주택시장의 문턱효과에 대한 연구 : 조세, 시장, 심리적 측면을 중심으로

주택 취득세율의 문턱효과와 세율 개편의 영향을 분석했다.

정부는 2019년 8월 14일 지방세 관계법률 개정안 입법예고를 하면서 주택유상거래 취득세 세율체계를 합리적으로 개편한다고 발표하였다. 현행 단순누진세 체계인 취득세율로 인해 세율변곡점에서 문턱효과(threshold effect)가 발생하는 시장왜곡현상과 취득가액 허위신고 가능성을 개선하고자 세율체계를 개편한다는 것이다. 세법개정안은 현행 세율 2%가 적용되는 6억원 초과 9억원 이하 과세표준구간을 백만원 단위로 세분화하여 1.01%에서 3.00%의 세율을 적용하겠다는 것이다. 세법개정안 시행시 일부 구간에서는 세금이 감소하지만 일부 구간에서는 세금이 증가하기 때문에 취득세 세수에 영향을 미칠 것으로 보여진다. 본 연구는 취득세율 개정안의 직접적 원인으로 지목된 문턱효과의 현상을 실증적으로 확인 및 분석을 하고, 그 원인과 세법개정안의 세수영향을 분석하였다. 분석을 통해 문턱효과를 조세왜곡효과와 가격턱효과로 구분하고, 조세, 시장경기, 심리적 요인에 의한 영향을 밝혔다. 연구의 주요결론은 다음과 같다. 첫째, 적합성 검정을 통해 분석한 아파트 거래량의 분포는 로그정규분포를 따르고 있다는 것을 확인하였고, 일부 가격구간이 조세왜곡효과 또는 가격턱효과가 있다는 것을 실체적으로 확인할 수 있었다. 둘째, 아파트거래시장에서 비연속적인 취득세율은 조세왜곡효과를 불러일으키는 것으로 나타났다.

세율변곡점 상단은 거래량이 감소하고 이 거래량이 세율변곡점 하단으로 이동하는 현상을 실증적으로 확인할 수 있었다. 셋째, 회귀분석을 통해 문턱효과 중 하나인 가격턱효과가 주택시장의 경기에 영향을 받는 것을 확인하였다. 특히, 가격 상승시기의 가격턱효과는 문턱가격 상단에 이루어져야 할 거래가 하단으로 이동한 것이 아니라 문턱가격 하단 넓은 가격구간대에 거래되어야 할 주택들이 매수자의 협상력 하락으로 인해 매수자의 심리적 상한가격인 ‘억’단위 가격에서 많은 거래가 이루어진 것으로 밝혀졌다. 넷째, 가격턱효과는 심리이론인 베버의 법칙이 적용됨을 밝혔다. 고가 아파트일수록 거래가격 변동에 둔해져 인지적 접근성이 높은 ‘억’단위의 어림수 가격에서 거래가 이루어지는 비율이 높아졌다. 즉 아파트시장에서도 거래시에 낮은 가격대에서는 가격변화에 예민하게 반응하고 높은 가격대에서는 가격변화에 둔감하게 반응하는 것으로 확인되었다. 다섯째, 세법개정에 따른 세수영향 추정시 전체적인 세수는 크게 변동하지 않는 것으로 확인되었다. 따라서 정부가 문제로 인식한 2018년의 문턱효과는 실제로 조세 측면에서 발생하는 것도 있지만 아파트 시장경기 측면의 효과가 상당부분 작용한 것으로 밝혀졌다. 조세왜곡효과를 저감시키기 위한 제도개선방안으로는 단일세율 방식과 초과누진세 체계 등이 있다.

단일세율 방식을 누진세체계로 도입하기 위해서는 일정금액을 취득가에서 공제한 후 단일세율을 적용하는 방안으로 제도가 설계되어야 하지만 고가 아파트일수록 현재 세금 대비 세수부담이 적어지기 때문에 국민정서 측면에서 고려해야 할 점이 많을 것으로 보여진다. 두 번째 방안인 초과누진세 체계는 현행 지방세 등에서 적용하고 있기 때문에 이에 대한 조세제도 도입은 지자체에도 무리가 없을 것으로 보여진다. 본 연구는 문턱효과를 가격턱효과와 조세왜곡효과로 구분하고 이에 대한 조세, 시장경기, 심리의 영향요인을 분석하였고 그 메커니즘을 밝혔다는 점에서 학술적인 의의가 있다. 또한 정부의 세법개정안에 대한 새로운 정책방안 제시 등을 통해 정책적으로도 공헌한 점이 있는 것으로 판단된다. The government announced a revised tax bill to correct the threshold effect of market distortion in the housing market. The revised tax bill requires the current 2% tax rate to be applied from 1.01% to 3.00% tax rates by subdividing the tax assessment standard section.

This study empirically analyzed and confirmed the phenomenon of threshold effect that directly triggered the revision of the acquisition tax rate, and analyzed its cause and the effect of the acquisition tax revenue. Through analysis, the threshold effect was divided into tax distortion effect and price-notch effect, and it revealed the impact of tax, market economy and psychological factors on the threshold effect.

The main conclusions of the study are as follows: First, it was confirmed that the distribution of apartment transactions analyzed through the goodness-of-fit-test was following the distribution of lognormalities, and that some price segments were actually found to have tax distortions or price thresholds. Second, the non-continuous acquisition tax rate in the apartment transaction market has been found to have a tax distortion effect. Third, we have confirmed that one of the threshold effects, the price-notch effect, is affected by the housing market economy. Fourth, the price-notch effect revealed that the psychological theory of Weber applies.

In the apartment market, it was confirmed that the market reacted sensitively to price changes at low prices and to price changes at high prices. Fifth, it was confirmed that the overall tax revenue does not change much when estimating the tax revenue impact under the revision of the tax bill. Therefore, it was found that the threshold effect of the 2018 year, which the government perceived as a problem, actually occurred in terms of taxation, but the effect of the apartment market economy was largely attributed to the effect.

This study is of academic significance in that the threshold effect was divided into the price-notch effect and the tax distortion effect, and the influencing factors of taxation, market economy and psychology were analyzed and the mechanism revealed. It contributed to the government's policy by presenting new policy measures for the revision of the tax bill.