不動産公示價格의 適正性에 관한 硏究

부동산공시가격과 실거래가격의 차이를 살펴본다.

부동산공시가격은 부동산실거래가신고제가 2006년 1월 1일부터 시행됨에 따라 그 중요성이 크게 대두되고 있다. 부동산실거래가신고제가 시행되기 이전에는 공시가격과 실거래가의 차이가 많아, 공시가격은 과세를 위한 수단으로나 사용할 수 있어서 실제의 부동산가격을 추정하기가 어려웠던 것이 현실이다. 2006년 이전에는 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰할 경우 대부분 공시가격을 배제하고, 통상적으로 실거래가를 기준으로 평가를 했다. 그러나 최근에는 공시가격과 실거래가의 차이가 점차 좁혀지고 있어 기준점으로서의 역할을 어느 정도는 하고 있다고 볼 수 있다. 그러나 아직도 이러한 공시가격과 실거래가와는 괴리가 있는 것이 현실이다. 그러므로 본 연구에서는 공시가격, 그 중에서도 부동산공시가격과 실거래신고가격과의 차이점에 대하여 살펴보고자 한다. 이를 위하여 부동산공시가격의 의의 및 도입배경에 대해서 알아보고, 부동산공시가격의 공시대상을 파악하였다. 공시대상은 토지와 건물로 구분할 수 있으며, 이와 같은 공시가격을 부동산에 적용함에 공시절차에 대하여 알아보았다. 또한 이러한 공시가격은 어떻게 활용되는지와 외국의 공시가격에 대하여 살펴보았으며, 현재 우리나라의 공시가격의 현황 및 분석에 대하여 파악해 보았다. 이를 토대로 현재 우리나라의 부동산공시가격의 문제점과 개선방안을 도출하고자 하는데 본 연구의 목적이 있다.

본 연구에 의하여 공시가격과 실거래가의 차이점과 부동산공시가격과 실거래신고가격의 문제점과 개선방안을 요약하면 다음과 같다. 부동산공시가격의 문제점으로는 실거래가격과 신고가격과의 불일치로 인한 시가표준액과 실거래가와의 차이에서 발생하는 문제를 짚어보았다. 둘째, 공시가격과 실거래가와의 마찰의 문제이다. 공시가격은 토지 수용 등의 보상시에 적용하는데 실거래가와의 차이가 있기 때문에 끊임없는 마찰이 있어 왔다. 셋째, 신고주체에 따른 부작용의 문제이다. 부동산을 거래하게 되면 거래당사자나 공인중개사가 실거래가 신고를 해야 한다. 하지만 신고주체가 명시가 되어있는데도 불구하고 아직도 실무에서는 신고주체가 명확하지 않고, 대리신고를 하는 등 신고주체에 따른 부작용에 대해서 문제를 제기하였다. 이에 대한 문제점에 대하여 본 연구에서는 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 쳣째, 실거래가가 제도개선을 통하여 부동산거래의 투명성, 공평과세 기반확보이다. 도한 신고대상 범위가 현재 「부동산 거래신고법」이 2014. 7. 29일 시행됨에 따라 거래당사자가 부동산을 취득하였을 경우 당사자중 일방이 신고를 해야 된다. 부동산거래 신고 제도를 통하여 확보된 거래정보는 정부의 부동산정책 수립이나 다른 업무의 기초자료로 활용됨으로써 사회적 경제적 효과가 매우 큰 것으로 평가된다.

둘째, 거짓신고 유형의 세분화와 명확화 및 신고필증의 전자적 공유 방안을 통한 실거래가제도의 개선점을 제시하였다. 셋째, 실거래가 조사체계로의 전환으로 주택거래신고제, 실거래가 가격등기제 등으로 부동산관련 과세, 보상, 부담금, 산정 등 행정업무를 실거래가격에 기초로 하는 체계의 개선안을 제시하였다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산가격공시제도의 문제점에 대하여 살펴본 후 이에 대한 개선방안을 제시하고자 하였다. 본 연구를 통하여 부동산가격공시제도와 관련한 문제점에 대하여 활발한 연구와 개선책이 나오길 기대한다.