不動産 開發利益還收에 관한 硏究 = Research on real-estate-development profits redemption

부동산 개발이익 환수 제도와 투기 억제 방안을 연구했다.

인간은 땅, 혹은 토지를 기반으로 하여 삶을 영위하여 왔고 기나긴 역사를 생각해 볼 때 인류는 땅에서 나는 자연의 부산물을 가지고 생명력을 유지해 왔고 땅에 집을 짓고 길을 만들고 도시를 건설하였다. 이러하듯 토지는 인간의 삶과 아주 밀접한 생활의 현장인 것이다. 지금까지 부동산 투기가 초래하는 각종 사회적 병폐에 대한 관심이 집중되어 왔었고 이를 억제하기 위한 각종 제도가 헤아릴 수 없을 정도로 수많은 정책, 대책이 강구되어 왔고 아직까지도 우리나라는 부동산 투기에서 하루도 편할 날이 없다 해도 과언은 아니다. 그리하여 투기억제제도의 미비로 인한 개발이익환수제도가 시대와 같이 많이 변천을 이루어졌다. 지가는 여러 가지 요인에 의해 상승하며, 개발이익은 지가의 상승과 불가분의 관계에 있다. 개발이익이란 공공투자에 의한 증가와 계획의 결정 및 변경에 의한 증가 또는 사회·경제적 요인에 의한 증가 등 일정기간 동안 토지의 증가 가운데 자신의 노력이나 투자에 의한 것을 제외한 가치 상승부분을 말한다. 이들은 자신의 노력과 관계없이 발생하는 개발이익에 해당하므로 불로소득으로서 환수의 대상이 되는 것이다. 개발이익의 환수범위는 시대적 상황에 따라 많이 달라져 왔었고, 점차 환수의 범위가 확대되어 가고 있다.

이는 국민들의 관념변화가 서서히 생기게 되어 불로소득을 환수하여야 한다는 국민적 공감대 형성과 정부의 확고한 정책의지에 따라 이루어질 것이다. 그 동안 개발이익환수제도는 도입 당시부터 개발이익의 개념은 명확하지 않는 상태에서 제도화함에 따라 1989년 정기국회에서 택지소유에관한법률, 토지초과이득세법, 개발이익환수에관한법률 등이 토지공개념과 관련한 법률들이 제정되기도 하였으나 지금 남아 있는 것은 개발부담금제만 2006년 재시행을 앞두고 있다. 본 연구는 이러한 개발이익환수제도의 모순과 문제점을 파악하고 개선방안과 향후 도입 가능한 방법을 통하여 개발이익의 개념과 부합하고 불로소득이 있는 곳에 환수가 반드시 이루어질 수 있도록 방안을 찾도록 노력하였다. 특히 공공사업 지역내 토지는 수용되는데 반해 주변지역의 토지에 엄청난 지가 상승이익이 발생하고 있는 것이 현실이지만 거기에 상승하는 개발이익이 환수가 적절히 이루어지지 못하였으므로 적극 환수하도록 하여야 하고, 개발이익의 환수에 대응하는 개발손실비도 보상하여야 사회정의를 실현하고 토지소유자의 재산권 보장과 공평배분을 위해서도 마땅하다고 본다. 그리고 개발권양도제(TDR)를 근거 법률의 제정을 통하여 개발권의 양도, 양수가 활발히 이루어져 부동산시장의 폭 넓게 운영하여 참여자들에게 선택할 기회를 부여하되 사재기 등으로 또 다른 투기가 이루어지지 않도록 규정되어져야 한다. 우리 사회는 지난 1960년대부터 고도 경제성장 과정을 거치면서 수많은 부동산문제를 겪어 왔다.

고지가, 부동산투기, 개발이익 사유화 등이 심각한 문제로 많은 사회적 문제를 야기하였다. 물론 본 연구를 통하여 그것이 없어지지 않겠지만 국민경제 불안과 사회적 갈등이 점차 줄어들었으면 하는 것이다.

목차 = ⅰ 표목차 = ⅴ 감사의 글 = ⅵ 논문개요 = ⅶ 제1장 서론 = 1 1절. 연구의 목적 = 1 2절. 연구의 방법 = 3 3절. 연구의 구성 = 4 제2장 개발이익환수제도의 이론적 근거 = 5 1절. 개발이익환수의 필요성 및 근거 = 5 1. 개발 및 개발이익의 개념 = 5 1) 개발 = 5 2) 개발이익 = 6 2. 개발이익의 성격 = 9 1) 만인의 공유지분 및 외부효과 = 9 2) 무임승차로서의 불로소득 = 11 3. 개발이익환수의 필요성 = 11 4. 개발이익환수에 관한 근거 = 13 1) 개발이익환수의 근거 = 13 2) 개발이익환수체계의 전개과정 = 15 2절. 외국의 개발이익환수제도 = 18 1. 영국 = 18 2. 미국 = 20 3. 일본 = 22 4. 대만 = 23 5. 독일 = 25 6. 프랑스 = 26 7. 싱가포르 = 28 8. 외국 제도들의 비교 = 30 제3장 개발이익환수제도 운영실태 = 33 1절. 우리나라 개발이익 환수제도 = 33 1. 개발이익 환수제도 유형 = 33 2. 개발이익 발생규모 및 환수실태 = 34 2절. 개발이익환수의 방법 = 38 1. 조세에 의한 방법 = 38 1) 부동산투기억제세제 = 38 2) 양도소득세제 = 39 3) 간주취득세제 = 40 4) 토지초과이득세 = 42 2. 부담금 등에 의한 방법 = 43 1) 수익환수 부담형 = 43 2) 시설비용 부담형 = 50 3. 기타 방법 = 55 1) 기부채납에 의한 환수 = 55 2) 개발사업에 의한 감보 = 56 3) 토지수용시 개발이익 배제 = 57 제4장 개발이익환수의 문제점 = 59 1절. 개