주택 임차 수요의 매수 전환 필요성과 세제지원방안

주택 임차 수요의 매수 전환을 위한 세제지원 방안을 검토한다.

글로벌 금융위기 이후 주택시장 부진이 지속되고 있다. 지난해 주택매매가격은 전국적으로 1.4%, 수도권 지역은 4.3% 하락하였다. 이와 같은 주택가격 하락과 향후 주택가격에 대한 부정적 전망 등으로 인해 주택수요가 줄어들면서 거래량은 큰 폭으로 줄어들었다. 2012년 전국의 주택매매거래량은 73만 5천건으로 2011년(98만 1천건) 대비 25.1% 감소하였다. 지난해 주택거래 위축은 글로벌 금융위기 시기보다도 훨씬 심각하다. 지난해 주택매매거래량은 2008년 거래량의 82.2%에 불과했다. 주택시장 부진은 국가경제와 지방재정에 부담으로 작용할 수밖에 없다. 주택가격 하락 등 부(負)의 자산효과로 인해 소비가 줄어들고, 신규주택 건설이 줄어들 수 있다. 또한 미국, 일본 등 다른 나라처럼 주택가격 하락으로 가계부채 부실 등이 늘어나면서 금융기관의 건전성을 손상시킬 수도 있다. 한편, 주택시장 부진은 국가경제뿐만 아니라 지방재정에도 직접적으로 부정적 영향을 미친다. 부동산 거래에서 주로 걷히는 취득세는 지방세의 근간을 이루고 있는데, 주택거래 감소로 인해 취득세가 줄어들고 있기 때문이다. 취득세액은 2000년대 초·중반까지는 꾸준히 증가하였으나 2006년을 정점으로 하락하는 추세이다. 2008년부터 2011년까지 취·등록세액은 2006년의 90% 수준에 불과하다.

이에 정부도 주택시장 부진에 대한 전반적인 상황에 심각성을 인식하고, ``주택거래정상화``, ``주택시장정상화``를 위해 지속적으로 금융·세제지원 정책을 마련하고 있으나 그 실효성은 미미하다. 그동안 정부 정책이 주택시장 규제에서 주택시장 지원으로 전환되면서 부동산 투자 심리 개선에 일정부분 기여한 것은 사실이나, 금융·세제지원 등이 주택시장에 대한 투자자의 우려를 해소하기에는 아직까지 역부족인 것으로 보인다. 이런 상황에서 새 정부도 올해 4월 1일 주택시장 정상화 종합대책을 발표하였다. 주택시장을 정상화하고, 향후 주택시장의 불안요인을 완화하기 위해서는 주택수요를 근본적으로 늘릴 수 있는 정책이 펼요하다. 본 연구는 주택수요 진작 차원에서 임차 수요를 매수로 전환할 수 있는 방안을 모색하였다. 먼저, 임차 수요가 매수로 전환될 펼요성을 제시하고, 다음으로 임차 수요가 매수 수요로 전환될 수 있는 세제상의 유인체계를 도출 하였다. 최근 들어 우리 사회 전반적으로 ``내집``을 가지고 있거나 ``내집``에서 거주하는 비율이 줄어들고 있다. 이런 상황에서 인구·가구구조의 변화, 집값 상승에 대한 기대감 약화 등으로 인해 임차 선호 경향이 더욱 늘어나면서 주택 수요는 계속 줄어들 수 있다. 첫째, 국토교통부의 2012년도 주거실태조사에 따르면 글로별 금융위기 이후 자가보유율과 자가점유율은 크게 낮아졌다.

