연구 요약
연구 요지 (AI)
건축물 리모델링 활성화를 위한 법·제도 개선 방안을 제시했다.
초록
본 연구는 리모델링 건설사업 방법과 업무체계를 근간으로 정책ㆍ제도의 리모델링 활성화에 대해 연구하고 리모델링 건설사업 방법과 업무체계 개선을 위해 문헌적 고찰과 의견사례를 수렴하여 정책적ㆍ제도적 방안을 제시하고자 한다. 리모델링은 재적응의 개념을 건축적, 단지적, 도시적 영역까지를 망라하는 종합적인 개념으로부터 회복보수, 개선보수, 용도변경을 위한 적응적, 재사용까지를 포함하는 국부적인 개념으로 기존의 건물을 유지ㆍ보수하면서 사회적 변화를 수용할 수 있는 방안을 만드는 것으로 정의하고 있다. 법(法)상 리모델링이란 용어는 건축법에서 신축, 증축, 개축 등 건축행위의 하나로 정의되지는 못하고 시행령에서 건축기준의 ‘적용의 완화’(영제6조) 대상으로 리모델링이란 용어를 사용하고 있으며「건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축ㆍ개축 또는 대수선을 하는 행위」로 정의하고 있다. 주택법에서 리모델링이란 용어는 건축법에서 리모델링이 정의되지 않았으므로 건축법시행령의 리모델링과는 별도로 리모델링을「건축물의 주요 구조부를 유지하면서 구조, 기능, 미관 및 환경개선을 위하여 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위」로 정의하고 있다.
이에 따라, 리모델링은 노후한 건물의 성능개선과 사회적 요구에 대응하기 위해 이루어지는 행위로써 건축법에서의 대수선, 증축, 개축의 범위에 해당되고, 주택법에서는 용도변경까지 포함하는 행위로 정의된다. 이러한 사회적여건 및 수요변화를 반영하여 관련제도 정비가 이루어져 현재 법적으로 가능한 공동주택 리모델링은 대수선, 증축, 개축, 용도변경, 세대통합을 포함하고 있다. 건축에서 최소한의 주거면적은 일반적으로 “인간다운 생활을 할 수 있는 필요조건으로서 최소한의 주거 수준”을 의미한다. 미국과 유럽에서는 주택기준(housing standard, housing code)으로 사용되고 있다. 미국의 낙후ㆍ불량도 지표는 내부 공간, 외부 공간, 쾌적 수준, 경제적 접근성, 소유권의 안정, 물리적 접근성 측면에서 평가하고 있다. 공동주택을 공공재로 인식하여 정책차원의 지원과 경제․사회적 인식, 특히 아파트가 재산증식의 수단이 아니라 주거의 안정성을 보장하는 최소주거단위라는 인식변화 없이는 리모델링이 성공을 거두기 어렵다고 생각된다.
리모델링 활성화를 위한 제도적 기반을 위하여 국토해양부가 2000년 10월에 대한주택공사 주택연구소, 한국건설산업연구원, 한국건설기술연구원 등 3개 기관과, 2001년 서울특별시에서 서울시정개발연구원에 용역을 발주하여 이를 토대로 관련제도의 개선이 이루어지게 되었고, 그 결과 정부에서는 리모델링 관계법령인 건축법시행령 및 시행규칙, 주택법, 주택법시행령을 개정하게 되어 어느 정도의 리모델링의 기반이 조성되었다. 리모델링 활성화를 위해서는 필요한 곳만 “부분 리모델링” 으로 추진해야 한다. 대수선 리모델링을 새롭게 인식하고 증평에 치중하기 보다는 가치향상에 중점을 두는 리모델링이 되어야 한다. 증축은 공사비도 크고 사업추진 절차도 대수선에 비해 복잡하다. 예를 들어 증축의 경우 교통영향평가, 스프링클러 설치, 동별 리모델링시 타동의 동의절차 등의 과정을 거쳐야 한다. 하지만 대수선에서는 이런 절차가 상당부분 생략이 가능하다. 모든 부담을 조합원 자신이 책임져야하는 리모델링에서 많은 부분이 경감되는 효과를 볼 수 있다. 리모델링의 장점은 적은 비용으로 건물을 원하는 대로 새롭게 만드는데 있다. 따라서 수요자가 원하는 기술력과 경제성을 발휘하는 것이 리모델링의 생명이다. 보다 적은 비용으로 소유자 또는 사용자가 원하는 건물을 새롭게 만들 수 있는데 굳이 재건축을 할 필요는 없다.
