부동산투자회사법 개정 안에 따른 부동산간접투자 활성화 방안에 관한 연구

부동산투자회사법 개정에 따른 부동산간접투자 활성화 방안을 연구했다.

지난 1990년대 후반 IMF를 거치면서 침체 되었던 우리나라의 경제는 조금씩 회복의 기미를 보이고 있다. 정부에서는 소액투자자들의 부동산투자를 가능하게 하고 경제침체 속에서 투자처를 찾지 못한 시중의 부동자금의 흡수를 통해 부동산 투자의 대중화를 촉진시키고 또 다양한 부동산에 대한 투자기회를 제공하고자 지난 2000년 미국의 REITs 제도를 도입하여 부동산투자회사법을 제정하게 되었다. 하지만 부작용에 대한 우려로 인해 강한 규제를 적용하였고 정작 부동산투자회사 제도가 정착하기엔 너무나 먼 얘기였다. 지난 2004년 하반기에 정부는 부동산투자회사법의 1차 개정을 통해 규제를 대폭 완화하였지만 여전히 진입의 장벽이 허물어지진 않았다. 그 동안 정부의 지원정책으로 인해 기업구조조정부동산투자회사의 안정과 정착은 성공하였다고 본다. 하지만 정작 우선 시 되어야할 일반부동산투자회사의 열악한 환경으로 인해 설립조차 전무한 상황이었다. 지난 2006년 10월에 입법예고 되어 추진하고 있는 제 2차 개정 안이 국회에서 통과되어 시행된다면 일반부동산투자회사의 정착에 큰 몫을 하리라 생각된다. 하지만 정작 제도적 보완에 앞서 본 제도가 정착하기 위해서는 잠재된 투자자들에 대한 홍보와 인식에 대한 조사가 필요하다고 생각되었다. 따라서 본 연구에서는 부동산이 투기의 대상이 아니라 투자의 대상으로서 정착하고 활성화되기 위한 방안을 모색해 보고자 했다.

즉 부동산투자회사 제도의 개념을 정립하고, 본 제도의 이해 증진과 해외의 선진사례를 비교하고, 설문을 통해 부동산투자회사 제도의 이해 및 투자의사 여부 등 일반인에 대하여 인지도를 분석하였고 여기서 도출된 시사점을 토대로 우리나라의 부동산투자회사 제도가 나아가야할 방향을 제시하고자 하였다. 본 연구에서는 다음과 같은 결론을 도출 하였다. 첫째, 부동산에 대한 관심은 굉장히 높고, 재테크를 위한 여유 자금이 있다면 부동산에 직접 투자하고자 하는 의향이 높다고 나타났다. 이는 경제가 발전 할수록 점차 벌어지는 빈부의 격차를 부동산 투자를 통해 만회하고자 하는 심리가 저변에 깔려있기 때문이다. 과거에는 부동산 직접투자를 통해 엄청난 부의 축적이 가능했지만 지금은 정부의 강력한 부동산 규제 정책에 의해 과거와 같은 실현이 어려워진다는 견해가 지배적이다. 본 연구자도 이에 동감하고 새로운 돌파구를 찾고자 부동산투자회사에 대한 연구를 하게 되었고 얼마든지 그 기능을 발휘할 수 있다고 생각한다. 둘째, 부동산투자회사 제도에 대한 인지도는 낮다고 분석되었다. 비교적 활성화 되어있는 부동산투자신탁 제도와 부동산투자펀드 상품 등과 비교하였을 때 상대적으로 본 제도에 대한 인지도가 낮았다.

