권리금에 관한 연구

상가 권리금의 법적 보호와 거래·중개 제도 개선을 연구했다.

국문초록 권리금에 관한 연구 권리금이 상가건물임대차보호법 제10조의4에서 임대인에게 일정한 요건에 의한 법적책임을 부과함으로서 법적보호를 받는 재산권이라면 권리금의 개념을 명확히 하여 임대인이 자기의 권익의 범위가 임차인의 손해배상범위에 포함되는 일이 없도록 임대인의 몫과 임차인의 몫을 구분할 필요성이 있다. 따라서 권리금 개념을 구체적으로 그 항목을 살펴보아 정당한 권리금의 내용을 찾고, 이러한 정당한 권리금을 정착시키기 위하여 권리금계약체결전에 충분한 정보와 근거자료가 제공되어야 하며, 상가컨설팅사들에 의한 부당한 높은 중개수수료의 청구의 폐단을 방지하고 안정적인 거래질서를 확보하기 위하여 권리금을 공인중개사의 중개대상물로 하고, 임차인은 그 거래가액을 세무서에 반드시 신고하여 법적의무를 다해야 할 것이다. 또한 특히 영세상가임차인들의 권리금분쟁을 신속·저비용으로 해결하기 위하여 상가분쟁조정기구를 설치할 것을 제언하며, 권리금회수기회가 임대인의 방해로 임차인이 손해를 입은 경우 먼저 임차인에게 그 손해를 보상해주는 신용보험제도의 도입을 제언한다.

재개발사업 중 도시환경정비사업(상업지역 또는 공업지역 환경개선사업)은 사업시행자로서 조합 이외의 토지등소유자도 가능하므로 대지주 위주의 재개발로 상가임차인들이 재개발과정에서 소외되고 상가임차인의 정당한 권리가 반영되지도 않은 채 관리처분이 이루어져 상가가 수용·철거되는 불합리한 경우가 있다. 또한 상업지역의 재개발은 기존 상가임차인의 권리금관계를 손실보상 없이 파괴시키고 새로운 권리금관계가 형성된다(상권의 지속성). 이러한 기존의 파괴된 상가권리금을 보상해주는 법리를 찾지 못하고 있는 점이 사업시행자와 상가임차인간의 큰 갈등의 원인이 된다(용산사태). 따라서 정비사업에서도 정당한 권리금이 독립된 재산권으로서 손실보상의 대상이 될 수 있도록 해야 할 것이다. 권리금의 내용은 축소·지양되어야 하며, 정당한 권리금의 분석은 공법상 손실보상의 판단에도 그 기준이 될 수 있고 그 보상에 대해 법적 논의를 해볼 가치가 충분히 있다고 본다. 현재의 상가건물임대차보호법상의 권리금의 회수기회보호는 권리금과 전혀 무관한 임대인을 끌어들여서 임대인의 민법상의 소유권을 제한하는 모습으로 나타나게 되었다. 이러한 편면적 강행규정에 관련된 법적쟁송에 있어서 법원의 판단과 해석은 입법의 취지와 목적을 충분히 인식하여 입법적으로 부족한 부분을 상호 보완할 수 있어야 한다.

물론 실거래 현장에서도 권리금의 유형과 그 범위를 상술한 바와 같이 구분·제한하여야 하며, 임대인과 임차인은 각자의 경제적 이익을 추구함에 있어서 상생의 방법을 이용하고 부당한 방법으로 자본의 흐름을 일탈시켜서는 안 될 것이며, 권리금 보호에 있어서 상호간의 법적 이익과 경제활동에 대한 신뢰를 바탕으로 합리적인 형평의 이념을 추구해야 할 것이다. 본 논문은 제2장에서는 권리금의 실체, 제3장에서는 권리금계약의 법률관계, 제4장에서는 권리금 분쟁사례와 방지대책, 제5장에서는 재개발사(정비사업)업과 권리금, 제6장에서는 권리금제도의 개선방안, 제7장에서는 본 연구의 결론을 다루고 있다. 주제어: 상가건물임대차보호법, 권리금, 권리금회수기회보호, 권리금 반환, 권리금의 종류, 무형적 재산, 유형적 재산, 장소적 이익, 권리금계약, 권리금분쟁, 상가분쟁조정기구.

제1장 서론 1 제1절 연구목적 1 제2절 연구방법 3 제2장 권리금의 실체 6 제1절 권리금의 의의 6 1. 개념 6 2. 사회적 기능 7 3. 연혁 8 1) 귀속재산관련 권리금 8 2) 세법상 권리금 9 (1) 소득세법상 권리금 9 (2) 법인세법상 권리금 10 3) 판례의 추이 10 4) 개정 상가건물임대차보호법상 권리금 11 4. 권리금과 구별되는 개념 11 1) 보증금 11 2) 프리미엄 12 5. 외국의 권리금 입법례 13 1) 영국 13 2) 프랑스 14 3) 독일 15 4) 일본 16 5) 소결 17 제2절 권리금의 발생요인 18 1. 상가(점포)의 공급부족 18 2. 차임통제회피 와 세금탈루 18 3. 시설비(유형) 회수 및 영업적 이익(무형) 보장 19 4. 기지급 권리금 회수 19 5. 법률 또는 행정 규제 등의 요인 20 6. 투기적인 요인 20 7. 소결 21 제3절 권리금의 유형 21 1. 개요 21 2. 권리금의 유형 23 1) 장소에 대한 권리금 23 2) 시설에 대한 권리금 23 3) 영업에 대한 권리금 24 4) 인·허가에 대한 권리금 24 5) 개발에 의한 권리금 25 6) 복합적 권리금 25 3. 결어 26 제4절 권리금의 인식과 거래 현황 27 1. 정부기관의 실태조사 27 2. 선행 연구자료 분석 31 3. 권리금의 수수에 대한 부정적 인식 36 4. 분석 37 제3장 권리금계약의 법률관계 39 제1절 권리금계약의 내용 39 1. 권리금계약의 의의 및 법적 성질 39 1) 권리금계약의 의의 39 2) 권리금계약의 법적 성질 40 (1) 주된 급부 의무 40 (2) 부수적