해외부동산펀드의 특성에 관한 연구 : 해외리츠펀드 수익률과 현금흐름을 중심으로

해외 리츠펀드의 수익률과 현금흐름 특성을 분석했다.

전통적으로 투자자산으로서의 부동산은 그 고유한 특성 때문에 주식․채권과 낮은 상관관계를 가지고 있다고 알려져 있다. 부동산펀드를 이용한 부동산 간접투자는 적은 자금으로 여러 종류의 부동산에 투자하여 안정적인 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 다른 금융자산들과의 상이한 수익위험 특성을 가짐으로 인해 포트폴리오 분산투자 효과를 기대할 수 있다. 해외부동산을 투자대상으로 삼는 경우, 해외부동산 직접투자는 실물확인이 어렵고 정부의 규제가 복잡하여 국내의 부동산펀드처럼 부동산 PF(Project Financing)형 펀드나 오피스임대형 펀드가 활성화되지 못하는 상황이다. 따라서 최근 해외부동산에 투자하는 펀드는 해외에 상장된 REITs나 상장된 해외부동산 개발회사의 주식에 투자하는 재간접펀드 형태인 리츠펀드(REITs Fund)가 대부분이다. 그러나 국내에서 투자하는 부동산펀드 중 많은 부분을 차지하는 해외리츠 재간접펀드에 대해서는 간접투자의 분산투자 효과에 대한 연구에서 가상의 포트폴리오 시나리오에 등장할 뿐, 전혀 실증적인 연구가 이루어지지 않은 상황이다. 본 연구에서는 경제환경 변화에 따른 해외리츠펀드의 수익률과 현금흐름의 변화를 분석하는데 그 목적이 있다. 해외리츠펀드가 다양한 자산들로 구성된 포트폴리오에서 위험을 분산시킬 수 있는지 알아보기 위하여 여러 투자대안들과 경제변수로 상관분석을 실시하였다.

또한 펀드의 수익률과 금리, 인플레이션 등의 경제변수, 다른 투자대안의 수익률 등 금융시장의 변화에 대해 펀드 투자자들이 어떻게 반응할지 펀드 현금흐름으로 살펴보기 위해 회귀분석을 실시하였다. 펀드투자의 현금흐름이라는 개념을 통일하기 위해 펀드의 설정잔고의 차이로 정의하였고, 2005년 6월부터 2009년 5월까지의 분석기간 동안의 펀드의 월별수익률과 현금흐름은 금융투자협회의 공시자료를 사용하였다. 또한 글로벌금융위기와 신용경색의 원인이 된 서브프라임사태가 부동산시장에 미치는 영향이 클 것으로 판단되어 서브프라임사태 전후로 기간을 나누고, 펀드가 투자되는 지역별로 나누어 분석하였다. 그 결과 해외리츠펀드의 수익률은 알려진 바와 달리 주식수익률과 강한 양(+)의 상관관계를 가짐을 알 수 있었는데, 이는 해외리츠펀드의 경우 대부분이 주식시장에 상장되어 있는 리츠와 상장된 리츠회사의 주식에 투자하는 형태이므로 주식시장에 따른 변동성이 높기 때문으로 판단된다. 국고채․회사채의 경우 음(-)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났는데, 이는 부동산펀드와 채권을 하나의 포트폴리오에 편입시킬 경우 큰 분산투자 효과를 얻을 수 있음을 의미한다. 또한 펀드의 현금흐름과 펀드 수익률 간에는 투자지역과 경제환경 변화에 관계없이 강한 동시적 양(+)의 상관관계를 보이는데 이는 펀드투자자들이 매입과 환매를 결정하는 가장 큰 요인이 수익률이라는 의미이다.

펀드의 현금흐름을 종속변수로 하고 경제변수 등을 독립변수로 하는 회귀분석의 경우 서브프라임사태 이전보다 사태 이후 회귀분석 모형의 설명력이 더 낮게 나타나는데, 글로벌금융위기와 신용경색으로 인해 경제변수가 펀드의 현금흐름에 유의한 영향을 주지 못했기 때문이다. 본 연구는 짧은 펀드운영 자료의 분석기간, 리츠의 투자지역에 따라 고려되어야 하는 독립변수의 차이, 경제환경의 변화 기준의 모호함 등 일반화하기에는 한계가 존재하는 것이 사실이다. 그러나 부동산펀드의 중요한 부분을 차지하는 해외리츠펀드에 대한 실증연구가 없었던 상황에서, 경제환경 변화에 따른 해외리츠펀드의 수익률과 펀드현금흐름에 대해 처음으로 실증분석 하였다는데 그 의의가 있다고 하겠다. The purpose of this study is to analyze earning rate and cash flow of overseas REITs fund in changing markets. To inspect overseas REITs fund spreads the risks in the portfolio comprised of diversified assets, take the correlation analysis by various investment alternatives and economic variables.

And also take the regression analysis to examine investors how to respond to the financial market variation such as earning rate and interest rate of fund, economic variable like inflation, and earning rate of other investment alternatives. Define the difference of fund establishment balance to unify notion of 'the cash flow of fund investment', monthly earning ratio and cash flow during the period of analysis from 2005 June to 2009 May, it is based of the declared data by Korea Financial Investment Association.

And also subprime mortgage that caused the global financial crisis and credit crunch is regarded as huge impact in real estate markets, divided the period into before and after subprime mortgage and analyzed by region. As a result earning rate of overseas REITs fund is though well known has strong plus correlation with stock return, because the most of overseas REITs fund are type of invest to listed REITs in stock markets and listed REITs corporate stocks, so it has high variability by stock markets. Government bond and corporate bond have minus correlation, it means that if consolidate real estate fund and bond into one portfolio get the great diversified investment effect.

Also between cash flow and earning ratio of fund, there is strong instantaneous plus correlation that irrespective of investment region and economic environment, and earning ratio of fund also affect plus impact to the cash flow of the fund. It means that the most important factor is earning ratio that decide purchase and repurchase for fund investors. In the case of regression analysis that cash flow is dependent variable and economic variable is independent variable, after subprime mortgage than before have lower explanation force of regression analysis, it is because of economic variables by global financial risks and credit crunch are not affect beneficial influence to cash flow.

In actually, this study has limitation to generalize that such as short analysis period of fund management date, difference of independent variables considered by investment region of REITs, ambiguity of economic environment variation standard. But there is no existential study of overseas REITs fund that important part of the real estate fund, it is noticeable that this study initially analyzed about earning rate and cash flow of overseas REITs fund in changing markets.