부동산명의신탁법리와 도시 및 주거환경정비법에 관한 소고 = A Study of the Legal Principle of Title Trust in real estate and the Law of Urban and Residential Environment Arrangement

재건축 과정에서 토지·건물 명의신탁의 처리 법리를 검토했다.

대규모 공동주택을 건설하는 방법을 대별하여 보면, 주택법에 의하여 건설회사가 토지를 매입하여 건설하는 방법과 노후화된 지역에 거주하는 주거민들에 의하여 결성된 조합에서 건설하는 방법이 있다. 본 연구는 노후화된 지역에 거주하는 주거민들에 의해 공동주택이 건설되는 도시 및 주거환경정비법상의 재건축을 중심으로 고찰하였다. 주거민들에 의한 재건축은 조합의 결성, 관리처분계획인가, 건축물의 공사, 공사완료 등의 일련의 과정을 거친다. 그런데 조합의 결성 이전에 재건축대상 토지 및 건물이 명의신탁된 경우의 처리방법이 문제된다. 왜냐하면 재건축에 의한 소유권의 귀속은 신탁방식과 환지방식 두 가지가 존재한다. 도정법은 환지방식만 규정하고 있고 신탁방식에 대해서는 규정이 없다. 그러나 도시 및 주거환경정비법 시행 이전부터 신탁방식이 관행적으로 이루어져 왔고, 도시 및 주거환경정비법 시행 이후에도 여전히 선호되고 있다. 그렇다면 도시 및 주거환경정비법에서 신탁방식과 환지방식을 중첩적으로 규정하면 될 것을 환지방식만 규정한 데는 그만한 이유가 있다. 종전의 집합건물 소유에 관한 법률에 의한 재건축의 방식은 소유자들에 의한 재건축으로 사법에 해당하였다. 그러나 재건축과정에서 발생하는 비리와 사업지연을 방지하기 위하여 공법적인 규정을 도입하면서 공적인 규제도 같이 도입되었다.

아울러 환지의 개념을 차용하여 대인적 처분이 아닌 대물적 처분으로 보는 것이 통설과 판례의 입장이다. 따라서 종전의 토지 및 건축물에 대한 권리는 환지 후의 토지 및 건축물로 변환되기 때문에 신탁방식은 종전의 소유자와 사업완료 후의 소유자와 달라지기 때문에 논리적으로 적합하지 않기 때문이다. 이러한 이유 때문에 도시 및 주거환경정비법은 신탁방식은 지양하고 환지방식만 규정하게 된 것이다. 그러나 실무에서는 여러 가지 이유로 환지방식보다는 신탁방식을 선호한다. 오히려 신탁방식과 환지방식을 비교하였을 때 신탁방 식이 압도적인 우위를 점하고 있다고 볼 수 있다. 그런데 문제는 재건축 대상 부동산이 명의신탁된 부동산인 경우 처리방법이 신탁방식과 환지방식에 따라 달라질 수밖에 없다는 점이다. 신탁방식은 재건축조합에 소유권이 이전된 후 위탁자에게 다시 이전되기 때문에 부동산실명법에 의하여 명의신탁자는 소유권을 상실하고 명의수탁자를 상대로 제공한 금원에 대한 부당이득반환을 청구하여 해결할 수 있다. 연구대상 대법원 판례도 같은 취지로 해석할 수 있다. 하지만 환지방식에 의할 경우 명시적인 대법원 판례나 학설이 존재하지 않는 것 같다.

이에 필자는 명의신탁된 부동산이 재건축될 경우 부동산실권리자명의등기에 관한 법률과 도시 및 주거환경정비법, 부동산등기법 등 관련 규정의 해석을 통하여 환지방식에 의한 재건축의 경우도 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항에 의한 계약명의신탁의 법리가 적용된다고 주장한다. 이렇게 해석하는 것이 부동산실권리자명의등기에 관한 법률의 본래 규정취지를 살리면서 명의신탁을 금지하는 올바른 해석이라 믿는다.

Ⅰ. 문제의 제기 Ⅱ. 도정법의 제정 배경 및 법적 성격 1. 도정법의 제정배경 2. 법률관계 Ⅲ. 도정법 시행 전과 시행 후 1. 도정법 시행 전 2. 도정법 시행 후 3. 관리처분계획과 이전고시의 개념 Ⅳ. 명의신탁과 조합원의 지위 1. 개설 2. 강제가입제와 임의가입제 3. 조합원의 지위 Ⅴ. 결론 참고문헌