자가보유율은 2008년 60.9%, 2010년 60.3%, 2012년 58.4%이고, 자가점유율은 2008년 56.4%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%이다. 지난해 자가보유율과 자가점유율은 2010년 대비 각각 1.9%p, 0.5%p 줄어들었다. 둘째, 자가보유율과 자가점유율의 하락 현상은 주로 중산층 이상의 소득 계층에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 2012년 고소득층과 중소득층의 자가보유율은 2010년 대비 각각 8.9%p, 4.0%p 감소했다. 반면 동일 기간 중 저소득층의 자가보유율은 3.5%p 증가했다. 셋째, 우리나라의 자가보유율은 다른 나라에 비해 상당히 낮다. 2012년 기준 우리나라의 자가보유율은 58.4%로 미국(66.9%), 일본(61.1%), 영국(69.9%), 프랑스(63.0%), 이탈리아(72.4%), 캐나다(68.4%) 등에 비해 3∼14%p 더 낮다. 미국, ED, 일본 동 44개 국가와 자가보유율을 비교한 결과, 우리나라는 41위로 나타났다. 우리나라보다 자가보유율이 낮은 나라는 오스트리아(57.5%), 독일(53.3%), 스위스(37.5%) 등 3개 국가에 불과하였다. 넷째, 주택시장 참여자들이 향후 집값 상승에 대한 기대감이 약화되고 있다. 주택시장에서 예상하는 투자수익률은 ``매매가격 대비 전세가격 비율``에서 도출될 수 있다.

2012년 말 주택시장 참여자들이 예상하는 투자수익률은 1.53%로 2008년 10월(3.60%)의 42.4%에 불과하다. 다섯째, 향후 예상되는 인구·가구구조의 변화는 주택 매수보다는 입차 수요를 늘리는 요인으로 작용할 가능성이 높다. 가구원수 규모가 작은 1∼2인 가구 비율이 늘어나고 있으며, 향후에는 이런 추세가 더욱 가파르게 진행될 전망이다. 통계청의 장래가구추계에 의하면 1인 가구 비율은 2010년 23.9%에서 2015년 27.1%, 2025년 31.3%로 늘어날 전망이다. 1인 가구의 자가점유율은 31.9%(2010년 기준)로 주택 매수보다는 임차를 선호한다. 노령화의 급속한 진행도 주택수요에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 그동안 우리나라는 집값 상승을 기대하면서 노년층도 중대형 주택을 보유하였다. 하지만 이러한 가능성이 줄어드는데다 나이가 들수록 세금 등 집에 대한 부담이 커지기 때문에 고령화는 주택수요를 줄이는 요인으로 작용할 수 있다. 이러한 주택 보유 주저 현상이 확산되면 주택시장, 국내경제, 지방재정 등에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 특히 주택 구입이 가능한 계층들도 주택 구입을 계속 미루면 주택시장이 더욱 악화될 우려가 있다. 따라서 향후 주택시장의 불안요인을 완화하고, 주택수요 기반확충 측면에서 임차 수요를 매수 수요로 전환시키는 정책이 필요하다.

임차 수요의 매수 전환은 사회 전반에 긍정적 영향을 미칠 수도 있다. 즉, 임차 수요의 매수 전환으로 인한 주택 보유는 개인의 주거만족도를 높이고, 사회적 안정성을 제고할 수 있다. 또한 주택 보유가 보다 쾌적한 환경, 지역 활동에 대한 높은 주민 참여 등으로 이어지면서 공동체의 삶의 질이 향상될 수 있다. 미국, 영국 등 주요 국가들은 이미 오래 전부터 자가주택 보유를 촉진하기 위한 금융·세제 지원을 시행 중이다. OECD 국가들이 자가주택 보유를 촉진하기 위해 가장 많이 사용하는 제도는 주택차입금에 대한 이자를 소득세에서 공제하는 것이다. 2009년 기준 OECD 33개국 가운데 미국, 네덜란드 등 18개국이 주택차입금에 대한 이자를 소득세에서 공제하고 있다. 미국의 경우 글로벌 금융위기 이후 침체된 주택시장을 회복시키려는 노력의 일환으로 주택 구입자에게 소득공제에 추가하여 세액공제 혜택까지 부여하였다. 이처럼 미국이 주택차입금 이자상환액에 대한 소득공제뿐만 아니라 세액공제 혜택까지 부여하게 된 이유로는 주택 시장이 경제와 금융시장에 미치는 영향이 상당히 크기 때문이다. 우리나라에서도 주택 임차 수요를 매수로 전환시키기 위해서는 다른 나라와 마찬가지로 향후 집값 하락 등의 불안을 상쇄할 수 있는 세제상의 유인체계 마련이 필요하다.

