북한 민법의 토지임대차계약의 특징과 평가

북한의 토지임대차 법제를 분석하고 남북한 제도를 비교한 연구이다.

본 논문은 북한의 민법·부동산관리법과 토지임대법·개성공업지구 부동산규정 등 실질적 민법의 관련 규정을 근거로 북한 토지임대차제도의 정체성을 규명하고, 이를 토대로 남북한 토지임대차제도의 차이점과 유사점을 비교 검토한 후 우리 민법과의 접근 가능성 및 수용의 한계점을 찾고 이에 대해 논의하고 있다. 먼저 남북한 민법의 토지임대차계약은 다음과 같은 점에서 두드러진 차이를 보이고 있으며, 이러한 점들은 접근 및 수용의 한계점이라고 할 수 있다. (1) 우리 민법(618조)에서는 토지는 당연히 임대차의 목적물이 되고 내국인도 토지임대차계약의 당사자가 될 수 있음과 달리 북한은 북한 주민에게 적용되는 일반법인 민법과 부동산관리법에서는 토지임대차를 금지하고 있다. (2) 우리의 경우 외국인은 외국인토지법에 따른 상호주의에 의한 제한을 받을 뿐이고 권리가 취득되면 내국인과 원칙적으로 차이가 없으나, 북한은 토지임대차계약의 당사자의 지위를 내국인에게는 인정하지 않고 있다.

(3) 우리 민법(618조)의 토지임대차는 토지에 대한 재산권이용계약이라는 것에 그 목적을 두면서 당사자적격에 있어서 자연인과 법인에 차이가 없으나, 북한 민법은 임대차계약에 해당하는 빌리기계약의 목적에 대해서 당사자가 공민인가 법인인가에 따라 차이를 두고 있고, 토지임대차에 대해서도 북한 안에 투자하는 외국의 법인과 개인에게 토지를 임대차하고 토지를 이용하는 질서를 세우기 위한 체제전환을 위한 입법적 조치에 그 목적을 두고 있다. (4) 우리 민법(618조)의 토지임대차는 존속기간을 임의사항으로 하고 불요식계약으로 다루고 있으나, 북한은 존속기간을 필수사항으로 하고 요식계약으로 다루고 있다. 다음으로 남북한 민법의 토지임대차계약은 다음과 같은 점에서 유사점 내지 그 접근가능성을 보이고 있다. (1) 우리 민법의 토지임대차계약의 경우, 임대차등기 등을 통해 대항력을 갖춘 토지임차권에 대해서 물권화경향을 띠고 있으며(동법 621조, 622 등 참조), 북한의 경우도 특수지대에 적용하기 위한 토지임대법 등에서 토지임차권에 대해서 물권적 지위를 인정하고 있다. (2) 북한은 토지임대법 등의 토지임대차등록에서 지적 관련 규정을 두고 있으며, 우리 법제와 같이 세금부과를 위한 ‘세(稅)지적’과 권리의 기준을 위한 ‘법(法)지적’에 지적의 목적을 두고 있다.

(4) 북한의 민법이론은 우리 민법(204조-206조)과 같이 토지임차권의 침해가 있는 경우에 임차인에게 점유보호청구권을 인정하고 있다. (5) 북한의 개성공업지구 부동산규정은 토지임차인이 취득한 토지이용권을 대상으로 한 저당권의 실행과 관련해서 등록순위에 따라 우선변제권을 인정하고 있으며, 이는 우선변제권을 내용으로 하는 우리 민법의 저당권(356조)과 유사하다. 위의 유사점들은 남북한 토지임대차의 접근가능성을 보다 높여 주는 요소이나, 북한은 개성공업지구 부동산 집행준칙 이외에 토지임대법 등 나머지 관련 입법에서는 토지임차인이 토지이용권에 대한 저당과 관련해서 채무불이행시 담보권을 실행하기 위한 절차법 규정을 두고 있지 않아 실제 금융과 담보제도로서 기능할 것인가에 대해서는 의문이 있다. This paper examines the identity of the system of land of rental contract through North Korean Civil Law, Land Lease Act and the related actual civil laws.

And on the basis of above, it is comparatively to research about differences and similarities of the system of land of rental between South Korea and North Korea. And then it is mentioned about the possibility of approach and the limit of acceptance by South Korea Civil law. 1. Above all Land of Rental Contract of Civil law of South Korea and North Korea shows remarkable differences in the following points. (1) South Korea Civil Law which is a general law in a private law takes it for granted that land is an obeject of Lease contract, but in case of North Korea, land of rental is forbidden in civil law which is a general law, except in special economic zone.

(2) In case of South Korea, there is no difference at all for foreigner to get the same status in the time of taking right of land except the limit of reciprocity by Foreigner"s Land Acquisition Act. But North Korea does not allow for local residents to get the status of party in Land of Rental Contract. (3) It is the main point of Land of Rental Contract in South Korea is property use agreement in land, but Land of Rental Contract in North Korea intends to handle the legislative measure of systematic transition. (4) South Korea civil deals Land of rental with an informal contract, but it is a formal contract in North Korea. 2.

Rental Contract of Civil law of South Korea and North Korea shows similarity and approach possibility in the following points. (1) In case of South Korea, Land of Rental like registration of lease is equalized to be like real right, and also in case of North Korea it is almost the same. (2) North Korea has the related regulation of Cadastre in registration of lease, and purpose of Cadastre is standard of tax payment and right as well as South Korea. (3) Civil law theory of North Korea allows for lessee to have Recovery of Possession and Maintenance of Possession, if right of lease is violated, as well in case of South Korea.

(4) Real Estate Act of Kaesong Industrial Zone acknowledges right to preferential payment according to an establishment rank in case of Auction of Mortgage as South Korea civil law.