중국 토지 국유에 따른 도시 부동산 관계의 법적 고찰 -중국법상의 ‘토지와 건물 일체의 원칙’을 중심으로- = A Legal Analysis of Urban Real Estate Relations under China’s State Ownership of Land -Focusing on the Principle of Unity of Land and Buildings in Chinese Law-

중국 도시 토지의 국가소유와 건물·토지 권리관계를 분석한다.

본 논문은 중국 토지국유제를 전제로 하는 도시 부동산 관계에서 건설용지사용권과 건물소유권의 법적 구조를 검토하고, 특히 중국법상 ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 의미와 한계를 분석하는 것을 목적으로 한다. 중국의 도시 토지는 국가 소유에 속하므로 개인이나 시장주체가 취득할 수 있는 것은 토지소유권이 아니라 일정한 기간을 가지는 건설용지사용권이다. 반면 그 지상에 건축된 주택 등 건물은 독립된 소유권의 객체로 인정된다. 이로 인해 중국의 도시 부동산 관계는 토지소유권, 건설용지사용권, 건물소유권이 결합된 복합적 권리구조를 형성한다. 중국법은 건물소유권과 건설용지사용권을 별개의 권리로 인정하면서도, 양자의 처분을 완전히 독립적으로 허용하지는 않는다. 양도·저당·출자·증여 등 권리 변동이 이루어지는 단계에서는 건물과 그 기초가 되는 건설용지사용권이 함께 이전되거나 처리되어야 하기 때문이다. 이러한 점에서 중국법의 구조는 독일법식 토지·건물 일체주의와 한국·일본법식 토지·건물 분리주의 중 어느 하나로 단순히 설명되기 어렵다. 중국법은 권리귀속 단계에서는 건물과 토지사용권을 구별하면서도, 처분 단계에서는 양자의 분리를 제한하는 독자적인 권리구조를 형성하고 있다. 이와 같은 구조를 명확히 이해하기 위해서는 ‘토지와 건물의 일치’와 ‘토지와 건물의 일체’를 구별할 필요가 있다.

‘토지와 건물의 일치’는 건물소유권과 건설용지사용권이 동일한 주체에게 귀속되어야 한다는 권리귀속상의 문제를 가리킨다. 이에 비해 ‘토지와 건물의 일체’는 거래·담보·집행 등 처분 단계에서 건물과 토지사용권을 함께 처리하도록 하는 규율 원리를 의미한다. 결국 전자가 권리주체의 동일성에 관한 정태적 개념이라면, 후자는 권리 변동 과정에서 양자의 결합을 요구하는 동태적 개념이라고 할 수 있다. ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 법적 성격에 관하여는 일체처분설, 주종권리설, 동일객체설, 동일주체설, 전제요건설 등 다양한 견해가 논의되어 왔다. 그러나 현행 중국법이 건물소유권과 건설용지사용권을 권리귀속의 차원에서 구별하면서도, 양도·저당·출자·증여 등 처분 단계에서는 양자를 함께 처리하도록 요구한다는 점을 고려하면, 일체처분설이 가장 현실적인 설명력을 가진다고 판단된다. 그러나 주거용 건설용지사용권의 기간 만료 문제는 ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 한계를 드러낸다. 건설용지사용권은 기간 제한을 가지는 반면, 주택 소유권은 원칙적으로 기간 제한을 받지 않기 때문에, 토지사용권의 만료 이후 주택 소유권의 법적 기초가 약화되는 ‘권원 위기’가 발생할 수 있다.

중국 민법 제359조 제1항은 이에 대응하여 주거용 건설용지사용권의 자동 갱신을 규정하고 있으나, 갱신 비용, 갱신 기간, 갱신 횟수 및 절차 등에 관한 구체적 기준을 제시하지 않는다는 한계를 가진다. 본 논문은 주거용 건설용지사용권의 갱신은 원칙적으로 무상으로 이루어지는 것이 타당하다고 주장한다. 주택가격에는 이미 상당 기간의 토지출양금이 반영되어 있는 경우가 많고, 만료 또는 갱신 단계에서 다시 비용을 부과하는 것은 중복 부담으로 작용할 수 있기 때문이다. 나아가 연장 기간의 설계와 관련해서는 주택의 안전성과 거주가능성을 전제로 하는 ‘조건부 영구 연장’ 방안을 제시한다. 결론적으로 중국법상 ‘토지와 건 ...