부동산신탁회사의 리스크관리 개선방안에 관한 연구 : 핵심리스크 관리지표를 중심으로

부동산신탁회사의 핵심 리스크를 분석하고 관리 개선방안을 제시했다.

국내 부동산신탁업계는 최근 지속된 주택경기 호황과 저금리 기조에 힘입어 사상 최대의 실적을 갱신하고 있다. 최근 부동산신탁업계 호황의 주원인은 고위험․고수익 상품인 차입형 토지신탁을 중심으로 한 사업확대에 따른 것으로, 이에 따라 부동산신탁회사의 리스크 또한 매우 커진 상태이다. 따라서, 현 시점은 그 어느 때보다 부동산신탁회사의 리스크관리 강화와 리스크 관리체계 개선이 필요한 시점으로 판단된다. 이러한 배경하에 본 연구에서는 핵심리스크 관리지표를 중심으로 부동산신탁회사의 전반적인 리스크를 검토한 후, 금융감독기관의 규제동향 및 시장상황에 비추어 리스크관리 개선이 필요한 핵심리스크 관리지표를 도출해 이에 대한 리스크관리 개선방안을 제시하였다. 부동산신탁에 대한 기존 연구 대부분이 부동산신탁에 대한 공법적 측면에서의 문제제기 및 대안제시와 토지신탁 등 특정 사업부문에 대한 리스크 검토 및 개선방안을 제시한 데 반해, 본 연구는 부동산신탁회사의 전반적인 리스크를 검토한 후 개선이 필요한 핵심리스크 관리지표를 중심으로 리스크관리 개선방안을 제시해 기존연구와 차별성을 두었다.

이를 위해 본 연구에서는 현재 국내 부동산신탁회사 중 업무수행 범위가 가장 넓고 리스크 관리체계가 가장 잘 정비되어 있어 본 연구의 목적에 적합하다고 판단되는 금융지주계열 부동산신탁회사 두 곳의 리스크관리 실무사례를 검토하였으며, 두 회사의 리스크관리 실무사례 비교․분석을 통해 핵심리스크 관리지표를 도출후 개선이 필요한 지표에 대한 리스크관리 개선방안을 제시하였다. 본 연구에서 리스크관리 개선방안을 제시한 핵심리스크 관리지표는 자본적정성 관리지표인 영업용순자본비율(NCR), 유동성위험 관리지표인 3개월 원화유동성비율, 책임준공확약형 토지신탁관련 책임준공위험액, 차입형 토지신탁관련 신탁계정대여금 Exposure 등 총 네 가지이다. 첫째, 자본적정성 관리지표인 영업용순자본비율 관리 개선방안과 관련하여 최근 금융지주계열 부동산신탁회사를 중심으로 수주가 급증하고 있는 책임준공확약형 토지신탁관련 우발채무인 책임준공위험액을 영업용순자본비율 산출시 신용위험액에 반영한 조정영업용순자본비율(Adjusted NCR)을 사용하는 방안을 제시하였다. 둘째, 유동성위험 관리 개선방안과 관련하여 현재 유동성위험 관리지표로 사용중인 3개월 원화유동성비율 대신 Basel Ⅲ에서 중․장기 유동성위험 관리지표로 도입한 순안정자금조달비율(NSFR)을 부동산신탁회사의 특징에 맞게 조정한 조정순안정자금조달비율(Adjusted NSFR)을 사용하는 방안을 제시하였다.

