피분양권 양도의 공시제도 도입에 관한 연구

주택 피분양권 양도를 공시하는 제도의 도입 방안을 연구한다.

논 문 개 요 과거 우리나라 주택정책의 최우선 목표는 주택부족문제의 해소였고, 이를 위해 정부는 선분양제도를 허용하였다. 이 제도는 주택수요를 사전에 확보해주고, 건설비용의 사전 조달이 가능하여 건설업체에게는 유리한 제도이나, 소비자입장에서는 소유권의 확보 이전에 주택자금을 납부해야 하는 경제적 및 정신적인 부담이 있어 절대적으로 불리한 제도이다. 이런 우리나라 주택분양제도 하에서 필연적으로 발생한 산물이 피분양권이다. 이는 장래 사업이 완료될 경우 주택건설 사업주체 또는 조합에 대하여 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 청구할 수 있는 권리를 뜻한다. 피분양권은 일반분양이든 조합분양이든 그 성질에 대하여 이를 소유권이전채권이라고 보는 견해, 물권적 기대권으로 보는 견해, 선립소유권이라고 보는 견해 등이 있다. 본 논문에서는 피분양권을 순수한 채권이 아니라 현재는 존재하지 않지만 향후 목적물이 준공되면 성립되는 부동산물권의 성질을 갖는 즉, 현재의 채권과 장래 예정된 물권이 결합된 권리라고 보았다. 일반분양에서는 당첨 후 분양계약체결이 되면 피분양권이 발생되며 이후 소유권이전등기가 되면 피분양권은 소멸된다. 재개발 및 재건축에서는 관리처분계획인가 고시가 되고 분양계약이 체결되면 피분양권이 발생하고, 소유권이전이 고시되면 피분양권은 소멸하게 된다. 이러한 피분양권은 재산권으로서 원칙적으로 양도(매매)가 허용된다.

일반분양에서 피분양권의 매매는 당첨자 또는 피분양자가 그 피분양권의 매입자와 매매계약을 체결하고, 당사자가 공동으로 사업주체에게 명의변경을 요청하면 사업주체는 매입자 명의로 피분양권 명의를 변경해 준다. 재건축이나 재개발의 경우 조합원의 지위 양도 방법은 관리처분계획이 인가되기 전에는 토지 및 건축물의 소유권 이전이 되면 조합원의 지위도 이전되고, 관리처분계획인가 후에는 피분양권의 이전으로 조합원의 지위가 이전된다. 주택법에 근거한 피분양권은 주택공급에 관한 규칙에 의해 양도하며, 조합원의 명의변경은 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 양도할 수 있다. 이는 곧 양자에 의한 당사자의 지위양도라고 할 수 있다. 그러나 법규상 전매제한 조건의 피분양권이 있어, 주택정책이 유동적인 현실에서는 일반인들이 피분양권의 전매 허용과 금지의 경우를 구분하지 못한 채 피분양권 거래 위법을 저지르곤 한다. 따라서 이러한 현황파악을 위해 일반인을 대상으로 아파트 분양과 피분양권 거래, 피분양권 거래 시 공시제도 도입 필요성 등에 대한 설문조사를 실시하였는데 그 결과, 일반인들이 피분양권 거래 시 문제점 등을 제대로 인지하지 못한다는 실태를 파악하고 보완조치로 공시제도의 도입 필요성이 도출되었다.

현재 공시 실태에서는 저당권 설정 등의 제한을 받는 경우에 부기등기라는 방식으로 사업주체의 분양권 양도제한을 공시함으로 주택을 분양받은 자의 피분양권을 보호하도록 주택법에 명시되어 있을 뿐, 일반인의 피분양권과 조합원의 피분양권의 양도 및 그 제한에 대한 공시는 제도화되어 있지 않다. 사업주체의 분양권 양도제한에 대한 공시로 피분양자를 보호하는 것도 중요하지만 개인 재산권인 피분양권의 양도와 제한 공시는 더욱 중요하다고 판단된다. 개인의 피분양권 공시의 부재로 인해 발생되는 잘못된 피분양권 양도로 개인들이 받을 피해를 방지하기 위해서는 허가관청에서 가칭 피분양권관리대장을 만들어 초기 분양계약 내용을 대장에 등록하고, 피분양채권의 이전 내역을 추가 등록하며, 법률로 양도 제한된 피분양권에 대해서는 피분양권관리대장에 제한조건과 전매시의 처벌조항을 명기하는 것도 좋은 대책이라 생각된다. 이렇게 관리된 가칭 피분양권관리대장을 인터넷에서 개인인증을 통해 열람할 수 있도록 한다면, 피분양권의 제한조건을 일반인이 손쉽게 판단하여 분양권의 사기매매를 방지하고, 거래의 투명성을 높이는데 기여 할 수 있을 것으로 생각된다.

목 차 표 목 차 ⅳ 그림목차 ⅵ 감사의글 ⅶ 논문개요 ⅷ 제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 2 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5 제 3 절 선행연구 고찰 7 1. 선행연구 사례 7 2. 선행연구와의 차별성 9 제 2 장 이론적 고찰 11 제 1 절 피분양권의 개념 11 1. 피분양권의 의의 11 2. 피분양권의 발생 배경 12 제 2 절 피분양권의 근거 13 1. 제도적 근거 13 2. 이론적 근거 15 3. 법률적 근거 20 제 3 장 피분양권 양도 26 제 1 절 피분양권 양도 및 제한 26 1. 피분양권의 양도 26 2. 피분양권의 양도제한 32 3. 전매가 허용되는 경우 42 4. 사법상의 양도제한과 공법상의 양도 제한의 관계 44 제 2 절 현행 피분양권 양도제한의 공시실태 45 1. 입주자로 선정된 지위의 양도제한 공시실태 45 2. 조합원 지위 양도제한 공시실태 47 3. 현행 공시실태의 문제점 48 제 4 장 설문조사 및 실증분석 52 제 1 절 조사대상 개요 및 특성 52 1. 조사대상 개요 및 분석방법 52 2. 설문지 구성 53 3. 조사대상의 일반적인 특성 55 제 2 절 실증분석 결과 58 1. 아파트 분양관련 사항 58 2. 피분양권 거래에 관한 사항 60 3. 피분양권 거래내용 공시 관련 사항 64 4. 공시제도 도입에 따른 종합분석 66 5. 소결 81 제 3 절 실증분석에 따른 공시제도 도입에 관한 서언(緖言) 94 1. 실증분석 요약 94 2. 공시제도 도입의 필요성 95 3. 공시방법의 양태 97 4. 공시의