조세법상 실지거래가액 과세적용에 관한 연구 : 부동산평가를 중심으로

양도소득세 실지거래가액 과세의 세부담 효과와 납세 인식을 분석한다.

양도소득세 제도는 2006.12.31. 이전까지는 기준시가 과세원칙을 적용하다가 2007.1.1. 이후의 거래부터 전면적으로 실지거래가액에 의한 과세제도로 개정되어 시행되고 있다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 양도 당시의 실지거래가액에서 취득 당시의 실지거래가액과 기타의 필요경비를 차감하여 계산하게 된다. 그러나 실지거래가액 과세체계 하에서 실지양도가액과 실지취득가액이 존재하면 문제가 없지만 오래전에 취득하여 실지거래가액이 존재하지 않거나 확인할 수 없는 특수한 거래의 경우에는 부동산평가에 대한 문제가 발생한다. 본 논문은 이러한 특수한 거래의 경우 실지거래가액을 어떻게 산정하는 것이 합리적인지 부동산 평가방법에 대한 대안을 제시하고자 한다. 먼저 상속 또는 증여로 부동산을 취득하고 유상으로 양도하는 경우에 상속인 및 수증자가 취득 당시에 관련 세금에 대한 과세표준의 신고 이행여부와 신고 당시의 부동산 평가액에 따라 양도차익이 크게 차이가 발생하는 문제점이 있다. 또한 매매로 부동산을 취득한 후 양도하는 경우 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액으로 결정할 수 밖에 없는바, 취득 원인별로 평가방법이 상이함에 따른 과세형평상 문제점도 제기된다.

이러한 문제점을 해소하기 위해서는 상속 및 증여로 부동산을 취득할 때 관련 세금에 대한 과세표준 신고 의무 불이행시 가산세 부과 등 강력한 방법을 시행하고, 관련 과세표준을 법정평가방법에 의거 신고한 경우에 한하여 매매로 취득한 경우와 같이 환산취득가액을 적용할 수 있도록 함으로써 공평과세를 실현할 수 있도록 해야 할 것이다. 동시에 관련 과세표준 신고를 부과제척기간 내에 수정신고 또는 경정결정 할 수 있게 하여 과세의 일관성 유지 및 이중혜택 등의 문제를 해결하는 세법 개정이 필요하다. 둘째, 현행 부담부증여의 양도가액과 취득가액의 평가에 있어서 법 규정의 미비로 과세당국과 사법부간 견해 차이가 발생하여 납세의무 이행 시와 과세관청의 실무 처리 시 혼란이 초래되고 있다. 따라서 소득세법 시행령 제159조 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 규정(2008.2.22. 개정)에 양도가액은 ‘「상속세 및 증여세법」제60조 제1항과 제2항에 의해 평가된 경우, 즉, 매매실례가액․감정가액․수용가액․매매사례가액 등에 의해 양도가액이 평가된 경우에는 실지거래가액에 해당하는 것으로 보고, 이외 특례규정이나 보충적 평가방법에 의한 경우에는 양도가액을 기준시가로 한다.’ 라는 명확한 근거 규정을 신설하여 혼란을 방지하여야 한다.

여기에 ③항을 추가하여 수증자가 채무를 인수한 사실의 확인방법과 제출서류를 가능한 한 명확히 규정하여 과세가 예측 가능하도록 하여야 한다. 또한 부담부증여의 경우 증여가액이 결정되기 전에 양도소득세 신고기간이 지나 납세자의 권리구제에 대한 문제가 제기될 수 있으므로 증여세 신고안내문을 양도소득세 신고안내문과 동일하게 증여일의 말일로부터 2개월 이내에 안내하여 증여세 및 양도소득세가 누락되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 할 필요성이 있다. 셋째, 교환거래에 있어서 단순교환거래와 같이 실지거래가액이 없는 경우 소득세법시행령 제176조의 2의 추계사유에 해당되는지에 대하여 세법상 명확한 규정이 없기 때문에 추계사유 요건에 해당 여부가 쟁점이 된다. 단순교환의 경우에도 상속 또는 증여받은 부동산의 취득가액 의제규정 처럼 추계사유 해당 요건을 별도의 법적 규정으로 마련하거나 소득세법 제114조 제7항의 규정에 추계사유에 ‘실지거래가액이 존재하지 않는 경우도 추계사유에 해당한다’고 법조문에 명시하여 문제점을 해결할 수 있다. 또한 교환계약서상 임의평가 금액이 명기된 경우 실지거래가액으로 인정여부는 과세관청과 사법 당국의 법령해석 방향에 따라 세액이 달라질 수 있어 이를 방지하기 위하여 기준시가 과세에 대한 제한적 요건을 부여하여 양도소득세가 과소 계상되어 탈세의 수단으로 악용되는 것을 차단하여야 한다.