주택재건축사업의 공공성에 관한 연구 : 매도청구권을 중심으로

재건축사업의 공공성과 미동의자에 대한 매도청구제도를 검토한다.

「도시 및 주거환경정비법」이 시행되기 이전에는, 주택재개발사업과 주택재건축사업은 거의 동일한 기능을 수행하였음에도 불구하고 주택재개발은 공법적 영역에서 다루어졌고, 주택재건축은 사법적 영역에서 주로 다루어졌다. 주택재개발사업은「도시재개발법」에 의해, 주택재건축사업은「집합건물법」과 「주택건설촉진법」에 의해 서로 다른 법률에 의해 시행되어 왔던 사업들이 2003. 7. 1. 부터「도시 및 주거환경정비법」이 시행되면서 주택재개발사업이나 주택재건축사업이 모두 정비사업으로 통합되었고 대부분의 절차가 동일하게 진행됨에 따라 주택재건축사업은 공법적 영역으로 포함되면서 공공성이 강화되었다. 그러나, 주택재건축사업은 이러한 공공성 강화에도 불구하고 미동의자의 토지 등을 취득하는 방식에 있어서 수용방식을 채택하고 있는 재개발사업과 달리 매도청구제도를 채택하고 있어 사법적 영역 측면에서는 완전히 변화되지 않았다. 이러한 매도청구제도는 토지수용방식의 「공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 보상관련 규정이 적용되지 않고, 그 절차를 대행하거나, 확인해 주는 토지수용위원회와 같은 공익기관도 존재하지 않는 관계로 절차와 내용은 여전히 사법적 영역으로 남아 있는 것이다.

주택재건축사업은 자신의 주거가 노후화․불량화되었을 경우 이를 효율적으로 개량하여 자신의 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함으로써 개인의 행복추구권, 재산권, 주거의 자유 등의 헌법상 기본권을 실현시키는 중요한 수단이므로 재건축에 대한 규제의 완화는 이러한 기본권을 충족시켜 줄 필요성이 있는 한편, 개발이익을 취득하고자 하는 실제상의 목적에서 시행되어 투기를 조장하고 상대적 박탈감등 사회적 문제를 야기할 수도 있으므로 엄격한 공법적 규제가 동시에 필요하다. 주택재건축사업은 헌법적 가치가 서로 충돌하는 헌법적 문제인 동시에 공공성과 관련된 행정법적 문제이며, 민사적 법률관계를 발생시키는 공법적 문제이며, 크게는 입법론적 문제를 초래할 수 있는 것이다. 이에 따라 주택재건축사업이 지니고 있는 공공성이 어떠한 것인지를 살피고, 개인의 기본권과 사업시행을 위한 공공성의 충돌문제에 대해 깊이 있는 연구를 통해, 주택재개발사업의 수용방식과 다른 주택재건축사업에서의 매도청구제도를 다른 각도에서 살펴봄으로써, 매도청구권과 관련되는 전반적인 법률문제에 대한 정확한 이해와 해석의 틀을 제시하고, 매도청구제도의 문제점과 대안 제시를 통해 사업시행자와 미동의자간의 법익의 균형을 도모하고 재건축사업의 기간을 최대한 단축 시킬 수 있도록 합리적인 분쟁의 해결책을 모색 하고자 한다.

주택재건축사업시 매도청구제도는 경제적인 이익을 기대하는 동의자와 반대편에 있는 미동의자간의 문제이기도 하며, 대부분 주택재건축사업시 아파트 단지내 상가 혹은 상가 건물등의 소유자의 미동의자문제에 대한 문제, 사업시행시 미동의자등을 상대로 하여 매도청구권을 행사하는 경우 매도청구권 행사의 적법성여부, 매도청구가격의 기준산정 평가로 인한 문제, 사업지역내의 조합원의 적격성 등 조합원 자격문제, 주택재건축조합과 조합원간의 매도청구권 행사와 관련한 교섭기관으로써의 중재기구문제, 환매청구권에 관한 문제점이 있다고 판단되어 이에 관한 개선방안을 주택재건축조합입장에서의 문제점과 매도청구상대방입장에서의 문제점으로 제시하였다. 이러한 주택재건축사업은 도시환경을 개선하고 개발로 인한 이익 등 경제적 이익을 함께 거주자들이 재산권을 보장받으면서, 사업시행자인 조합원들에게 적정한 배분으로 이어질 때 주택재건축사업의 추진속도는 빠르게 될 것이다. 이에 본 연구가 재건축사업자 또는 이해 당사자 및 기타 관련자들에게 매도청구제도의 취지를 정확히 전달하여 주택재건축사업의 원래의 취지대로 사업 진행이 원활히 되는 계기가 될 수 있기를 기대하여 본다.

第1章 序 論 = 1 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3 第3節 先行硏究 考察 = 6 第2章 住宅再建築事業의 一般的 考察 = 10 第1節 住宅再建築事業의 槪觀 = 10 1. 住宅再建築事業의 意義 = 10 2. 住宅再建築事業의 沿革 = 12 3. 住宅再建築事業의 推進節次 = 13 第2節 住宅再建築事業의 公共性 考察 = 23 1. 槪觀 = 23 2. 住宅再建築事業의 公共性 = 24 3. 公共性 問題와 私有財産權 保障과의 關係 = 28 4. 기타 法律에서의 公共性 문제 = 31 第3章 住宅再建築事業의 賣渡請求制度 考察 = 34 第1節 賣渡請求制度 槪觀 = 34 1. 賣渡請求權의 槪念과 法的性質 = 34 2. 立法例 = 36 3. 都市整備法上의 賣渡請求制度에 관한 經過規程 = 41 第2節 賣渡請求權의 行使 = 43 1. 賣渡請求權의 行使 要件으로서의 再建築決意要件 필요여부 = 43 2. 建築物의 撤去 與否 = 47 第3節 賣渡請求價格의 算定 = 48 1. 賣渡請求價格의 槪念 = 48 2. 賣渡請求價格算定時 開發利益의 包含與否 = 48 3. 賣渡請求價格算定 基準時點 = 49 4. 賣渡請求價格의 算定方法 = 49 第4節 賣渡請求의 第3者에 대한 效力 = 52 1. 問題의 所在 = 52 2. 抵當權者등이 있는 경우 = 52 3. 使用受益權者가 있는 경우 = 54 4. 商街建物 등 所有者의 未同意 경우 = 59 第5節 賣渡請求權 行使 後의 節次(明渡와 建物撤去와의 關係) = 62 1. 明渡斷行假處分 = 62 2. 明渡期限의 許與 = 62 3. 明渡와 建物撤去와의 關係 = 63 4. 移住對