대규모 도시개발사업에 관한 타당성분석의 특징과 해석의 한계에 관한 연구 = A Study on the Characteristics and Interpretation Limits of Feasibility Analysis of Massive Urban Development Projects

대규모 도시개발사업의 타당성 분석 특성과 해석 한계를 검토했다.

민관협력형 대규모 부동산개발사업의 경우 공공부문과 민간부문의 다양한 사업주체들의 참여로 인하여 개발목표의 설정, 개발계획의 수립 그리고 개발이익의 배분 등에 관한 의사결정구조가 복잡하고 사업기간이 장기적이어서 사업이 진행되면 사업지구 내 토지의 구획과 소유권이 큰 폭으로 변동되는 경우가 대부분이다. 특히 이러한 이유에서 대규모 도시개발사업은 단순히 사업의 타당성분석은 사업의 재무적 분석에 한정되지 않고 해당사업의 지역적 파급효과와 정책적 목표달성에 대한 평가가 포함된 경제성분석을 통해 해당 개발사업의 타당성을 평가하는 것이 요구될 뿐만 아니라 도시개발사업의 순편익에는 계량화가 곤란한 환경개선효과, 주택가격 안정과 같은 사회적 편익이 포함되어 있고, 사회적 비용에도 계량화가 어려운 환경오염, 주변지가 상승 등의 사회적 비용이 포함되어 있어서 타당성분석 결과에 해석에 각별한 주의가 요구된다. 그러나 용산국제업무지구 개발사업의 경우 사업위험에 대한 충분한 검증의 과정을 생략한 체 예상되는 개발이익에 대한 지분확보를 이 사업의 공익적 가치로 오판한 사업참여자들의 그릇된 판단에서부터 사업실패의 원인을 찾을 수 있으나 보다 궁극적으로는 도식개발사업의 본래의 목적을 왜곡하고 사업의 근거법을 잘못 선택한 서울시의 책임이 가장 크다 할 것이다. 따라서 용산국제업무지구 개발사업의 재개는 이 사업실패의 원인분석에서부터 그 실마리를 찾아 나가야 한다.