부동산간접투자기구를 통한 상업용부동산 유동화 시 고려사항에 관한 연구

간접투자기구를 통한 상업용 부동산 유동화 거래의 고려사항을 연구했다.

IMF경제위기 이후 우리 경제는 금융기관의 부실채권 및 기업의 구조조정과정에서 보유자산을 고유자산에서 분리(off balance)하여 재무구조를 개선할 수 있는 자산유동화에 대한 요구가 증가하였고 이를 위한 자산유동화 관련 법률이 제정되었다. 이에 근거하여 ABS, ABL 등 다양한 방법으로 자산유동화가 진행되었으며 특히 상업용부동산을 보유한 기업은 부동산 간접투자시장의 활성화에 따라 펀드 또는 리츠 등에 매각하여 큰 규모의 현금을 확보할 수 있게 되었다. 그리고 상업용 부동산의 임대수익을 통해 장기간 안정적인 투자수익을 원하는 기관투자자의 욕구와 맞물려 부동산 간접투자시장의 규모는 더욱 증가하게 되었고 상업용 부동산 유동화를 활성화시키는 요인이 되었다. 본 연구는 상업용 부동산을 보유한 자산보유자가 매각을 결정하고 성공적인 유동화거래를 위하여 고려해야 할 사항은 무엇이며 최근 거래된 유동화사례를 통하여 일반적으로 도출할 수 있는 주요 조건들에 대해 논의하는 데 목적이 있다. 이를 위해 오피스, 상업시설, 호텔 등 다양한 용도의 부동산이 거래된 지난해(2013년)를 중심으로 사례를 분석하였다. 사례분석을 통한 고려사항으로써 자산보유자 및 자산 관련 위험, 매각방식 관련 위험, 매각 및 임대관련 위험으로 구분되어 파악되었다.

자산보유자 및 자산관련 위험은 Sale & Lease Back 방식의 유동화 거래 시 책임임차인으로서의 자산보유자의 신용등급이 중요하다는 점이며 매각방식 관련 위험은 off balance를 위하여 법률적, 회계적으로 True Sale, 즉 진정한 양도가 이루어져야 재무구조 개선이 가능하다는 것이다. 매각 및 임대 측면에서는 공실발생 가능성과 투자수익률 변동 리스크를 낮추기 위해 장기간의 임차인 확보가 선행되어야 하며, 임대료 및 부동산가격은 부동산 가격 대비 적정한 임대료를 수취 혹은 지급하는 지에 대한 검토가 적정하게 이루어졌는가에 대한 부분이다. 임대료의 수준은 Sale & Lease Back일 경우 자산보유자(매도인)에게 있어서는 유동화를 통한 자금조달비용이며, 매수인에게 있어서는 요구수익률을 충족시켜야 하는 적정수준으로 책정하게 된다. 연구의 결과는 최근에 비교적 유형화된 상업용부동산 유동화 거래사례의 특징을 검토하였으며 이는 유사한 거래유형일지라도 다양한 특성을 가지는 부동산이라는 자산의 특성과 향후 금융시장의 환경 변화에 따라 거래참여자들의 이해관계가 다르게 나타날 가능성이 높은 점을 유의하여야 한다.

Since the economic crisis in 1997, the demands for asset securitization has increased, which could improve the financial structure by throwing financial institutions’ non-performing loans and their assets held off balance from their intrinsic assets in the corporate restructuring process in the South Korean economy, and an act on the Asset-backed Securities Act was enacted for this. Based on this, assets have been securtized with various methods, such as ABS and ABL, and especially, enterprises holding commercial real estate came to be able to secure cash on a large scale by selling it to funds or REITs with the revitalization of the indirect investment market in real estate.

In addition, through earnings from leasing of commercial real estate, in accordance with institutional investors’ needs of investment profits in the long-term, the scale of the indirect investment market in real estate further increased, which became a factor revitalizing commercial real estate securitization. This study aims to discuss the matters the originator holding real estate should consider to make a decision to sell and to make a successful securitization transaction and the key conditions that can usually be drawn through recent cases of securitization transaction.

For this purpose, this study analyzed cases last year (2013) when there had been transactions of real estate for various uses, such as offices, commercial facilities, hotels, and so on. Considerations in commercial real estate securitization are divided into the risks associated with the originator and assets, those associated with the method of sale and those associated with the sale and lease.

The risks associated with the originator and assets are involved with the importance of credit rating of the originator as the responsible lessee in a securitization transaction with Sale & Lease Back method, and the risks associated with the method of sale are involved with the fact that the financial structure can be improved by True Sale, that is, the real transfer in terms of law and accounting for off-balance.

In terms of sale and lease, to lower the possibility of the occurrence of the vacancy and the risk of the fluctuation of return of investment, securing long-term lessees should precede, and the risks associated with rent and real estate price are involved with whether an appropriate examination has been carried out on the receipt or payment of an appropriate rent to the real estate pros. The level of rent for Sale & Lease Back is set at the fund-raising expense through securitization for the originator (seller) and at an appropriate level to satisfy the required rate of return for the buyer.

The results of the study have significance that it looked into the characteristics of the cases of securitization transaction of commercial real estate that has recently been relatively formalized, which showed the characteristics of the asset of real estate that even similar types of transaction might have different characteristics and that it is very likely that interests of participants in the transactions would be different with changes in the financial market environment in the future, to which attention should be paid.