재개발사업 원주민 재정착률 제고방안에 관한 연구

재개발사업 원주민의 재정착률을 높이는 방안을 분석했다.

재개발사업은 공익적 성격이 강한 사업이지만, 경제적 약자에 해당하는 원주민들은 도시정비와 주거환경개선에 따른 편익을 누리지 못하고 사업부지 밖으로 밀려나는 현상을 자주 접하게 된다. 이에 본 연구에서는「도시 및 주거환경정비법」및 정비사업 관련 문헌고찰을 통해서 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착 의향 모형과 원주민 재정착률 제고 모형을 구축하여 원주민들과 정비사업 전문가를 대상으로 실증분석을 실시하였다. 첫째, 원주민특성과 재정착 여부에 관한 교차분석 결과, 원주민들의 가구특성인 가구주의 연령이 낮을수록, 가구구성원 수가 많을수록, 월 소득이 클수록, 보유자산이 많을수록 재개발사업 이후 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났고, 주택특성인 거주주택 보유기간이 짧을수록, 다가구ㆍ아파트ㆍ상가주택에 거주하는 원주민일수록, 거주주택 규모가 클수록, 거주주택 대지 면적이 클수록 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났다. 둘째, 원주민특성이 재정착률에 미치는 영향력 예측을 위한 로지스틱 회귀분석 결과, 원주민특성 변수 중 거주주택 대지규모, 가구주 연령, 가구주 월 소득, 거주주택 주택유형 순으로 재정착률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 셋째, 원주민 재정착의식 분석결과, 추가분담금이 2억원을 초과하지 않는 범위 안에서 중대형 규모의 아파트를 선호하는 것으로 나타났다.

넷째, 원주민을 대상으로 한 재정착 여부와 재정착률 제고방안 변수 간의 교차분석 결과, 재정착하겠다는 그룹은 추가옵션(발코니 확장 등) 지원, 금융기관 추가분담금 저리융자, 조합원물량 주택규모의 다양화, 공공의 정비사업 참여, 경제적 취약계층을 위한 추가분담금 금융지원, 조합원 추가분담금 검증, 수용절차 간소화를 통한 정비사업 기간단축, 지자체별 정비사업 거점센터 설립, 신탁방식 활용을 통한 금융지원 확대를 가장 선호하는 것으로 분석되었고, 재정착을 하지 않겠다는 그룹은 재정착 의사가 있는 그룹과 달리 이주비 및 이사비 한도상향, 소형주택 비율확대, 미동의 조합원의 보상가액 산정시기 개선 변수를 가장 선호하는 것으로 분석되었다. 다섯째, 정비사업 전문가를 대상으로 한 원주민 재정착률 제고방안에 관한 중요도 분석결과, 원주민주택 인센티브 확대(37.6%), 주택연금제도 활용(27.2%), 주택공급유형 다양화(11.0%), 용적률 인센티브 확대(8.1%), 주택도시기금 활용(5.2%), 사업성 검증시스템 강화(4.1%), 부지확보방법 개선(2.9%), 공공관리제도 도입(2.5%), 신탁방식 활성화(1.3%) 순으로 분석되었다. 이상의 실증분석 결과를 토대로 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착률 제고 방안으로 원주민의 추가분담금을 낮추는 것과 동일한 정책적 효과를 가져올 수 있는 실효성 있는 대안을 제시하였다.

첫째, 주거지원 방안은 동ㆍ호수지정 우선권 및 이주비 한도증액 제도화 등을 통한 원주민주택 인센티브 확대, 기존 주택연금에 주거권을 보장하는 주택연금제도 활용, 국민주택규모 이하 주택의 공급유형 다양화를 위한 조속한 제도화가 요구된다. 둘째, 사업지원 방안은 가칭 ‘재개발사업활성화지구’ 지정을 통한 용적률 인센티브 확대, 수용시점 조절을 통한 부지확보방법 개선, 사업성 검증시스템 강화가 요구된다. 셋째, 행정지원 방안은 주택도시기금을 활용한 경제적 취약계층에 해당하는 원주민 지원, 공공관리제도 도입을 통한 정비사업 투명성 확보, 신탁회사 지정요건 완화를 통한 신탁방식 활성화가 요구된다. The redevelopment project is a project with a strong public interests, but the economically weak original inhabitants encounter the phenomenon of being pushed out of premises without enjoying the benefits of city maintenance and improving the residential environment.

In this study, an empirical analysis was conducted on the original inhabitants and the maintenance experts by establishing two models through a study on the 「Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments」 and urban maintenance. Those models are the intent to resettle and the improvement of the resettlement rate of the original inhabitants in accordance with the redevelopment project.

First, cross-analysis of inhabitants’ characteristics and resettlement status revealed that the lower the age of the inhabitants' household, the more the number of households, the higher the monthly income, the more the holding assets, the higher the rate of resettlement after the redevelopment project. It also revealed that the shorter the holding period of residential housing, the larger the size of the residential housing, the more inhabitants’ living in multi-family housing·apartment·commercial housing, the larger the area of residential housing, the higher the rate of resettlement after the redevelopment project too.

Second, the logistic regression analysis for predicting the impact of the original inhabitants’ characteristics on resettlement rates showed that among the original inhabitants’ characteristics, the impact on resettlement rates was significant in order of the land size of residential housing, the age of household owner, monthly income of household owner, and type of residential housing. Third, the analysis of the original inhabitants’ resettlement consciousness showed that they preferred medium and large size apartments to the extent that the additional share of expenses does not exceed 200 million won.

Fourth, as a result of the cross-analysis between the variables on resettlement status and how to improve the resettlement rate for the original inhabitants, the group that intends to resettle representatively favored the additional options (such as expansion of the balcony), low-interest loans for the additional share of expenses issued from financial institutions, diversification of the size of housing for the union members, participation in maintenance projects by public, financial support for the share of the expenses for the economically vulnerable, the verification of additional shares for union members, the reduction of maintenance business period through simplified expropriation procedures, the establishment of a hub center for each local government, and the expansion of financial support through the utilizing of trust methods.

Unlike the group that is willing to resettle, the group that does not want to resettle representatively preferred variables such as increasing the limit of moving expenses, expanding the ratio of small housings, and improving the timing of calculating the compensation value of union members who do not consent to resettle.

Fifth, as a result of the analysis on the importance of ways to enhance the resettlement rate of the original inhabitants for maintenance project experts, it was analyzed in the order of increasing incentives for the original inhabitants’ Housing (37.6%), utilizing the housing pension system (27.2%), diversifying the type of housing supply (11.0%), increasing the floor area ratio incentive (8.1%), utilizing the Housing and Urban Fund (5.2%), strengthening the project feasibility verification system (4.1%), improvement of the site securing method (2.9%), introducing the public management system (2.5%), and activating the trust method (1.3%).

Based on the above empirical analysis, the results proposed an effective alternatives that could have the same policy effect as lowering the additional share of expenses of the original inhabitants as measures to enhance the resettlement rate of the original inhabitants following the implementation of the redevelopment project. First, housing support measures are required to expand incentives for the original inhabitants housing through the institutionalization of priorities for selecting the house, to utilizing the housing pension system that adds guaranteed residential rights to