田園住宅의 敷地選定ㆍ取得ㆍ開發에 관한 硏究

전원주택 부지의 선정·취득·개발 과정을 연구했다.

21世紀에 大都市는 어떻게 달라질까. 토플러(A. Toffler)는 오늘날 급격히 진행되고있는 「역(逆)도시화」 현상을 󰡐제3의 물결󰡑(The Third Wave) 로 규정하였다. 交通과 通信의 發達이 현재까지 都市化를 촉진 시켰다고 볼수 있으나, 이후에는 逆都市化 또는 都市瓦解를 촉진시킬 것이라는 것이다. 우리의 大都市도 그런 길을 갈 것이다.󰡐情報化社會󰡑의 도래와 産業의 多樣化로 사무실에 모여 머리를 맞대고 일할 필요성이 줄고, 플렉스타임(full lax time)이나 재택근무가 보편화되고 企業活動도 地方化­多核化될 것이다. 인하여, 首都圈地域의 팽창과 함께 각종 産業公害가 都市民의 生活環境을 파괴하는 가운데 국민들의 所得向上으로 인해 전원생활에 대한 욕망도 커지고있다. 所得向上은 餘暇時間을 增大시키고 자동차보급을 擴大함으로써 都市民의 田園住宅地에 대한 관심을 날로 높여주고 있다. 首都圈地域은 고용기회가 많고 敎育․文化施設을 비롯 각종 公共施設이 집중되어 있어 계속 인구가 증가해왔다. 首都圈地域은 母都市인 수도 서울을 축으로 40~100km반경까지 팽창했으며, 고속전철 완공후에는 앞으로 200km 반경까지 擴大될 전망이다. 이런 과정에서 田園住宅敷地의 開發은 社會的 요청에 부응하는 것이다.

서울市를 포함한 首都圈地域의 居住郊外化의 형성 배경과정을 살펴보면 交通體系의 改善 및 자가용 보급에 따라 기동성이 증대할 것이므로 田園住宅敷地에 대한 實質的인 考慮의 段階로 와있다. 政府에서 計劃되고 있는 政策變數의 作用 및 居住郊外地域의 形成, 서울지역의 住居用地 부족으로 인한 住宅供給에 어려움이 점차 커짐으로써 전국민의 空間認識에 대한 변화도 커지고 있다. 田園住宅敷地에는 別莊地, 週末住宅地 그리고 常時居住用 田園住宅敷地가 포함될 수 있는데, 특히 최근에는 都心地의 住宅地 價格上昇 등으로 인해 수도권지역에서 상시거주용 田園住宅選好 경향이 눈에 띄게 나타나고 있다. 그러나 높은 가격으로 인하여 田園的 환경을 가진 母都市 출퇴근의 田園住宅敷地를 찾는 수요는 극히 制限的이다. 國民所得 1만불이상이면 선진각국의 예에서 보듯이 도시의 郊外化현상이 두드러진 만큼 自然的으로 田園住宅敷地의 수요가 높아진다는 조사결과도 이미 나왔다. 따라서 우리 國土의 地理空間上에 都市化 현상이 대두되고 都心地를 중심으로 하는 주거지의 郊外化 파장현상이 국토전반에 걸쳐 확산되고 있다. 이에 미치는 영향은 都心地의 주택과 아울러 주변지역의 農地 등의 전용에 의한 농경지 및 山地의 잠식이 불가피한 실정에 놓여 있음이 작금의 현실이다.

그러나 우리 앞에 제기되는 당면과제인 田園住宅敷地는 공급제한으로 인한 기존의 田園住宅인 農家住宅敷地만으로는 수요를 충당할 수 없는 상황이다. 田園住宅敷地를 選定 및 取得하기 위해서는 앞에서 言及한 바와 같이 몇 가지 重要한 사항을 점검하여야 한다. 첫째, 田園住宅敷地 開發시 個人이 單獨 開發하는 것보다는 團地化형태를 誘導함으로 무분별한 開發로 인한 水質汚染 및 자연환경파손 등의 문제점을 補完할 수 있을 것이며, 本 硏究에서 問題點으로 지적된 便益, 文化施設에 대한 해결책으로 제시될 수 있을 것이다. 둘째, 田園住宅敷地 開發에 政府나 地方自治團體의 적극적인 개입으로 소규모업체의 시공, 분양으로 인한 田園住宅 거래시 발생될 사고를 事前에 예방할 수 있을 것이다. 셋째, 田園住宅의 立地가 가능한 지역의 農地와 林野의 한계지를 田園住宅敷地로 開發함으로써 國土의 均衡的인 發展을 도모하고 田園住宅 공급에도 이바지할 수 있을 것이다. 넷째, 田園住宅의 수요가 크게 增加될 것으로 예상되는 바, 현재와 같은 田園住宅의 利用에 制約받고 있는 상태가 지속되어 田園住宅을 건축할 수 있는 토지가 裸地에만 限定된다면 田園住宅의 가격을 급등시킬 것으로 보이며 이는 또다른 不動産 問題를 야기시킬 것이다.

이러한 현상을 방지하기 위해서는 田園住宅에 대한 供給을 수요증가의 추세와 맞추어 확대 공급하는 것이 필요하게 될 것이며, 田園住宅의 공급을 증가시키는 방안중 하나는 농촌의 準農林地, 林野에 대한 用途 轉換의 절차와 기준을 田園住宅用 敷地로의 전환이 용이하게 되도록 절충, 보완하여야 될 것이다. 다섯째, 田園住宅에 관한 건축측면에서 定型化, 規格化 方案을 硏究하여야 할 것이다. 規格化된 田園住宅을 수용자에게 제공함으로 田園住宅의 이용에 經濟的이고 有用한 기준을 제공하는 한편, 초호화 田園住宅團地의 개발로 인한 社會的問題 발생 및 개발억제 측면에도 기여할 수 있을 것이다. 마지막으로, 田園住宅敷地 取得에 따른 關係法令을 잘 알아야 한다. 政府는 不動産 投機를 根絶시키기 위하여 여러 가지 法的規制를 가하고 있다 따라서 이러한 法的規制를 확실히 알지 못하고 田園住宅敷地를 取得하였다가 田園住宅建築은 물론 不動産所有權 登記조차 못하는 경우가 있다. 이러한 측면에서 볼 때 首都圈整備計劃法에 의한 각 圈域別 特性에 根據하고 道路 및 물, 산을 낀 立地與件을 감안해 山地, 하천변, 저수지변의 遊休地를 田園住宅用地로 확보하는게 우선적으로 요구된다. 이 用地확보는 國家的차원에서 검토되어야 할 문제이다.

상시거주용 田園住宅敷地를 開發함에 있어서 高齡化시대에 대비한 老人用 住居地를 감안하는 한편, 週末과 휴가철에 가족이 함께 휴식할 수 있는 여건도 갖추어야 할 것이다. 그리하여 宅地確保, 住宅供給, 人口分散 등의 效果를 가져와 首都圈의 均衡있는 發展을 이룰 수도 있을 것이다. 이 論文은 이런 趣旨에서 常時住居用 田園住宅敷地의 取得 및 開發與件을 分析하고 改善方案을 摸索하는데 焦點을 둔 것이다.