立地變數가 住居整備事業에 미치는 影響에 관한 硏究 : 釜山市를 中心으로

부산 주거정비사업 추진에 영향을 주는 입지 요인을 분석했다.

立地變數가 住居整備事業에 미치는 影響에 관한 硏究 -釜山市를 中心으로- A Study on an Analysis of Locational Factors to Affect the Process of Residential Improvement Projects - Focused on Busan Metropolitan City - 도시계획⋅조경학과 김 중 돈 지 도 교 수 오 세 경 본 연구에서는 부산지역 내 주거정비사업의 추진이 미미한 문제에 대하여 도시 및 주거 정비 기본계획상 정비예정구역의 지정시 사업추진을 고려하지 않은 채 예정구역을 지정함으로 발생된 문제로 인식하고 향후 예정구역지정시 사업추진가능성을 고려하여 예정구역이 지정될 수 있도록 유도하기 위하여 사업추진에 영향을 미치는 요인을 분석하고 자 하였다. 요인분석을 위하여 본 연구에서는 영향요인변수를 위치적 조건, 지형적조건, 규모적 조건, 입지유형적 조건, 규제적 조건 등 5개의 조건으로 구분하고 12개의 항목을 선정하여 이들 요소들이 사업추진에 어떠한 영향을 미치고 있는 지를 규명하였다. 사업추진영향 분석에 사용한 분석기법으로 입지조건변수에 따라 사업추진의 진행정도를 파악하는 추진실태와 추진특성을 분석하였으며 또한 입지조건변수에 대한 판별분석을 시행하여 사업추진영향요인과 영향의 정도를 통계적으로 나타내었다.

먼저, 사업추진실태를 분석한 결과 재개발의 경우 준공된 구역수는 6개소로서 전체 193개소의 3.1%에 불과하여 사업추진이 매우 느리게 진행되고 있다. 2009년 9월 현재 재건축예정구역의 준공율은 11.7%로서 재개발보다는 높은 준공율을 보이고 있으나 전반적으로 준공율이 낮은 실정이다. 둘째, “2010 부산시 도시정비기본계획”에 의해 설정된 정비예정구역 중 재개발 193개소, 재건축 85개소에 대한 사업추진특성을 분석하였다. 정비구역에 면하는 전면도로 폭에 있어서 최소10m이상 되어야 하고 중심지(상업지)에서의 거리에 있어서는 최대600m이내이어야 한다. 그 이내에서는 거리에 따른 차이를 발견하기 못하였다. 주변토지이용에 있어서 상업이나 APT일 때, 간선도로와의 거리에서는 가까울수록 유리한 것으로 분석되었으나 역세권과의 거리, 초등학교와의 거리에서는 특별한 특성을 발견할 수 없었다. 지형조건에 있어 정비구역의 경사는 재개발의 경우 5~10%, 재건축의 경우 20~25%구간에서 추진률이 가장 높게 나타나 사업성격에 따라 다소의 차이를 보여주고 있으나 대체로 5~25% 경사지의 정비구역지정이 바람직한 것으로 보인다. 지형조건 중 표고의 경우 재개발은 표고의 영향을 많이 받고 있는 것으로 해석되나 재건축은 표고로부터 다소 자유로운 것으로 판단되며 경사향은 서,북쪽향의 추진률이 높게 분석되었다.

단지규모에 있어서 규모가 크면 사업추진에 유리하게 작용하나 사업유형에 따라 다소 다른 차이를 보여주었다. 사업용적률에 있어 용적률의 상승이 사업추진에 절대적인 영향을 미치고 있는 것으로 파악되었으며 특히, 260%이상에서의 사업추진률이 매우 높게 나타났다. 셋째, 사업추진에 미치는 영향요인을 SPSS프로그램을 이용하여 판별분석을 시행하였다. 판별분석결과 재개발의 경우 사업추진에 크게 영향력을 미치는 변수로는 사업용적률, 정비유형, 경사향이 대표적인 요인으로 작용하고 있는 것으로 분석되었으며 전면도로폭, 상업지와의 거리, 역세권과의 거리, 주변토지용도, 경사 등은 사업추진에 크게 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 판단된다. 재건축의 경우 사업추진에 미치는 영향력이 큰 변수로 사업용적률, 표고, 역세권과의 거리, 경사, 주변토지용도변수이며 반대로 영향이 낮은 변수로는 전면도로폭, 상업인접거리, 초등학교인접거리, 경사향 등으로 분석되었다. 재개발/재건축에 대한 변수들의 특성을 비교해 보면 재개발은 몇몇 변수에 대한 의존도가 높으나 재건축은 몇몇 변수를 제외한 대부분의 변수들에 대한 의존도가 높은 특징을 보여주고 있다. 이는 사업지의 성격과 사업방식에 따라 다양한 요인에 의하여 인과관계가 달라지는 특성을 보이고 있어 실제 사업시행에서는 본 연구에서 제시하지 못한 변수에 의해서도 영향을 받을 수 있음을 암시하고 있다.

본 연구에서는 주거정비사업에 미치는 영향을 종합적, 복합적으로 분석하지 못하였다는 단점을 가지고 있으나 사업지의 입지적 조건에 해당하는 각종 변수들이 사업추진에 어떤 영향을 미치고 있으며 그 크기는 어떻게 나타나는지를 규명한 것에 의미를 두고 있다. 주요어 : 주거정비사업, 재개발, 재건축, 입지변수, 추진실태, 판별분석