이는 곧 그 동안 주택에 대한 투기 억제 차원의 세제를 향후에는 주택 보유의 긍정적 외부효과를 인정하면서 주택 매수를 지원하는 방향으로 재조정함을 의미한다. 세제지원은 ``주택``보다는 ``수요자`` 중심으로 설계되는 것이 바람직하다. 주택규모, 주택가격 등에 따른 세제지원 여부는 오히려 주택시장을 왜곡시킬 우려가 있다. 예를 들어, 생애최초취득자가 취득세 면제, 양도 소득세 면제 등의 혜택을 받기 위해서는 면적이 85㎡ 이하이거나 가격이 6억원 이하인 주택을 취득해야 한다. 건설사가 이러한 세제지원 요건을 맞추는데 주력하다 보면 수요자의 요구를 반영한 주택을 공급하는데 소홀할 수 있다. 따라서 주택규모, 주택가격 등 주택 특성에 근거하여 금융·세제지원 여부를 결정하기 보다는 소득, 나이 등 수요자의 특성에 의거하여 유인체계를 마련할 필요가 있다. 임차 수요를 매수로 전환하기 위한 구제적인 세제지원방안은 현재 시행되고 있는 ``장기 주택저당차입금 이자상환액공제``를 확대하는 것이다. 현재 ``장기주택저당차입금 이자상환액공제``는 복지 차원에서 시행되고 있는데 이를 주택 수요 촉진책으로 용도를 바꾸는 것이다. 이를 위해서는 ``장기주택저당차입금 이자상환액``의 요건이 완화되어야 한다.

현재 소득공제 요건은 국민주택규모의 주택으로서 취득 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택만 해당되는데, 이를 대폭 완화하거나 주택가액 요건을 두지 않는 것이다. 또한 장기주택저당차입금 이자 상환액의 한도 확대도 함께 고려할 수 있다. 한편, 이와 같이 정부가 이자상환액에 대해 소득공제 혜택을 확대할 경우 주택 매수자가 받는 세제지원액은 집값의 2.8∼10.5%에 달할 것으로 추산된다. 이는 국토교통부에서 실거래 가격을 공시하는 7개 단지의 아파트(대치동 은마아파트, 연산동 연산엘지아파트 등)를 대상으로 주택담보대출비율(60% 또는 70%), 원리금 균등 상환방식(15년 또는 20년), 금리, 한계 소득세율을 가정한 결과이다. 결국 이러한 결과는 이자상환액 소득공제가 도입된다면 주택 매수자가 우려하는 집값 하락으로 인한 투자 손실을 상당히 해소할 수 있음을 의미한다. 또한 ``장기주택저당차입금 이자상환액공제`` 확대는 생애최초구입자의 취득세 면제에 비해 세제혜택을 더 많이 부여할 수 있다. 생애최초구입자 취득세 면제는 주택가액의 2%까지만 세제유인이 가능하나 장기주택저당차입금 이자상환액공제는 이보다 훨씬 많은 세제 혜택을 가능하게 하여 주택 임차수요를 매수로 전환하는데 강력한 유인책으로 작용할 수 있을 것이다.

이처럼 ``장기주택저당차입금 이자상환액공제`` 확대는 임차수요를 매수 수요로 전환하는데 상당한 유인책이 될 수 있으나 이에 대한 부작용에 대해서도 함께 고려해야 한다. 장기주택 저당차입금 이자상환액공제 확대는 소득 수준이 높은 계층에 세제혜택이 더 많이 부여 된다는 측면에서 조세형평성을 저해할 수 있으므로 소득공제 한도 설정, 소득공제 부여기간 조정 등을 함께 고려해야 할 것이다. 또한 주택대출금에 대한 소득공제 확대로 인해 가계 부채가 더욱 늘어나거나 주택 보유에 대한 리스크가 신규 취득자에게 전가될 수 있으므로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 현행처럼 계속 유지하는 것이 바람직하다.