상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구 = A study on the Problems and Improvement Methods of Business Building Lease Protection Act

상가건물 임대차보호법의 문제점과 개선방안을 연구했다.

제1장 서 론 제1절 연구의 목적 우리나라의 경우, 좁은 국토로 인하여 사회 경제적 생활의 중심 거점이 될 수 있는 부동산의 수량은 극히 한정됨으로써 누구나 필요한 만큼 쉽게 부동산을 취득할 수 있는 것은 아니다. 따라서 대부분의 사람들은 타인이 소유하고 있는 부동산을 이용하게 되는 경우가 많은 실정이다. 우리 민법상 타인의 부동산 중 특히 건물을 직접 자신의 명의로 구입하여 소유하지 않으면서 오직 사용만 할 수 있는 방법으로서는, 물권인 전세권(민법 제303조 이하)과 채권인 임대차(민법 제618조 이하)제도가 있을 뿐이다. 전세권은 관습상 인정되어 오던 전세제도를 물권으로 명문화하여 규정하고 있으므로 전세권설정등기를 하여야만 제3자에 대한 대항력이 인정된다. 그렇지만 실질적으로 건물의 소유권자는 자신의 편익을 위하여 임차인에게 전세권을 설정하여 주는 것을 기피하는 경우가 많다. 따라서 대부분의 경우, 채권적 효력만 인정되는 부동산임대차 방법을 선호하는 경향이 있다.

물론 민법상 임대차에 대해서도 등기할 수 있는 방법은 허용되고 있으므로 임차권 등기를 하게 되면 제3자에 대한 대항력이 발생하지만, 등기절차의 복잡함과 비용 등의 문제뿐만 아니라, 근본적으로 임대인은 임차권 등기에 협조 하려고 하지 않으며, 임대차계약을 체결하는 과정에서 임차권 등기를 요구하면 계약의 성립 조차 거절당할 수 있는 분위기 등 전반적으로 등기를 기피하려는 사회적인 추세 때문에 임차권 등기의 실제 이용도는 사실상 미미한 실정이다. 이처럼 민법의 기본 원칙인 계약자유의 원칙에 입각하여 임대차 계약을 계약당사자의 자유의사에만 일임하게 되자 사회경제적으로 강자인 임대인에게만 일방적으로 유리한 계약이 체결되는 경우가 빈번하게 발생하였다. 특히 민법상 상가건물의 임대차에 대해서는 제3자가 임대목적물인 건물을 양도받거나, 경락받은 경우에 임차인은 신 소유자에게 대항할 수도 없다. 오직 민법 제621조 제1항에 의한 임차권 등기를 경료한 경우에만 제3자에게 대항 할 수 있는 효력을 부여하고 있을 뿐이다. 그러나 이이 앞에서 지적하였듯이 대부분의 임차인은 임차권 등기를 하지 못하는 실정이기 때문에 이미 지급하고 계약한 권리금은 물론 임차보증금도 반환받지 못하고 생업을 영위하던 사업장에서 명도집행을 당하는 궁지에 내몰릴 수 있는 열악한 처지에 놓이게 되는 실정이 되었던 것이다.

더구나 관행상 대부분의 상가 건물의 임차인은 고액의 권리금을 지급하면서 임대차계약을 체결한 경우가 많으며 그렇게 입주한 상가에서 성실히 영업활동을 하여 많은 고객을 확보하는 등 영업이 활성화 되고 수익이 증가되고 있다 싶으면 임대인의 일방적인 계약 종료로 그 이익을 임대인이 소유하게 되는 사태도 빈번하게 발생하고 있는 것이다. 이러한 불합리한 현실은 IMF 시대를 거치면서 더욱 심화 되었다. 상가임대차관계에 관한 위와 같은 상황에 합리적으로 대처하기 위하여 시민단체를 중심으로 상가임대차 보호법 제정에 관한 논의가 전개되었고, 그 결과 의원 입법의 형식으로 법률안이 상정되었으며, 결국 그 결실을 맺어 2002년 11월 1일부터 「상가건물 임대차보호법」이 시행되고 있다(2001년 12월 29일 제정. 법률 제6542호). 전문 18개 조문으로 구성된 이 법은 입법과정에서부터 충분한 여론조사나 심층적인 연구 ․ 분석도 추진됨이 없이 입법이 이루어진 경향이 있으며, 더구나 임대인 등 이익집단의 입김만 작용한 채 졸속으로 추진한 졸속 입법이라는 비판이 대두되고 있다.

