서울시 지구단위계획구역 내외 개발밀도 현황 및 영향요인 비교분석 연구 : 준주거지역을 대상으로

서울 준주거지역의 지구단위계획구역 안팎 개발밀도와 영향요인을 비교했다.

지구단위계획은 토지이용의 합리화, 미관 개선, 양호한 환경확보, 해당 지역의 체계적·계획적 관리를 목표로 지정하며, 서울시는 도시기본계획상 중심지체계, 역세권, 택지개발지구 등 주요 지역 대부분을 지구단위계획구역으로 지정·관리하고 있다. 지구단위계획의 용적률체계는 1980~90년대 도시설계와 상세계획으로 마련된 기준-허용-상한 용적률체계를 현재까지 운영하고 있다. 도시확장기 당시에는 서울시 중심지체계 구축을 위한 용도지역 상향지역의 계획적 도시관리를 위해 기준용적률을 하향하고 계획항목 이행시 허용용적률(법적 용적률)을 제공하는 방식으로 운영하였다. 그러나 2000년 이후 도시성숙기 및 저성장시대의 도래로 지구단위계획구역 내 기준용적률을 하향하여 밀도를 관리하는 것에는 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 지구단위계획구역 내 기준용적률을 하향하여 운영하였던 준주거지역을 대상으로 지구단위계획구역 내외 개발밀도 현황과 정책·입지·토지 특성을 종합적으로 고려하여 지구단위계획구역 내외의 개발밀도에 영향을 주는 요인을 비교분석하였다. 본 연구의 결과 종합은 다음과 같다. 첫째, 서울시 준주거지역 면적 81%를 지구단위계획구역으로 관리하고 있으며, 서울의 중심지체계, 역세권 등 중심기능을 육성하고 계획적 관리가 필요한 지역과 주택공급을 목적으로 하는 택지개발지구, 역세권 주택 사업지구 등에 지정되어있었다.

둘째, 준주거지역과 지구단위계획구역의 위치적 관계에 따라 3개 유형으로 구분하여 지구단위계획구역 내외 개발밀도를 비교분석 한 결과, 지구단위계획구역의 평균 개발용적률은 157.3%로 지구단위계획구역 외 168.9%보다 낮게 나타났으며, 지구단위계획구역 지정 후 신축건축물은 18%로 개발행위도 저조한 것으로 나타났다. 그러나, 건축물 경과년수가 적을수록 지구단위계획구역 내외 모두 개발용적률이 증가하였으며, 준주거지역의 법적 용적률인 400%에 근접하였다. 신축 건축물일수록 사업성을 확보하기 위해 용도지역의 법적 용적률까지 최대로 개발하는 것으로 판단된다. 셋째, 지구단위계획구역 내외의 개발밀도에 영향을 미치는 요인은 중심지체계와 권역에서 유의미한 변수의 차이가 있었으며, 대지특성과 건축물특성은 지구단위계획구역 내외 모두 동일하게 개발밀도에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 중심지체계 중 도심, 광역중심과 지역중심은 지구단위계획구역 외에서 개발밀도와 영향관계를 나타냈으며, 지역중심은 지구단위계획구역에서 개발밀도와 영향관계를 나타냈다. 이는 분석대상의 지역적 특성에 따른 차이로 판단된다. 권역의 경우 지구단위계획구역은 도심권에서만, 지구단위계획구역 외는 도심권을 제외한 동북권, 서북권, 동남권에서 개발밀도에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

본 연구는 서울시 지구단위계획구역의 개발밀도 실현을 위해 지구단위계획구역 내에서 기준용적률을 하향하여 운영하였던 준주거지역을 대상으로 지구단위계획구역 내외 개발밀도 현황 및 영향요인을 비교 분석하였다는 점에서 의의가 있다. A District Unit Plans are designated with the goals of rationalizing land use, improving aesthetics, securing a favorable environment, and managing the relevant area systematically and planfully. The Seoul Metropolitan Government designates and manages most major areas—such as the Seoul's central district system, station areas, and housing development districts under the Urban Master Plan—as District Unit Plan zones.

The Floor Area Ratio(FAR) system within District Unit Plans has been operating to this day based on the standard-Permitted-maximum FAR system established through Urban design and District Planning in the 1980s and 1990s. During the period of urban expansion, the system was operated by lowering the standard FAR and providing the permissible FAR(legal FAR) upon the fulfillment of planning requirements, in order to manage the planned urban development of areas upgraded in land use zones to establish Seoul's central place system.

However, since 2000, with the advent of the urban maturity phase and an era of low growth, there are limitations to managing density by lowering the standard FAR within District Unit Plan zones. Therefore, this study compared and analyzed the current status of development density inside and outside district unit planning zones for semi-residential areas where the standard floor area ratio was lowered. Additionally, by comprehensively considering policy, location, and land characteristics, the study compared and analyzed the factors influencing development density within and outside these zones.

The summary of the results of this study is as follows : 81% of the semi-residential area in Seoul is managed as district unit planning zones, and these are designated in Seoul's central district system and station areas where planned management is required to foster central functions. They are also designated in land development districts and station area housing project districts aimed at supplying housing.

As a result of comparing and analyzing development density inside and outside district unit planning zones by classifying them into three types based on the positional relationship between semi-residential areas and district unit planning zones, the average development floor area ratio within the district unit planning zones was 157.3%, while outside the district unit planning zones it was 168.9%, indicating that development activity within the district unit planning zones was low.

However, as the age of the buildings decreased, the development floor area ratio increased both inside and outside the district unit planning zone, approaching the legal floor area ratio of 400% for semi-residential areas. It appears that newer buildings are developed to the maximum legal floor area ratio of their zoning area to ensure business feasibility. The results of the multiple regression analysis showed that there were significant differences in variables regarding the central place system and regions regarding factors influencing development density inside and outside the district unit planning zone.

Furthermore, site characteristics and building characteristics were analyzed to have the same influence on development density both inside and outside the district unit planning zone. The city center, metropolitan center, and regional center showed a positive influence relationship outside the district unit planning zone, while the regional center showed a negative influence relationship within the district unit planning zone. This is considered to be due to differences in regional characteristics. The regions showed a positive influence relationship with development density in district unit planning zones in and out.

It was analyzed that district unit planning zones had an influence only in the central urban region, while areas outside district unit planning zones had an influence in the Northeast, Northwest, and Southeast regions, excluding the central urban region. This study is significant in that it compared and analyzed the current status of development density and influencing factors inside and outside district unit planning zones, focusing on semi-residential areas where the standard floor area ratio was lowered to realize development density within district unit planning zones in Seoul.