이는 결국 활성화와 직결 된 문제로 정부나 금융기관을 통한 적극적인 홍보 전략과 또 금융기관과의 연대를 통해 전략적인 방안을 모색한다면 얼마든지 활성화 될 수 있을 것이다. 셋째, 부동산투자회사 제도에 대한 투자 의사 여부를 묻는 질문엔 상당히 긍정적인 결과를 얻었다. 재테크에 대한 관심과 노후에 대한 대책 등을 고려할 때 다양한 투자방법이 필요한 상황이다. 부동산투자회사는 다양한 투자의 방법 중 하나로 많은 관심은 있으나 쉽게 접하기가 어렵고 이해하기가 어렵다는 단점이 지적되었기에 이것이 극복한다면 하나의 투자 상품으로서 큰 역할을 할 수 있을 것이다. 넷째, 부동산투자회사의 역할에 있어서 가장 중요한 것은 예상수익률 이상의 배당실현이라는 응답이 가장 높았다. 투자에 있어서 수익률은 가장 중요하다 할 수 있을 만큼 큰 비중을 차지하기 마련이다. 투자자의 입장에서 볼 때 안정성도 중요하지만 그 보다 더 만족스러운 수익률을 올릴 수 있도록 적절한 투자 대상 부동산을 확보하는 것이 더욱 중요하다고 생각하기 때문이다. 이는 곧 전문인력의 확보와도 연결이 되는 문제로 도덕성을 갖추고 능력을 갖춘 전문인력이 확보되어야 더 나은 상품을 개발하고 투자할 수 있을 것이다. 연구 결과를 통해서 논의해 보자면, 부동산투자회사 제도에 있어 본 제도의 활성화 되는 것은 당연한 것으로 보인다.

향후 부동산투자회사 제도에 대한 연구는 본 제도의 정착 및 활성화를 위한 연구에 초점이 맞추어져야 할 것이며, 그 연구 결과는 궁극적으로 일반인의 투자 문화와 부동산의 패러다임의 변화에 상당한 안정을 기여할 것이다. Korean economy is showing signs of recovery since the IMF aided periods in the late 90’s. In order to allow small investors to access real estate market absorbing floating money without proper investment targets under sagging economy, and to stimulate investment in diverse real estate, Korean government adopted American REITs system and legislated for real estate investment companies in 2000. However, to prevent any unfavorable effects, it has tightly regulated the market, and it was hardly a friendly environment for the business of real estate companies.

Thus, in 2004, the government revised the regulation for the first time to deregulate the laws in parts, but there are still many barriers to enter real estates business in Korea. We believe that stabilization and settlement of restructuring real estate investment companies have been successful through government’s supportive policies, but foundations of general real estate investment companies, which should have been prioritized, were scare due to poor conditions in the market. If the proposed second revision on the regulation in October, 2006 is approved by the congress and takes effects, it will help the settlement of general real estate investment companies.

However, for the successful adaptation to new system, publicity to and survey on the preferences of potential investors must be preceded, before any systematically complementing policies are made. Therefore, this research sought for ways to vitalize investment in real estate as alternative investments instead of mere speculation. This research tries to consolidate the concepts of real estate investment companies, to compare it with precedent examples in advanced foreign markets, to analyze public comprehension of the new system, and to survey general investors’ willingness for investments. Then, it suggests the direction for real estate investment company systems in Korea in future.

The following conclusions have been derived: First, the survey showed that there are great interests in real estates, and many people want to invest in real estate with spare cash. It is because many people believe that returns on real estate investment may give good opportunities to catch up wealth gaps with higher class people in the society. Though making sizable profit through real estate investment was possible in the past, many people believe that it is much harder to do so now because of strict government interventions.

I also agreed with the difficulty to achieve past rate of return, and started this research on real estate investment companies to find a breakthrough; I believe real investment companies can function well for this purpose. Second, it was observed that there is little comprehension on real estate companies among investors. When it is compared with real estate trusts and real estate fund, relatively lower recognition was observed. However, it is a matter of more progressive publicity and more active education, and if good strategies are devised to work with other financial institutions, this new system will get easily appealed to investors.

Third, there were positive responses on the new system of realestate investment companies, and many investors showed investment interests. As there are increasing interests in financial and retirement investment plans, diverse investment products are demanded. Many potential investors had interests in investing real estate companies, but many pointed out the difficulty in new concepts and the inaccessibility to such companies. If those problems can be solved, a real estate company can be a great investment magnet to draw potential investors.

Finally, the majority of people think that the most important role of a real estate investment company should be attaining or exceeding the expected rate of return on the investment. A rate of return on investments is a very important factor to investor