지방 주택시장 활성화를 위한 세제지원 정책의 수요자 인식에 관한 연구

지방 주택시장 활성화를 위한 세제지원 정책의 수요자 인식을 연구했다.

향후 과제 <그림 1-1> 연구의 흐름도 제2장 지방 주택시장 활성화와 세제지원 정책에 관한 이론적 고찰 제1절 지방 주택시장의 구조 및 현황 1. 지방 주택시장의 구조적 특징 1) 지방 주택시장의 범위 최근 정부 통계와 정책 자료에서는 주택시장을 수도권과 비수도권으로 구분해 분 석 및 발표하는 경향이 뚜렷하다. 예컨대 2025년 7월 국토교통부 주택통계는 인허 가·착공·분양·준공 실적과 미분양 현황을 모두 수도권과 비수도권으로 나누어 제시 하였는데, 2025년 7월 기준 전국 미분양 주택은 62,244호로 집계되었으며, 수도권이 13,283호(21.3%), 비수도권이 48,961호(78.7%)를 차지해 비수도권 비중이 압도적으로 높았다.1) 아울러, 최근 발표되는 각종 세제 및 재정 정책 또한 수도권 대 비수도권 의 구도를 명시적으로 반영하고 있다.

행정안전부의 2024년 지방세입 관계법 개정안은 총 89개 인구감소지역 중 수도권 과 광역시 일부 지역을 제외한 83개 인구감소지역 내 주택 취득세 최대 50% 감면과 비수도권 준공 후 미분양 아파트의 임대전환 시 취득세 최대 50% 감면을 신설하여 비수도권 주택 문제에 초점을 맞추었다.2) 이러한 정책 기조는 2025년 관계부처 합동 으로 발표된 지방 중심 건설투자 보강방안에서도 재확인되었으며, 인구감소지역의 세컨드홈 특례 확대와 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세부담 완화 등 이른바 지방 타깃형 조치들이 일괄적으로 제시되었다.3) 이를 바탕으로 본 연구에서는 ‘지방’을 ‘수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 비수도 권’으로 정의하고 비수도권 주택 시장과 관련된 세제 정책을 고찰하였다. 1) 국토교통부 보도자료, “25년 7월 주택통계”, 국토교통부, 2025. 8. 29. 2) 행정안전부 보도자료, “2자녀 자동차 취득세 감면 혜택 등 「2024년 지방세입 관계법 개정안」 발표“, 행정안전부, 2024. 8. 13. 3) 관계부처합동 보도자료, “세컨드홈 지원확대, 예타제도 개선 등으로 지방 건설경기에 활력을 제 고한다”, 관계부처합동(기획재정부 외), 2025. 8. 14.

2) 수도권과 비수도권 주택시장의 차이점 2025년 KB 부동산 보고서4)에 따르면 수도권은 정비사업, 교통 인프라 확충, 공공 택지 공급 등 개발 요인이 집중된 지역을 중심으로 회복 조짐을 보이고 있다. 그러 나 이러한 회복은 일부 지역에 한정된 국지적 현상으로, 대출 규제와 높은 주택가격 부담이 시장 전반의 상승세를 제약하고 있다. 반면 비수도권은 수요·공급·산업 여건이 동시에 악화된 상태에서 침체가 장기화되 고 있다. 인구 감소와 산업 기반 약화로 주택 수요가 줄어드는 가운데, 이미 추진된 공급 물량이 시장에 누적되면서 미분양이 확대되고 있다. 특히 분양시장은 수도권 대비 경쟁률과 계약률이 모두 낮아 신규 주택의 흡수 속도가 현저히 더디며, 중소형 건설사 중심의 공급 구조는 경기 변동에 취약하다. 이로 인해 지역별 주택시장 간 양극화가 더욱 심화되는 추세다. 결과적으로 수도권은 선호 지역을 중심으로 한 국지적 회복 국면에 진입하고 있 으나, 비수도권은 인구·산업·수요 기반의 구조적 취약성으로 회복 속도가 느리고 정 책 지원 없이는 자생적 반등이 어렵다. 향후 전국 주택시장은 이러한 지역 격차와 함께 분양 물량 축소와 전세 수급 불균형이 주요 변수로 작용할 것으로 전망된다. 2. 지방 주택시장 침체 요인 비수도권 주택시장의 침체는 단일 요인보다

