse the farmland, which takes 18.31 percentage of national ground into the land for urbanization except for highly competent cropland influenced by the stream of industrialization and urbanization.

After a reform of agricultural land in 1950s, a tenant farmer (a peasant) was no longer existed, as the system of a dirt farmer began and a principle that only farmers can own land and land is not the object of speculative investments has been consistently propelled. Even there exist several restrictive policies before the farmland law first enforced in 1996. For example, there were requirements of paperwork showing an approval for a transaction of farmland and residential territory preservation that a farmer should live within a 20-kilometer radius from his cropland. Also there was a duty of residence for 6 months beforehand.

After the law executed, the requirement of residential territory preservation was abolished, and the duty of residence for 6 months beforehand was repealed except several areas. In addition, anyone can own agricultural land under the approval two commissioners with the certification of his qualification. Precisely, the farmland law emphasizes upon supervision of the post acquisition of cropland. After taking position of agricultural land, it should be verified if the land is used for agricultural cultivation. If not, there would be administrative punishments such as a disposition order, an execution of disposition, and a disposition by compulsion.

Although the system of a landed farmer who is an owner and the principle that only farmers can own land, and land is not subjective to speculative investments have been a foundation about the agricultural land, the foundation is realistically collapsed through the permission of farmland owners other than farmers and a farmland banking system. It provides important information about the vision of policies about regulations of farmland. The number of cropland owners other than farmers increases as the size of farmland for the purpose of rent and trust through the Farmland Bank of Korea Rural Community & Agricultural Corporation grows.

Opening of the market of agricultural products to foreign countries would be inevitable through the negotiations of DDA, FTA, and WTO. Many farmers who are less competitive to the foreign agricultural producers would leave their agricultural land due to reduced income. We expect that the proportion of unused and uncultivated farmland would increase sharply with time. There is no persuasion in the policy of preservation of farmland in the situation of that agricultural industry only contributes to the 3.2 percent of GDP. Modern humans who have a value on economic growth and the quality of their life of the members prefer to live in the city where many public conveniences are installed.

The government should supply an urban site of land to fulfill the requirement of members. The government has to develop the rural community adjacent to the urban area. So conversion of farmland for other usages is unavoidable. Highly competent farmland must be protected. However, unproductive agricultural land should be developed to increase efficiency. Diversion of farmland into the urbanization usages is essential. The The diversion should be well planned before the implementation to prevent any difficulty of the development in advance. We can also prevent any misuse of the conversion and the development as we set the proper building-to-land ratio and the floor area ratio.

We need a strong policy for the redemption of extra income from the development and the conversion and for its redistribution. The change of new governmental urbanization policies from areas of sparse population to the areas of dense population is justified for the stabilization of real estate price. At the same time, it