不動産實名制度에 관한 硏究

부동산 명의신탁 규제와 실권리자 명의등기 제도를 연구한다.

부동산 등기제도라 함은 등기라는 특수한 방법에 의하여 부동산에 관한 소유권과 제한물권 등의 물권을 공시하는 제도로서 등기된 권리관계와 실체적 진실의 권리관계가 일치되는 것이 원칙이다. 그런데 우리나라에서는 등기된 부동산과 관련하여 다른 나라의 입법례와는 다른 유형의 명의신탁이라는 제도가 인정되어 왔다. 명의신탁이란 실질적으로는 자신이 소유권을 보유하고 있으면서 타인명의로 부동산등기를 하는 것을 말한다. 따라서, 부동산에 관한 명의신탁을 허용하면서 결과적으로 명의신탁자들이 부동산과 관련된 각종의 의무는 회피하면서 필요한 경우에는 언제든지 그 권리를 행사할 수 있었던 것이다. 정부는 금융실명제에 이은 하나의 개혁조치로써 1995년 3월 30일 법률 제4944호로서 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률을 제정하여 1995년 7월 1일부터 시행하게 되었다. 이 법은 부동산등기제도를 약용한 투기, 탈법, 탈세행위 등 반사회적 행위를 금지하고 부동산거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 재정경제원이 정부안으로 제출한 것이었다. 그러나, 명의신탁은 80년 이상 판례로 형성되어 인정되었던 것인데, 1995년 7월 1일부터 이를 페지 시키고 또한 기존의 명의신탁등기도 명의신탁자의 명의로 소유권이전등기를 하도록 하였다.

아울러 이 법을 위반한 자에게는 과징금과 이행강제금 및 형사처벌을 할 수 있도록 하였다. 그러나 아무리 입법의 목적이 정당하다고 할지라도 이 법은 여러 가지의 문제점을 가지고 있다. 입법 목적과 같이 명의신탁을 금지하는 법률의 보완과 부동산 시장의 정보를 먼저 이용함으로 투기를 원천적으로 근절해야할 것이다. 부동산 시장의 정보는 국가기관의 부동산종합전산망의 활용과 토지와 주민등록, 지적전산망 및 공시지가의 전산망을 통합하여 어느 개인별, 세대별, 기업별로 부동산 보유현황과 부동산 매매에 관한 사실과 면적 및 가액을 수시로 파악해야 할 것이다. 이와 같은 부동산종합전산망의 가동은 사실상 부동산실명제의효과를 거둘 수 있는 방안이 되고 투기가 어느 정도는 근절될 수도 있을 것이다. 그러나, 부동산실명법은 제정당시부터 현재까지 여러 가지의 문제점을 내포하고 있는 점 때문에 학자들과 실무진 사이에 그 찬반론이 있었으며 결국에는 2001년 5월 31일 헌법재판소로부터 일부규정에 관한 헌법불합치의 결정이 있었다. 따라서 입법자는 2002년 6월 30일까지 개정하지 아니하면 2002년 7월 1일부터는 그 법의 효력을 상실하게 되었다. 그러나, 무엇보다도 명의신탁의 근절은 공정증서에 의한 등기원인증서의 공증에 의해서만 실효성이 있다고 할 수 있다. 따라서 사후 규제방법인 부동산실명법의 내용은 그 실효성에 의문이 제기된다.

즉, 공법적인 규제보다는 등기원인증서의 공증을 통하여 진실한 권리관계의 등기가 이루어 져야 만이 가장 실효적 이고 적절한 방법임을 간과해서는 아니 될 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 Ⅰ.연구의 범위 3 Ⅱ.연구의 방법 4 제2장 명의신탁의 폐해와 부동산실명제의 도입 6 제1절 명의신탁의 폐해 6 Ⅰ. 명의신탁의 연혁 6 Ⅱ. 명의신탁의 사회적 기능과 폐해 13 제2절 부동산실명제의 도입 19 Ⅰ. 명의신탁과 부동산실명제와의 관계 19 Ⅱ. 입법목적과 과정 29 제3장 부동산실명제법의 주요 내용 46 제1절 명의신탁약정과 실명등기 46 Ⅰ. 명의신탁약정의 정의와 부동산실명제와의 관계 46 Ⅱ. 명의신탁과 실명등기 63 제2절 부동산실명법의 적용 범위 68 Ⅰ. 적용범위 68 Ⅱ. 위임·위탁 매매와 가등기 70 Ⅲ. 적용의 배제 72 제3절 그 밖의 특례와 예외사항 82 Ⅰ. 비실명등기 명의신탁 약정의 효력 82 4. 소급입법의 문제 86 제4장 부동산실명제의 문제점과 개선방안 89 제1절 헌법과 부동산실명법의 내용상의 문제점 및 개선방안 89 Ⅰ. 헌법상의 사적자치의 원칙과 재산권보장의 한계 89 Ⅱ. 기타 내용상의 문제점과 개선방안 92 제2절 부동산실명제와 등기제도의 개선방안 101 Ⅰ. 등기원인증서의 공증 102 Ⅱ. 등기의 공신력과 제도개선 115 제5장 결론 125 참고문헌 128 Abstract 133