연구 요약
연구 요지 (AI)
상가의 소유권 형태가 공실률에 미치는 영향을 분석했다.
초록
최근 REITs 및 해외자본의 국내투자 등 부동산에 투자하는 환경변화로 인해 투자자들의 상업용 부동산에 대한 시장정보 수요가 증대되고 있다. 상업용 부동산 중 오피스의 경우 자산관리회사 등에서 조사를 통하여 공개하기 때문에 정보에 대한 접근이 쉬워진 반면 상가용 부동산은 임대인이 정보의 공개를 극히 꺼려하는 현상이 많아 상가 관련 연구 역시 미미한 실정이다. 또한 부동산의 자본이득에서 운영소득으로 투자자들의 관심이 많아지고 있는 상황에서 운영소득과 직결되는 공실과 관련된 연구 역시 찾아보기 힘들다. 일반적인 수요공급 이론의 논리로써 공실이 발생한 원인을 설명할 수 있지만, 상가 유형별로 나타나는 공실의 차이를 설명하는데 한계가 있다. 상가에서 공실률에 영향을 미치는 요소는 무엇이며, 그 과정은 어떻게 이루어지는지 분석한다면 상가용 부동산의 공실률이 발생요인에 대해 알 수 있을 것이다. 이러한 분석을 위해 한국감정원에서 제공하는 상업용 부동산 2017년 3분기 자료를 활용하여 서울시 상권 내에 입지한 상가 건물을 대상으로 소유권 형태가 공실률에 미치는 영향요인이 무엇인지 알아보고자 하였다. 다중회귀분석을 활용하여 분석한 결과 연면적 10000㎡ 초과, 기타상권, 일반상가 변수는 양(+)의 상관관계를 나타냈으며 근린생활시설 변수는 음(-)의 상관관계를 나타냈다.
건물의 연면적이 큰 경우 공실률이 높은 것으로 볼 수 있으며, 판매시설은 주로 도·소매 업종으로 한정되어 있어 제약이 따르지만 근린생활시설의 경우 다양한 업종 입점이 가능하여 활용폭이 높기 때문에 공실률이 낮게 나타났다고 볼 수 있다. 중점적으로 보고자 했던 소유권 형태에 따른 상가 유형에 따른 공실률은 분석결과 일반상가의 공실률이 집합상가의 공실률보다 높게 나타났으며 이는 임대인의 관점에서 집합상가의 경우 임차인을 유치하기 위한 노력이 상대적으로 크기 때문에 건물 기준 공실률이 집합상가가 낮게 나타난 것으로 사료된다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 2 제3절 연구의 구성 3 제2장 상가와 공실률 관련 이론적 배경 및 선행연구 고찰 5 제1절 상가 관련 이론적 배경 5 1. 상가의 정의 5 2. 상가용 부동산의 역사 5 3. 상가의 분류 7 4. 상가용 부동산의 임대료 산정 방법 9 5. 상가용 부동산의 임대차 방식 10 제2절 공실률 관련 이론적 배경 12 1. 공실률의 정의 12 2. 자연공실률 12 3. 자연공실률 메커니즘에 관한 이론 13 4. 공실률 발생의 원인 14 5. 공실률과 임대료 16 6. 오피스빌딩 공실률 영향요인 18 제3절 선행연구 고찰 22 1. 임대료(가격)결정구조에 관한 연구 23 2. 활성화에 관한 연구 25 3. 부동산 공실률에 관한 연구 26 제4절 본 연구의 차별성 31 제3장 실증분석을 위한 모형 설정 32 제1절 회귀분석 32 제2절 자료 선정 34 1. 종속변수 34 2. 독립변수 34 제4장 공실률에 관한 실증분석 36 제1절 기초통계 36 제2절 공실률에 관한 실증분석 결과 37 제5장 결론 및 시사점 41 참고문헌 43 ABSTRACT 45
발행 정보
2019. 건국대학교 대학원 국내석사 학위논문