수도권 1기 신도시 노후계획도시 특별정비구역에서의 공공기여에 대한 고찰 : 서울특별시 아파트재건축정비사업과 비교를 중심으로

노후계획도시 정비구역의 공공기여를 재건축 정비사업과 비교했다.

공공기여는 용적률 완화 등 도시계획 변경을 통해 발생하는 계획이득을 얻는 주체가 공공주택의 공급 기반시설의 설치, 부지 확보, 그 밖에 필요한 비용의 부담 등을 하는 것을 지칭하며, 사익의 일정부분을 공공과 공유하여 개발사업의 정당성을 확보하기 위한 방안이다. 정비사업은 투자유인이 있어야 가능하며 이는 적절한 공공성의 확보가 전제되어야 한다. 적정수준의 개발이익을 보장하여 도시의 재생이 원활히 이루어질 수 있도록 하고, 개발이익의 사유화 논란도 차단하기 위해 정당하고 객관적인 공공기여량의 확정이 중요하다. 한편 주택 부족문제를 해결하고 주택시장을 안정화 위해 1990년대 초반 수도권에 1기 신도시 5곳을 건설하였고 이후 30년이 경과하여 주택의 노후화 등의 문제로 재건축 사업에 대한 요구가 있어 왔으며, 기존의 도시정비법에 의한 재건축 방식으로는 추가 용적률의 확보가 어려워 원활한 사업추진에 어려울 수 있었다. 이에 도시 전체가 일시에 집단적으로 노후화 되어지는 노후계획 도시를 광역적․체계적으로 정비하기 위하여 ‘노후계획도시정비법’을 제정하기에 이르렀다.

노후계획도시 내 특별정비구역에서 시행하는 재건축 정비사업은 정비 활성화를 위해 기존의 ‘도시정비법’에 따라 추진하는 기존 재건축 정비사업 대비 다양한 형태의 공공기여를 전제로 ‘국토계획법’에 따른 법적상한용적률을 초과하는 용적률 최대한도의 완화, 안전진단의 면제·완화 등 각종 건축특례가 부여되어 새로운 공공기여량 산정체계가 도입되었으며 기존 재건축 정비 사업과의 형평성 문제가 제기되어 왔다. 이에 본 연구에서는 전면 철거형 대규모 개발사업으로 노후화된 아파트단지를 재건축한다는 동일한 목적을 가진 두 가지 재건축 방식인 특별정비구역에 의한 재건축정비사업과 기존 재건축정비사업의 각 사업의 방식 및 특징을 용적률 변화를 중심으로 살펴보고, 각 정비사업에서의 공공기여와, 공공시설 등의 제공의 차이점 및 특징에 살펴 보았다. 그리고 1기 신도시별 노후계획도시 정비기본계획 및 조례가 제정된 수도권 1기신도시 5곳의 노후계획도시 특별정비구역에서의 기준용적률 및 공공기여비율의 제정현황과 체계에 대해 정리하여, 공공기여비율이 갖는 의미를 고찰해 보았다.

특히 수도권 1기 신도시 5곳의 특별정비구역에서 동일하게 결정된 1구간 공공기여 비율 100분의 10이 ‘노후계획도시기본방침’ 및 ‘공공기여금 산정 및 운영 가이드라인’을 기준으로 공공기여금 산정 하였을 때 기존의 서울특별시 아파트 재건축 정비사업에서의 공공시설 등의 제공에 따른 순 부담률과 비교하여 어느 정도 수준인지 형평성 논란에 대해 살펴 보았다.