주택법에 의한 공동주택 조성 시 공공기여 특성 및 확충방안 연구

주택법상 공동주택 개발의 공공기여 특성과 확충 방안을 연구했다.

우리나라의 주택 공급은 1970년 이후 급격하게 늘어났다. 이로 인하여 주택공급을 위한 관련법과 제도적 장치도 계속해서 보완 발전되어 왔다. 초기의 주택정책은 공공성 보다는 시급한 주택난 해결을 위하여 공급 위주의 정책을 펼쳤으며, 이후 사업지구별 주택단지 준공에서 나타난 문제점을 해소하고자 점차 공공성에 기반 한 개발정책으로 전환되어 왔다. 「주택법」에서도 개발사업 시 도시 부하를 해소하고자 관련 법령과 지침에서 정한 기부채납이 이루어지고 있으나, 실제로 조성되는 기부채납은 도로, 주차장, 공원 등에 한정되고 있으며, 이 또한 사업시행자가 원하는 시설 위주로 설치되어 지역적 특성이나 지역민이 필요로 하는 시설이 설치되지 못하는 결과를 가져오고 있다. 현재 광주광역시는 총 443개소의 지구단위계획구역이 지정되어 있으며, 「주택법」에 의해 지구단위계획구역이 112곳에 이른다. 특히 2010년대 이후 공동주택건설 호황기와 맞물려 「주택법」에 의한 공동주택 건설사업이 급속도로 증가하였다. 연구결과 「주택법」에 의한 개발사업의 평균 공공기여 비율은 18.26%로 타 개발사업과 비교 했을 때 가장 낮게 나타났으며, 공공기여 시설의 종류에 있어서도 도로가 89.0%로 집중되어 기부채납시설의 다양화가 필요하였다.

반면 개별공시지가 변동률의 경우 최근 10년간(2013~2022년) 광주광역시 평균 지가 상승률이 6.54%이나, 「주택법」에 의한 개발사업지의 경우 개별공시지가 상승률이 12.28% 상승하여 다른 개발사업과 비교 했을 때 가장 높게 증가하여 개발사업으로 인한 개발이익이 가장 많이 발생한 것으로 분석되었다. 이에 본 연구는 주택개발사업, 특히 「주택법」에 의한 공동주택 조성 과정에서 기반시설로 기부채납 되는 현황을 분석하여 현재 운영되고 있는 기부채납에 대한 문제점과 한계점을 파악하여 보다 합리적이고 효율적인 공공기여 확충 방안을 제시하는데 있다. 연구의 내용적 범위는 각각의 개발사업에 적용되는 해당 법률에서 규정하는 기부채납 및 공공기여 등에 대한 검토를 통하여 지구단위계획수립지침과 「주택법」에 의한 관련 지침 등을 비교∙분석하고 국·내외 기부채납과 관련된 제도분석, 광주광역시 개발사업 유형별 공공기여 세부 사항 비교∙분석, 실제 조성된 기부채납시설의 실태를 분석하였다. 그 이후 실제 사례에 대한 공공성 평가 기준을 개발하여 실제 평가를 통해 사업지구별 공공성 평가를 실시하였으며, 마지막으로 공공기여 확대를 위해 다수의 관련 분야 종사자를 대상으로 설문조사를 수행하고 소수의 전문가를 대상으로 인터뷰를 실시한 내용을 바탕으로 「주택법」에 의한 공동주택 조성에 따른 공공기여를 확충할 수 있는 방안을 제시하였다.

앞선 연구의 배경 및 목적, 범위 등을 기반으로 수행한 연구 결론은 다음과 같다. 첫째, 「주택법」과 관련된 법규 정비가 필요하다. 둘째, 기부채납시설의 종류 다양화를 위하여 주민의견수렴 절차를 강화하여야 한다. 셋째, 기부채납시설의 행정처리 방안 개선이 필요하다. Housing supply in Korea has increased rapidly since 1970. As a result, related laws and institutional mechanisms for housing supply have continued to be supplemented and developed. The initial housing policy focused on supply to solve the urgent housing crisis rather than publicity, and later, it gradually shifted to a development policy based on publicness to solve problems that emerged in the completion of housing complexes in each project district.

In the 「Housing Act」, Contributed acceptance stipulated in relevant laws and guidelines are made to relieve the urban load of development projects, but which is actually created are limited to roads, parking lots, parks, etc. Also these facilities are mainly installed based on the project operator desire. It results in the inability to install local characteristics or facilities required by local residents. Currently, a total of 443 district unit planning areas are designated in Gwangju Metropolitan City, and 112 are designated according to the 「Housing Act」.

Especially since the 2010s, the boom in apartment construction has been accompanied by a rapid increase in apartment construction projects under the 「Housing Act」. As a result of the study, the average public contribution ratio of development projects under the 「Housing Act」 was 18.26%, which was the lowest compared to other development projects. Among the types of public contribution facilities, roads were concentrated at 89.0%, resulting in a variety of contributed acceptance facilities.

On the other hand, the average land price increase in Gwangju Metropolitan City over the last 10 years(2013~2022) was 6.54%, but in the case of projects developed under the Housing Act, the individual land price increase was 12.28%, which was the highest compared to other development projects. It was analyzed that the most development gains were generated from development projects. Therefore, this study analyzes the current status of Contributed acceptance to infrastructure in the process of creating apartment houses under the Housing Act to identify the problems and limitations of the Contributed acceptance and propose a more rational and efficient plan to expand public contributions.

The content scope of the study involved comparing and analyzing the guidelines for establishing District-unit plans and related guidelines under the Housing Act, reviewing Contributed Acceptance and public contributions stipulated in the relevant laws applied to each development project, comparing domestic and international systems related to contributed acceptance, analyzing the details of public contributions by type of development project in Gwangju Metropolitan City, and examining the actual status of implemented contributed acceptance facilities.

Since then, the Public value assessment for actual cases have been developed and the Public value assessment for each project district has been conducted through actual evaluation. Finally, to expand public contribution, a plan was proposed to expand public contribution from the creation of multifamily housing under the Housing Act based on surveys conducted for a number of related fields and interviews with some experts. The conclusion of the study based on the background, purpose, and scope of the previous study is as follows. First, it is necessary to reorganize laws and regulations related to the Housing Act.

Second, in order to diversify the types of Contributed Acceptance facilities, the process of collecting opinions from residents should be strengthened. Third, it is necessary to improve the administrative treatment plan of Contributed Acceptance facilities.