한·미간 REITs제도 및 운영현황비교를 통한 개선방안에 관한 연구

한·미 리츠제도와 운영을 비교해 개선방안을 제시했다.

그동안 REITs 발전의 가장 큰 걸림돌이 되어왔던 일반 REITs에 대한 진입장벽과 법인세 감면 등의 문제들이 최근의 법개정(2004.9.23. 국회본회의 통과)에 의해 해결됨으로써 바야흐로 우리나라 REITs는 새로운 전기를 맞이하게 되었다. 그러나 REITs가 도입된 지 40년이 지난 미국의 REITs 제도와 운영 현황을 비교해볼 때, 우리나라 REITs는 아직도 많은 제도상, 운영상의 문제점들이 남아있는 게 사실이다. 이에 본 연구에서는 부동산투자회사법 개정 내용을 중심으로 우리나라 REITs에 대해 제도적, 운영 현황적 관점에서 살펴보았다. 특히 미국의 REITs 제도와 운영 현황의 비교를 통해 우리나라 REITs 제도의 문제점과 운영현황의 차이점을 분석해봄으로써 향후 REITs 시장의 발전 방향과 정책적 개선방안을 제시하였다. 먼저 미국 REITs 제도와 우리나라 REITs 제도의 비교를 통해 도출된 문제점은 실체형 REITs에 대한 법인세 면세 혜택의 불인정, 합병대상 제한, CR-REITs의 존속기한 규제, 모기지 REITs의 미도입, 회계처리시스템이 제대로 갖춰지지 않았음을 확인할 수 있었다. 시스템적으로는 전문인력의 부족, 투자자의 낮은 인지도 및 홍보 부족, 정보인프라 미구축, 자산평가 기준 미비 등이 운영상의 문제점으로 대두되었다.

다음으로 미국 REITs의 운영현황과 우리나라 CR-REITs를 비교한 결과, 미국 REITs의 주요 투자가가 뮤츄얼 펀드로 구성된 기관투자가가 주류를 이루고 있는 데 반해, 우리나라 CR-REITs 금융권 위주의 기관투자가가 중심이 되고 있음을 알 수 있었다. 또한 위험-수익 관점에서 미국 REITs가 채권 주식의 중간 형태를 보인 데 반해 우리나라 CR-REITs는 미국 1/10 수준의 낮은 투자위험도를 보여주어 안정적인 투자상품임을 보여주었다. 마지막으로 우리나라 CR-REITs는 미국 REITs 보다 부채비율과 배당수익율은 높게 나타났으나, 이자보상배율에 있어서는 우리나라 CR-REITs가 미국 REITs에 비해 낮게 나타났다. 결과적으로 REITs가 새로운 부동산간접투자 상품으로 각광받고 새로운 투자대안으로 자리잡기 위해서는 운영주체들의 끊임없는 노력과 지속적인 제도적 보완이 필요함을 본 연구에서 시사해주고 있다. 미국의 REITs도 지속적인 REITs 관련 법률 개정과 운영상의 문제점 보완, 그리고 많은 학자들의 실증적 연구를 통하여 오늘날의 REITs로 성장했듯이 이제 새로운 전환기를 맞이한 우리의 REITs 제도와 운영현황 역시 지속적인 경영과 투자환경 조성을 위해 노력한다면, 확실한 금융투자상품으로 자리매김될 수 있을 것이다.

Though new REITs Act was passed through in the Korean National Assembly dated September, 2004. Korean REITs system is still embracing a lot of problems. Thus, the purpose of this study is to propose a development direction and an improvement plan of Korean REITs market through the comparative analysis between korea and USA. Especially, A system problem and operation difference of korea REITs are analyzed through the comparative study with USA REITs.

The findings are as follows ; Firstly, the problem of Korean REITs drawn out regarding the revised REITs system is a disapproval of corporation tax-free benefit and Mortgage REITs, Merger object regulation, the continuation due date of CR-REITs and an accounting system deficiency. With reference to an operation system, The results indicated that Korea REITs is not properly established Professional manpower, investment recognition and Public information, an information infrastructure. Next, the findings of current state between Korean CR-REITs and USA are as follows. A main investor of USA REITs is institutional investors which were composed of a mutual fund.

But, Korea CR-REITs consist of finance institutional investors. In a return-risk viewpoint, the systemic risk(β) of Korean CR-REITs are lower than that of USA REITs, and these finding indicates that Korean CR-REITs are stable assets in terms of return-risk volatility. Also, debt ratio and divided yield are high, but interest coverage is low. Consequently, these results, in order to be highligted as the main investment alternatives, tells that it is necessary to enhance a continuous supplementation of system and effort of operating body