국공유지 처분평가의 획지조건 적용에 관한 연구 = A study on land influencers on disposal appraisal of public land

국공유지 처분평가에서 획지조건의 가격 영향 요인을 분석한다.

국공유지 처분평가의 획지조건 적용에 관한 연구 국공유지 처분은 매수자와 매도자의 재산권에 직결되는 사안으로서 평가액에 대한 불만이 종종 민원의 대상이 되고 있다. 국공유지 처분평가는 처분 후 합필토지 가치상승분에 대한 기여도를 고려해야 되기 때문에 높은 난이도의 평가업무이나 보편적인 평가기준이 없어 실무에서 혼선의 우려가 있다. 본 연구는 국공유지 처분평가의 가격결정요인 중 획지조건에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것을 목적으로 하고 있으며, 획지조건에 영향을 미치는 요인을 계량화함으로써 객관적이고 합리적인 평가기준을 확립하는데 참고자료를 제공하는 의미가 있다고 하겠다. 획지조건에 영향을 미치는 요인으로 대상토지의 도로접면조건, 형상, 지세를 나누어서 독립변수를 도출하였으며, 도출된 변수들을 바탕으로 해서 다중회귀분석을 실시하였다. 연구는 경기도 소재 국공유지 110필지를 대상으로 최근 5년간 작성된 국공유지 처분감정평가서를 대상으로 시행하였다. 획지조건에 영향을 미치는 요인 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 대상토지의 도로접면조건, 형상, 지세 중에서 대상토지의 접면조건만이 획지조건에 영향을 미치는 요인으로 유의미하고 형상과 지세는 획지조건에 영향을 미치는 요인으로 유의미하지 않은 것으로 분석되었다.

둘째, 대상토지의 도로접면조건이 우세할수록 획지조건은 우세한 것으로 분석되어서 도로접면조건과 획지조건은 정(+)의 관계를 나타나는 것으로 분석되었다. 셋째, 대상토지의 도로접면조건이 우세할수록 획지조건이 우세한 이유는 매각후 합필토지의 가치상승에 대한 기여도가 높기 때문인 것으로 해석되었다. 넷째, 대상토지의 접면조건은 4개의 항목으로 분류하여 분석한 결과 도로접면조건이 a1(주도로전면위치[가로접함])인 경우가 도로접면조건이 a4(주도로후면위치[맹지])인 경우보다 획지조건이 0.142이 높은 것으로 분석되었다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제3절 선행연구의 검토 4 제2장 국공유지 감정평가방법 6 제1절 개요 6 1. 관련 법령의 검토 6 2. 국공유지 처분평가 관련규정 및 질의회신 10 3. 국유재산 매매계약의 성격 12 제2절 국공유지 가격의 이론적 배경 12 1. 가치이론 12 2. 한정가격이론 16 제3절 국공유지 감정평가방법 20 1. 국공유지 기여도를 고려한 가격산정 20 2. 토지가치증가분 범위 22 3. 가치증가분의 배분방법 25 4. 기여도를 고려한 감정가액의 범위 30 제3장 획지조건에 영향을 미치는 요인 분석 32 제1절 연구설계 및 변수설정 32 1. 연구설계 32 2. 종속변수(획지조건) 33 3. 독립변수 35 제2절 기본사항 40 1. 기술통계량 40 2. 독립변수와 종속변수 관계 41 제3절 결과분석 42 1. 다중회귀모형의 통계적 유의도 검정 42 2. 회귀모형의 설명력 검정 47 3. 회귀분석 결과 검토 48 제4장 결론 54 제1절 연구결과 요약 54 제2절 연구의 한계 및 향후과제 55 참 고 문 헌 57 ABSTRACT 60