프로젝트 파이낸싱의 위험관리 및 활성화 방안에 관한 연구

부동산 프로젝트 파이낸싱의 위험관리와 활성화 방안을 연구했다.

After the IMF foreign exchange risk, various types of advanced real estate financial techniques have been introduced in which finance and real estate are connected. In such circumstances, the local real estate policy has gone through many changes according to whether which party grasps the political power. Especially, in the real estate development market, financial institutions are forced to limit their lending on account of the real estate regulation policy, raw material price rise, crisis atmosphere for interest rate increase, and decrease of general credence in Korean economy.

In addition, as constructors focus more exclusively on safe projects, real estate developers come to suffer from financing. Project Financing (PF) introduced in such circumstances, one of the advanced real estate financial techniques started to come into the limelight as a way for the real estate developers to finance. PF refers to a financial technique by which financing and repayment are carried out based on a certain project’s feasibility, that is, the future cash flow anticipated. However, in the real estate development projects, lately PF lending by financial institutions has been dramatically increased, and real estate price has declined.

Therefore, several problems on PF are pointed out such as the developers or constructors of dishonor and the default rate increase in PF lending. Accordingly, this study attempts to grope for risk management and activating methods for PF by analyzing the present status and actual cases of it. For the case study, cases like the Second Belt Express Way construction project of Gwangju, theme shopping mall construction project of Dongbaek in Yongin, An airport combined heat & power plant project international incheon, and Woolim e-Biz Center apartment-type factory construction project were used.

As management methods for separate risks of PF, this study found methods such as futures, options, or swaps for the economic risks like interest rate or exchange rate change. Moreover, it chose insurances or warranties including the Contractors’ All Risks Insurance, Erection All Risks Insurance, engineer equipment performance warranty, or general warranty as management methods for the construction completion risk or operational risk. In addition, for the market risk that a project can be short of profit due to the uncertainty of the market condition, it selected methods such as long-term sourcing agreement conclusion for raw material or project results.

And for the projects with the government’s intervention, it is important to make agreements with the government beforehand on the target project selection, project developer designation, rental fee and free use term decision, subsidy support, request to the government for the least letter of comfort, timely executability check, and compensation range for damages and indemnity for the government’s nonfulfillment or unilateral cancellation of the agreements.

Finally, when the project’s operational process or its results affect national health or environment negatively, limits on authorization or nearby residents’ protests may cause some risks like project discontinuation; thus, it is also necessary to perform systematic examination on environmental risks, get residents’ agreement through public hearings, or discuss and consult with the environmental organizations of the region in question. Moreover, since financial investors’ active participation is required to activate PF, investors’ loan should be preserved through methods such as various contracts, financial agreements, securities, and insurances.

It is also needed to develop methods that integrate advanced real estate financial techniques with PF like real estate funds or development REITs, reform the tax laws for the reduction or exemption of the corporation tax, acquisition tax, or registration tax imposed to project companies, and revise the bank laws to enlarge the investment scale of financial institutions. This study suggests risk management and activating methods for PF as stated above. IMF외환위기 이후 금융과 부동산이 연계된 다양한 형태의 선진 부동산 금융기법들이 도입하게 되었다. 이러한 환경 속에서 국내 부동산 정책 또한 정권이 바뀔 때마다 많은 변화가 있었다.

특히 부동산개발 시장의 경우 부동산 규제정책, 원자재가격의 상승, 금리 인상에 대한 위기감, 한국경제에 대한 전반적인 신뢰 하락 등의 이유로 금융기관은 대출이 제한되고, 시공사 또한 안전한 사업에만 전력을 하면서 부동산개발사업자는 자금조달의 큰 문제를 안게 되었다. 이러한 현실 속에서 도입된 선진 부동산 금융기법 중의 하나인 프로젝트 파이낸싱은 부동산 개발사업자의 자금조달의 한 방법으로 큰 각광을 받기 시작하였다. 프로젝트 파이낸싱은 특정 프로젝트의 사업성, 즉 기대되는 미래 현금흐름을 토대로 재원 조달 및 상환이 이루어지는 금융기법을 의미한다. 그러나 최근 들어 부동산개발사업에 있어서 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 대출이 급격하게 증가하여 부동산 가격 등의 하락으로 인해 시행사나 시공사의 부도 및 프로젝트 파이낸싱 대출 연체율 증가 등의 문제점들이 지적되고 있다. 따라서 본 연구는 프로젝트 파이낸싱의 최근 현황과 실제사례를 분석하여, 프로젝트 파이낸싱의 리스크 관리와 활성화 방안을 모색해보고자 한다. 사례 연구로는 광주 제2순환고속도로 건설 프로젝트, 용인 동백 테마형 쇼핑몰 건설 프로젝트, 인천국제공항 열병합발전소 프로젝트, Woolim e-Biz Center 아파트형 공장 건설 프로젝트를 사례로 들었다.

본 연구에서는 프로젝트 파이낸싱의 각각의 위험관리 유형으로 먼저 금리 및 환율변동에 의한 경제적 위험은 고정금리계약, 선물, 옵션, 스왑 등의 방법을 모색하였으며, 공사완공위험이나 운영위험 같은 경우는 건설공사보험, 조립공사보험 및 기자재성능보증서, 하자보증서 등과 같이 보험 및 보증서를 통하여 위험관리 방안을 모색하였다. 그리고 시장여건의 불확실성에 의해 프로젝트 수익이 미달할 수 있는 시장위험은 원자재 또는 프로젝트 결과물의 장기공급계약 체결 등의 방안을 모색하였으며, 정부가 개입되어 있는 사업의 경우 대상사업 선정, 사업시행자 지정, 사용료 및 부상사용기간 결정, 보조금 지원, 그리고 정부로부터 최소한의 지원의향서(letter of comfort) 징구, 적기 집행 가능성 점검, 정부의 합의사항 미 이행이나 일방적 파기 시 손해배상의 범위와 배상금액을 사전 합의하는 것이 중요하다. 마지막으로 프로젝트의 시행 과정 또는 프로젝트의 결과물이 국민 건강이나 환경에 나쁜 영향을 미칠 경우 인허가의 제한이나 인근 주민들의 반발로 인하여 사업 중단 등의 위험이 발생하기 때문에 환경위험에 대한 체계적인 검토, 주민공청회를 통한 주민들의 동의, 해당 지역 환경단체와의 협의 및 자문을 받는 것 또한 필요하다.

그리고 프로젝트 파이낸싱의 활성화를 위해서 재무적 투자자의 적극적인 참여가 필요하므로 투자자의 채권보전을 위해 각종 계약서 및 금융약정서, 보증 및 보헙 등의 방법을 통하여 투자자의 채권을 보전하여야 한다. 그리고 부동산펀드나 개발형 REITs 등과 같은 선진부동산 금융기법과 프로젝트 파이낸싱의 연계를 통한 방법과, 프로젝트 회사의 법인세 및 취득세·등록세의 감면 또는 면제를 위한 세제 개편이 이루어져야 하며, 금융기관의 투자 규모 확대를 위한 은행법이 개정되어야 한다. 본 연구에서는 프로젝트 파이낸싱의 위험 관리와 활성화 방안을 위와 같이 제시 하였다.