재건축이 1990년대 후반 이후 자원낭비 및 도시경관과 주변 환경에 미치는 부정적 영향 등의 측면에서 많은 비판을 받는 가운데 재건축에 대한 새로운 대안으로 리모델링이 주목받기 시작하였다. 재건축에 비해 리모델링은 폐기물발생과 자원절약 측면에서 수십년이 지나면서 우거진 수목 등 녹지공간을 보존하여야 한다는 측면에서 바람직하다는 주장이 제기되기 시작되었다. 건물이란 준공과 동시에 노후화가 시작되는 것이며 언젠가는 폐기되어야 하는 것이다. 다만, 리모델링은 철저한 유지관리 위에 성립되며 건물의 수명을 유지 또는 연장시켜 개인적, 국가적 자산인 건설자원을 효율적으로 보존하고 관리하는데 그 의미가 있는 것이다. 이를 위해서는 건물의 유지관리와 리모델링을 공동주택의 수명연장이라는 하나의 동일선상에서 계획되고, 이를 체계적으로 관리해나갈 수 있는 새로운 시스템이 구축되어야만 한다. 리모델링이 사회적 자원낭비라는 주장이 있으나 "국가적으로 20～30년 된 아파트를 헐고 다시 짓는 재건축이 자원 낭비가 될 수도 있다"에 대하여 리모델링도 자원 낭비라는 소리를 듣지 않도록 하기 위해서 재건축 비용의 50%만 갖고도 신축건물의 80% 정도의 설비 편의성과 구조 안전성을 가질 수 있는 경쟁력 있는 기술을 개발하는 것이 관건이다.
건축물을 조기에 철거한 후 재건축하는데 따른 자원의 낭비와 폐기물의 발생으로 인한 자연환경의 피해를 방지하고, 신축시장의 성장한계와 리모델링 시장의 성장에 대응한 새로운 건설 산업의 발전방향을 모색한다는 측면에서 법령개정의 의미는 크다고 할 수 있다. 참고로, 주택의 수명이 영국140년, 미국103년, 프랑스85년, 독일79년, 일본30년, 한국은 20년 사용한다. 우리나라의 20년 이상 된 공동주택을 재건축하지 않고 개ㆍ보수(리모델링)하는 경우 총 약7조5천억원 절감이 가능하다고 한다. 정책이란 목표달성을 위한 행위지침을 뜻하며, 국민의 일상생활에 큰 영향을 주는 정책은 대개 정부나 공공기관이 주체가 된다. 공공정책은 공익성에 기반을 두게 되며, 주택 주거의 문제는 삶의 기본 권리에 관한 것이기 때문에 공공정책의 주요 대상이 되는 것이다. 주택 또는 주거공간이라는 물리적 실체를 다루게 되며 주택문제가 주로 도시에서 발생하기 때문에 주택정책은 도시정책의 공공복리향상이라는 목적을 통해 추진하게 된다. 앞으로 정부정책은 이러한 리모델링의 본질과 현실에 대한 이해를 바탕으로 수립되어야 할 것이다. 이에 따라 리모델링 활성화를 위한 개선방안을 위의 내용중심으로 사례들을 종합하여 앞으로 정부정책은 근시안적으로 시장의 요구와 동향을 따라가기보다는 장기적으로 재고주택과 건축물의 질을 개선시켜 나간다는 관점에서 정책방향을 잡아 나가야 할 것이다.
목차
제1장 서 론 제1절 연구배경 Ⅰ. 리모델링 시장에 대한 관심과 수요증가 Ⅱ. 리모델링의 법적제도 미비 제2절 연구의 필요성 제3절 논문의 구성 제2장 외국 리모델링의 현황과 법 관련제도 제1절 리모델링 시장의 현황과 전망 Ⅰ. 유럽 리모델링 시장 Ⅱ. 미국 / 캐나다 리모델링 건설시장 Ⅲ. 일본 리모델링 건설시장 제2절 외국 리모델링의 관련제도 Ⅰ. 미국의 리모델링 제도 Ⅱ. 독일의 리모델링 제도 Ⅲ. 일본의 리모델링 제도 Ⅳ. 영국의 리모델링 제도 Ⅴ. 프랑스의 리모델링 제도 Ⅵ. 싱가포르의 리모델링 제도 Ⅶ. 소결 제3절 일본, 미국의 건축기준 적용완화제도 도입 Ⅰ. 제도개선의 필요성 Ⅱ. 일본의 건축기준법 상의 특례허가 적용 Ⅲ. 미국의 적용특례와 용도 외 특별허용 제4절 미국과 유럽의 리모델링에 대한 비교분석 Ⅰ. 구미 4개국의 사회적 배경과 리모델링 수법 Ⅱ. 구미 4개국의 정책 및 제도적 지원체계 Ⅲ. 구미 4개국의 시장규모와 재정적 지원체계 제5절 외국의 수명장기화 정책 Ⅰ. 선진국의 수명장기화에 관한 내용 Ⅱ. 재건축연한 추정을 통해 주택수명 비교 제6절 소결 제3장 국내 리모델링의 이론적 분석 고찰 제1절 리모델링의 개념과 용어의 정리 Ⅰ. 리모델링의 일반적 개념 Ⅱ. 리모델링의 관련용어 Ⅲ. 건축법과 주택법상에서 건축구분에 따른 용어의 정리 Ⅳ. 건축법의 리모델링 관련제도 Ⅴ. 리모델링의 필요성 제2절 국내 리모델링의 시장 전망 Ⅰ. 국내 리모델링 시장의 현황과 전망 Ⅱ. 리모델링 시장의 구성요소 제3절 공동주택 리모델링 정책의 변화 패러다임 Ⅰ. 공동주택 건축여건의 변화 Ⅱ. 도시 관리정
발행 정보
2009. 광운대학교 건설법무대학원 국내석사 학위논문