이처럼 「상가건물 임대차보호법」은 그 명문규정으로서의 제정으로 인한 긍정적인 부분도 있지만 개정하여야할 부분도 많이 나타나고 있다. 특히 보증금 문제는 정부가 2010년 7월 10일에 상가건물 임대차보호법의 시행령을 개정하면서 적용대상 보증금을 서울인 경우 3억 이하로 할 경우, 89%의 임차인이 보호받을 수 있다고 하였지만, 이는 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 확대시킨 것에 불과하고 현실적으로 법원의 부동산강제집행에서 상가임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 경우는 극히 드문 현상이다. 상가건물 임대차의보호법의 개정에 대한 관심은 자영업자의 증가와 무관하지 않다. 상가 임대차의 주요 수요층인 자영업자는 2008년 금융위지 이후 감소세를 보이다가 50― 60대 인구가 늘고 베이비부머의 은퇴가 본격화되면서 다시 증가하고 있는 것이다. 자영업자는 2010년 559만 명에서 2012년에는 570만 명으로 늘었으며, 경기 불황에 임대료를 적게 내려는 임차인과 한 푼이라도 더 벋으려는 임대인 사이의 갈등도 커지고 있다. 최근에는 “맘 편히 장사하고 싶은 상인 모임(맘상모)”라는 모임이 생기고, 상가건물임대차보호법의 개정을 요구하는 시위가 이어지고 있으며, 시설투자비와 권리금 회수를 고려할 때 현행 5년의 기간은 결코 충분한 기간이라고 볼 수 없을 것이다. 이에 따라 권리금과 시설투자비를 둘러싼 분쟁도 적지 않은 실정이다.

중앙SUNDAY 326호(2013년 6월 9일-6월10일 8 Focus. 이처럼 상사건물 임대차보호법은 이 법의 적용범위와 관련된 불합리성을 비롯하여 그 밖에 대항력에 관한 문제, 계약갱신에 관한 문제뿐만 아니라 권리금 등에 대한 입법상의 불비 등으로 인하여 야기되는 제반 문제점들은 반드시 개선되어야 할 사항들이라고 하지 않을 수 없다. 이에 본 논문에서는 이상의 문제점을 토대로 상가건물 임차인을 우선적으로 보호한다는 측면에서 우리나라의 현행 상가건물 임대차보호법의 입법과정을 살펴보고 나아가 주요내용과 그 문제점에 관하여 분석 ․ 검토한 후 외국의 입법례와 비교 검토하여 그 개선방안을 모색하여 개정방향을 제시하고자 한다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구범위 및 방법 4 Ⅰ. 연구범위 4 Ⅱ. 연구방법 5 제2장 상가건물임대차 보호에 관한 외국의 법제도 6 제1절 일본 6 Ⅰ. 입법 배경 6 Ⅱ. 특징 7 제2절. 영국 10 Ⅰ. 입법배경 10 Ⅱ. 특징 12 제3절. 프랑스 13 Ⅰ. 입법배경 13 Ⅱ. 특징 15 제4절. 독일 18 Ⅰ. 입법배경 18 Ⅱ. 특징 18 제3장 우리나라 상가건물 임대차보호법의 입법배경과 그 특징 21 제1절 입법배경과 과정 21 Ⅰ. 입법배경 22 Ⅱ. 입법과정 24 제2절 입법상의 특징 29 Ⅰ. 민법의 특별법 29 Ⅱ. 편면적 강행규정 31 제4장 상가건물 임대차 보호법의 문제점 32 제1절. 적용범위 32 Ⅰ. 보증금액의 제한 32 Ⅱ. 임차인 보호의 제한 35 Ⅲ. 상가임대차의 특수성에서 비롯된 임차인 보호 37 제2절. 대항력 39 Ⅰ.사업자 등록과 등록부 열람의 제한 39 Ⅱ. 형평성의 문제 42 제3절. 계약 갱신의 제한 43 제4절. 권리금 44 제5장 상가건물 임대차 보호법의 개선방안 55 제1절 적용범위 확대 55 Ⅰ. 일반상인의 임차권 보호 55 Ⅱ. 개선방안 61 제2절 대항력의 개선 62 Ⅰ. 사업자 등록부 열람 제한의 완화 62 Ⅱ. 형평성 64 Ⅲ. 개선방안 65 제3절 계약갱신의 완화 66 Ⅰ. 임대차 최단존속기간 보장 66 Ⅱ. 계약갱신청구권의 연장 67 제4절 권리금 보호제도의 도입 68 Ⅰ. 권리금 보호의 결여 68 Ⅱ. 개선방안 71 제6장 결 론 76 참고문헌 79 Abstract 86