인구 유출·고령화, 금융여건 악화, 공 급조정의 비대칭성, 베이비붐 세대의 주거 축소, 수도권 중심 정책 등 복합 요인의 결과로 이해된다. 이러한 요인들은 수요를 위축시키고 재고 조정 속도를 늦추며 지 역별 양극화를 심화시킨다.5) 첫째, 인구 유출과 구조 변화는 수요 기반을 근본적으로 약화시키고 있다. 부산·대 구 등 경상권 광역시는 순전입이 지속적으로 음(-)의 값을 기록하고, 울산도 2015년 이후 전입 증가세가 둔화되거나 역전되는 흐름을 보인다. 앞으로 총인구·생산가능인 구 감소와 고령화 심화가 예고되면서 구조적 수요 약화가 불가피하다는 전망이다.6) 둘째, 금융여건 악화와 대출규제의 경직성은 수요 회복을 제한한다. 금리 인하 기 4) 강민석·김태환·정종훈, 「2025 KB 부동산 보고서」, KB금융지주 경영연구소, 2025. 5) 최영상, 「비수도권 권역별 주택시장 리뷰 및 전망」, 한국주택금융공사 주택금융연구원, 2025, p.7. 6) 최영상, 앞의 연구보고서, pp.10~12, 21~24. 대가 일부 형성됐으나 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지되며 매매 수 요가 회복되기 어렵다. 2023~2024년 대출금리는 소폭 하락했지만 PF 부실·미분양 증 가 우려로 수요 확대 효과는 제한적이다.7) 셋째, 공급조정의 비대칭성과 준공 후 미분양 확대도 침체를 심화시킨다.

비수도 권 주요 도시에서 분양 단계 미분양은 감소했으나 준공 후 미분양은 빠르게 증가하 고 있으며, 이는 단순한 공급 과잉이 아니라 수요 부진을 반영한다. 준공 후 미분양 은 금융 부담이 크고 가격 하락 압력을 높여 시장 정상화를 더디게 만들며, 실증 연 구에서도 수도권·비수도권 간 구조적 차이가 확인된다.8) 넷째, 고령화의 진전과 베이비붐 세대의 주거 축소 경향도 장기 수요 감소를 유발 한다. 베이비붐 세대는 은퇴 이후 주거 규모를 줄이거나 자산 구성을 변경하려는 경 향이 강하며, 이러한 변화는 특히 중대형 주택의 수요를 줄이는 요인으로 작용한다. 소득 감소, 부채 부담, 주거 관리비 증가 등이 축소 혹은 처분 의향을 높이는 요인 으로 지적되며, 인구감소와 고령화가 빠르게 진행되는 비수도권 지역에서는 이 영향 이 더욱 두드러진다.9) 마지막으로, 수도권 중심의 정책 설계·집행도 지역 간 불균형을 심화시켰다. 2017~2020년 대책은 고가주택·다주택자·조정대상지역 중심으로 설계돼 지방 저가주 택 시장에는 실질적 효과가 제한되었고, 일부 지역에서는 거래 위축·미분양 누적 등 역효과가 나타났다.10) 결국 비수도권 주택시장 침체는 인구 감소와 금융 제약, 고령화에 따른 수요 약 화, 공급 불균형과 준공 후 미분양 확대, 그리고 수도권 중심의 정책 설계가 맞물리 며 형성된 복합적 결과이다.

이를 해소하기 위해서는 지역별 인구와 산업 구조를 고 려한 맞춤형 수요 관리와 더불어, 준공 후 리스크를 억제할 수 있는 공급 조정 전략, 그리고 정책 목표와 지역 현실 간의 정합성을 높이는 방향으로의 정책 개선이 필요 하다. 7) 최영상·강영신, 「2024년 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망」, 한국주택금융공사 주택금융연 구원, 2024, pp.50~53. 8) 이호일·허준명·노승한, "국내 주택 미분양 결정요인에 관한 연구: 수도권과 비수도권을 중심으로", 「주택금융연구」 제8권 제2호, 한국주택금융공사 주택금융연구원, 2024, p.141. 9) 신동훈, 「베이비붐 세대의 은퇴 후 주거부동산의 규모 선택의향에 관한 연구」, 동의대학교 석 사학위논문, 2018. 10) 손은주, 「부동산 정책이 지방 부동산시장에 미친 영향 강원특별자치도를 중심으로」, 건국대 학교 석사학위논문, 2025.