공동주택의 재건축과 리모델링 선택에 관한 경제모형

공동주택의 재건축과 리모델링 선택 요인을 경제모형으로 분석했다.

서울시의 주택스톡 중 아파트가 차지하는 비중이 날로 높아지고 있으며, 80년대와 90년에 건설된 대부분의 아파트들이 고층․고밀의 물리적 특성을 지니고 있다. 또한 2000년 7월 「도시계획법」 개정에 따라 서울시는 「서울특별시도시계획조례」를 통하여 일반주거지역의 용적률을 250%이하로 규제하였고, 2001년 12월에는 ‘소형평형 의무비율‘이 시행되어 더 이상 재건축을 통한 재산의 증대는 어려운 국면에 이르렀다. 정부는 주택의 개념을 ‘소유’에서 ‘거주’로의 전환을 유도하여 부동산 투기를 억제하고 도시공간과 주거환경의 질을 향상시킨다는 목표 아래 재건축(Reconstruction)보다는 리모델링(Remodeling)에 대한 지원을 통하여 향후 급속히 증가될 노후 고층 아파트 갱신문제의 해결을 모색하고 있으며 건설업계와 재건축 조합 또한 사업성이 낮아진 재건축에서 리모델링으로의 사업변화를 활발히 추진 중이다. 리모델링 활성화를 위한 기존의 연구들은 대부분 재건축의 대안으로써 리모델링에 대한 장점들에 관하여 정성적․계획적으로 서술하고 있으며 경제성을 분석한 연구의 경우 일부 지역에 국한하여 사업수지 회계자료를 이용한 재무비교를 통해 실증분석을 하고 있어, 기초적인 경제적 메카니즘에 대한 연구 및 정책적 제언에 한계가 있다고 할 수 있다.

이에 본 연구에서는 재건축과 리모델링 사업에 있어 경제성에 관한 기초적인 메카니즘을 분석하고 사업성에 미치는 주요변수를 파악하고자 하였다. 이를 통하여 사업의 선택기준에 관한 사업선택모형(Economic Choice Model)을 도출하고 현실화시키는 것을 주요 목표로 하고 있으며, 나아가 서울시 아파트 단지에 적용함으로써 주택정책에 대한 정책적 함의를 제시함에 이차적인 목표가 있다. 본 연구에서의 사업선택모형은 단지의 용적률, 대지면적, 세대수, 층수, 평형 등의 물리적 특성과 공시지가인 지역적․경제적 특성을 변수로 추정된 평당공사비와 평당분양가의 관계이며, 이는 리모델링을 통한 공사비 절감이 재건축 시 요구되어지는 용적률 증가를 감당할 수 있느냐의 문제로 해석되어 진다. 사업선택모형을 통한 실증분석의 주요 과정(過程)과 결과는 다음과 같다. 첫째, 재건축 가능 계획용적률(F*/L)은 아파트 단지의 기존용적률(F0/L)에 가장 민감했으며, 분양가(P)의 경우 공시지가(V)의 영향이 가장 크게 나타났다. 둘째, 공사비용의 추정에 있어 재건축의 경우 개별 아파트 단지의 물리적 특성을 통한 추정식을 도출하였으며, 리모델링의 경우 실현되었거나 계획 중인 사례들을 기초로 하여 재건축비용의 60%라는 객관적인 값을 제시할 수 있었다.

셋째, 기존의 분양가 산출에 있어 일률적으로 공시지가에 1.2를 곱하였던 방법과는 달리 지역별 주택의 가치를 고려할 수 있는 분양가 보정계수(Υ)를 제시하였고 서울시에서는 평균적으로 1.66이 도출됨으로써 기존의 1.2보다 높은 수치를 나타냈다. 또한 ‘분양가×Υ’를 적용했을 때 전체주택의 13.4%라는 재건축수요 증가를 보였으며, 재건축사업 시 요구되어지는 추가용적률은 3.5배 정도 감소하는 것으로 나타났다. 넷째, 서울시의 1896개 아파트단지를 대상으로 실시한 실증분석을 통하여 재건축수요는 전체주택의 39%가 해당되었으며, 용적률 183%로 건설된 아파트 단지까지 재건축이 가능할 것으로 분석되었다. 다섯째, 수요변화 추이를 살펴본 결과 재건축의 경우 2005년부터 강남지역을 위주로 다시 활성화되고, 2010년대에는 서부지역이나 북동부지역에서 활발한 재건축수요를 나타내다가 2020년 이후 점차 사라질 것으로 예측되었다. 그러나 리모델링의 경우 2010년 이후부터 지가(地價)가 낮으면서 단기간에 주택공급이 이루어진 서울시의 동북부와 서부지역에 나타나기 시작하여 2020년에 최대가 될 것으로 예측되었다. 여섯째, 공사비와 분양가 상승의 변화에 따른 재건축 수요의 변화에 있어서는 과거의 평균적인 매매가 상승률만큼 주택시장이 안정된다면 재건축이 위축되고 리모델링이 활성화될 수 있는 여건을 마련할 수 있을 것으로 분석되었다.

일곱째, 지역적 형평성을 추구하면서 현재의 재건축 수요를 가중시키지 않도록 하는 용적률규제 방안(alternative)을 모색하였다. 이는 현재 법정용적률 250% 규제 하에서의 서울시 평균 재건축가능 최대기존용적률을 기준으로 한 차등적인 구(區)별 규제용적률을 감안하여 지구단위계획을 수립하는 방안이라 할 수 있다. 이에 대한 실증적 결과로는 강남구 200%에서 강북구 290%까지의 차별화된 규제용적률을 도출하였으며, 이 때 서울시에 잠재하는 재건축수요의 변화가 전체아파트의 2.7%로 매우 작게 나타나 추가적 재건축 수요를 발생시키지 않는 것으로 판단되었다. 본 연구가 가지는 의의(意義) 및 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 아파트를 갱신함에 있어 물리적․경제적 특성에 따라 재건축과 리모델링에 대한 선택의 기준을 제시하는데 초점을 두었으며, 기초적 메카니즘을 통한 사업선택모형을 세움으로써 도시 내 주거공간 갱신수요의 분포와 변화에 대한 공간적 분석을 가능하게 하였음에 의의가 있다. 둘째, 향후 수요가 급증할 것으로 판단되는 리모델링의 소요비용 추정을 위해 다양한 자료를 통하여 객관적인 근거를 제시하고자 하였으며 이는 주택 소유자의 입장에서 리모델링 선택에 대한 사업성 분석 시 명확한 판단의 기초가 되고자 하였다.

셋째, 분양가 보정계수(Υ)를 제시함으로써 재건축이나 리모델링을 통한 주택가치의 상승을 현실적으로 반영하여 그 수요를 판단할 수 있었다. ‘분양가×Υ’의 적용은 잠재적인 재건축 수요를 파악하는데 중요한 역할을 하리라 본다. 마지막으로, 본 연구의 정책적 함의(含意)는 구(區)별 차등적인 규제용적률을 실증적으로 제시함으로써 일률적인 용적률 규제로 인한 지역간 형평성 부족의 문제를 해결할 수 있는 하나의 대안을 제시하였음에 있다고 할 수 있다. 이러한 차등적인 용적률규제는 재건축사업을 위한 지구단위계획의 수립에 있어 지역간 형평성을 고려할 수 있는 실증적 기준이 되리라 본다.