共同住宅 管理主體의 法的地位와 制度的 改善方向 = A study on legal position and systematical improvement of apartment house management subject

공동주택 관리주체의 법적 지위와 관리제도의 개선 방향을 검토했다.

본 연구는 공동주택이 ‘구분소유’라는 소유형태와 ‘공동주택’이라는 거주형태의 권리ㆍ이용관계에서 주택법이 공동주택관리를 규정하고 있는 상관관계를 검토하고 관리주체의 ‘관리권의 본질’을 알아보고자 하는 데서 출발하였다. 주택법은 2003년에「공동주택관리령」을 전면 개정하여 관리에 관한 ‘공공적 성격’을 부가하고 ‘의무관리대상’ 공동주택 적용범위를 규정하면서 ‘관리주체’를 주택법 제2조12호에서 규정하였다. 따라서 공동주택관리의 법률적 근거는 명확하여 졌지만 관리권의 근거가 ‘사법’에 근거하는「집합건물 및 소유에 관한 법률」의 관리개념에서 근본적으로 벗어나지 못하여 주택법이 ‘공법’에 근거하면서도 관리주체의 ‘법적지위’ 존재가 명확하지 않다. 이러한 배경에서 주택법은 의결기구로 구성하는 입주자대표회의의 피선거권을 ‘소유자’로 한정하였고 감사를 입주자대표회의 내에 두고 있으므로 입주자대표회의는 관리개념을 소유권적 관리개념으로 이해하게 되면서 따르는 노무문제, 관리자금 지출문제, 각종용역계약문제 등을 의결기구를 초월하여 관리주체 업무를 지배하고 있다. 이와 같은 현상은 근본적으로 주택법규정 모순에서 오는 것으로 주택법이 관리주체를 소유권과 상대적으로 구분하여 전문관리 의무를 정하고도 권한은 법적뒷받침 없이 책임만 규정하고 있는데서 비롯되어 관리주체는 공적관리와 전문성을 활용할 여지가 없어지고 만다.

그리고 이러한 문제성에서 관리현장에서는 입주자대표회의 권한에 부딪치는 많은 갈등과 분쟁사례를 만들어내고 있다. 주택법은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다. 공동주택관리는 수익성부동산의 가치창출관리나 자산성과의 관리가 아닌 공동 생활적 관점에서 시설의 최 유효화와 쾌적성 그리고 질서유지 개념의 관리로써 공동의 노력 없이 개인적 소유개념으로 관리될 수 없고 필연적으로 소유권의 약체화를 수반하게 되는 것이다. 따라서 임차인을 포함한 거주자 의사가 반영된 합리적인 규율을 통해 공적관리 되어야함은 틀림이 없다. 입주자대표회의의 소유권적 관리개념이 공동주택관리의 전반에 걸쳐 왜곡된 영향을 미치면서 관리제도 발전에 발목을 잡고 있는 것이 사실이다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 필요성 및 목적 = 1 1. 연구의 필요성 = 1 2. 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 방법 = 4 제3절 선행연구의 검토와 비교 = 4 1. 선행연구 검토 = 4 2. 선행연구와 본연구의 비교 = 6 제2장 공동주택 관리제도의 이론적 배경 = 8 제1절 공동주택 관리제도와 개념 = 8 1. 외국의 공동주택 관리제도 = 8 2. 부동산관리 형태와 우리나라 공동주택관리 = 11 3. 공동주택의 불가분성과 관리 = 13 4. 공동주택 사용권의 제약 = 14 5. 공동주택관리 관련법 체계 = 14 6. 각 관련법별 관리주체 개념차이 = 15 7. 주택법에 의한 공동주택관리 = 19 8. 공동주택 관리제도 의 변화 = 31 9. 주택법상 공동주택관리의 법리 = 33 제2절 공동주택관리제도의 지배적 견해 = 35 1. 주택법 이전의 잔재 = 35 2. 의무관리 공동주택의 정의 문제 = 36 3. 관리방법 문제 = 37 4. 형평에 맞는 관리주체 정의 문제 = 39 5. 입주자대표회의와 관리주체 역할 = 40 6. 장기수선계획 및 장기수선충당금 = 41 제3장 관리주체의 법적지위 고찰 = 43 제1절 공동주택 관리주체의 지위 = 43 1. 노무제공형식과 관리주체 = 43 2. 관리자금 지출에 있어서의 날인주체 = 46 3. 관리업무에 수반되는 용역계약 당사자 = 48 제2절 공동주택관리 실태 분석 = 50 1. 설문조사 = 50 2. 사례조사 = 56 제4장 공동주택관리 제도적 개선 방향 = 73 제1절 「공동주택 관리법」제정