셋째, 부동산신탁회사의 우발채무 지표인 책임준공확약형 토지신탁 리스크관리 개선방안과 관련하여 책임준공확약형 토지신탁 수주심의기준을 별도로 마련하는 방안과 부동산신탁회사의 우발채무인 책임준공위험액 총한도 설정기준 및 산정방식 개선방안을 제시하였다. 마지막으로, 부동산신탁회사의 대손위험 및 유동성위험 관리지표인 신탁계정대여금 Exposure 리스크관리 개선방안과 관련하여 조정순안정자금조달비율을 기준으로 신탁계정대여금 총Exposure 한도를 설정하는 방안과 중도금대출 조달현황을 감안하여 개별 사업장의 신탁계정대여금 Exposure를 산출하는 방안을 제시하였다. 본 연구에서 제시한 네 가지 리스크관리 개선방안을 통해 부동산신탁회사들은 금융감독기관의 규제동향 및 시장상황에 보다 더 적절하게 대응할 수 있을 것으로 판단되며, 향후에도 부동산신탁회사들은 금융감독기관의 규제동향 및 시장상황에 선제적으로 대응하여 현행 리스크 관리체계를 지속적으로 개선 및 보완해야 할 것이다.

ABSTRACT A Study on Improvement of Risk Management of Real Estate Trust Company - Focused on Key Risk Indicators - Cho, Jangwon Major in Real Estate Development and Construction Graduate School of Real Estate Studies, Konkuk University Real estate trust business in Korea currently keeps posting record-high performances thanks to a boom in housing industry and trends of low interest rates. The recent boom in the real estate trust industry is attributable to the business expansion concentrated on land development trust that has a nature of high-risk and high-return, and its risk also ballooned proportionately.

Accordingly, it is estimated that it is high time to strengthen the risk management and the system for risk management of real estate trust companies. Against such a backdrop, this study derived key risk indicators that need improvement in risk management in consideration of regulatory trends of financial regulators and market conditions and then proposed improvements for the key risk indicators, after reviewing the overall risk of real estate trust companies based on key risk management indicators.

Most of the previous studies on real estate trust identified problems and proposed solutions in the aspect of the public law and provided risk assessment and improvements on a specific business sector like land trust. This study distinguishes itself from the existing studies in that it provided improvements for risk management based on key risk indicators that need improvements after reviewing the overall risk of real estate trust companies.

For this purpose, this study utilized practical cases of risk management of two real estate trust companies affiliated with financial holding companies which deemed fitting the purpose of this study as having the widest range of business scope and a well-kept risk management system among Korean real estate companies, and after deriving key risk indicators by comparing and analyzing risk management cases of the two companies, improvements for risk management are suggested for the indicators that need improvement.

The study identified four key risk indicators for which measures for risk management improvement are suggested: (1) the net capital ratio (NCR), a capital adequacy index, (2) 3-month Korean won-based liquidity ratio, a liquidity risk management index, (3) the amount at risk of completion guarantee related to completion guarantee-type land trust, a management index for contingent liabilities, and (4) exposure of the trust account loan, a management index for credit risk and liquidity risk.

Firstly, for an improvement of the NCR, a capital adequacy index, proposed is the Adjusted NCR which reflects the amount at risk of completion guarantee - contingent liabilities related to completion guarantee-type land trust which is rapidly increasing in orders recently concentrated on real estate trust companies under the financial holding companies - into the amount of credit risk.

Secondly, as an improvement of the liquidity risk management, the Adjusted Net Stable Funding Ratio (Adjusted NSFR) is proposed to be calculated and managed: it is a result of tailoring the Net Stable Funding Ratio (NSFR), which is introduced as a medium- to long-term liquidity management index at Basel III instead of the 3-month Korean won-based liquidity ratio currently in use, to the characteristics of real estate trust companies.

Thirdly, as an improvement of the risk management related to completion guarantee-type land trust, proposed are arrangement of separate criteria for orders and improvements in relation to standards for setting an aggregate limit on the amount at risk of completion guarantee and its calculation method. Lastly, for an improvement of exposure of the trust account loan which is a risk indicator related to land development trust, proposed are setting up the total exposure of the trust account loan as per the Adjusted NSFR, instead of 3-month Korean won-based liquidity ratio, and calculating the exposure of trust account loan reflecting the status of procuring an intermediate payment loan.

It is considered that real estate trust companies will be able to respond more properly to the regulation trends of financial regulators and the market situation u