주택재개발정비사업조합에 제공된 토지 및 건물의 경매절차에 대한 소고

주택재개발정비사업 지역 부동산의 경매절차와 권리승계를 검토했다.

이 글은 대도시를 중심으로 기존 노후주택을 헐고 주거환경을 개선하기위해 대규모의 주택재개발정비사업이 진행되는 지역의 부동산에 대한 경매절차는 통상의 경매절차와 비교해서 어떤 점을 유의해야 하는 지에 대해서실무가의 입장에서 작성한 글이다. 원칙적으로 채무자(소유자)가 주택재개발정비사업조합에 대해 가지는권리와 의무는 경매로 소유권을 취득한 매수인이 승계할 가능성이 높다. 즉경매절차에서 조합원의 부동산을 매수한다면 조합원이 정비사업조합에 대해 가지는 권리와 의무는 그대로 매수인이 승계할 가능성이 높고, 반대로조합원이 아닌 현금청산대상자의 부동산을 매수한다면 향후 조합에 부동산을 제공하고 그 반대급부만 받을 것이다. 이러한 사항들은 부동산에 대한중대한 권리와 의무 사항이므로, 집행법원은 집행절차의 신뢰와 안정을 위해 경매준비과정에서 충분히 조사하여 매수인이 장차 어떠한 권리를 취득할수 있는지 알 수 있게 해 줄 필요가 있다. 또한 감정평가 역시 주택재개발정비사업의 특수성을 반영한 감정이 이루어져야 할 것이다. 경매절차의 진행 중에 기존 건물이 철거, 멸실된 경우 철거된 건물 등에대한 경매절차 , 주택재개발정비사업이 종료되어 이전고시가 된 경우 이전고시가 되기 전(종전 부동산)에 대한 경매절차 등 실무가의 입장에서 어떻게처리해야 할 것인지에 대해 논란의 여지가 많아 앞으로도 지속적인 검토가필요할 것으로 보인다.

또한 경매절차의 신뢰와 안정을 위해 주택재개발정비사업조합과 집행법원간의 원활한 소통을 위한 상호 통지, 청산금 지급 후의 세세한 절차 규정 등도 마련할 필요성이 높아 보인다.

Ⅰ. 검토배경 Ⅱ. 도정법상 주택재개발정비사업의 절차 1. 도시 및 주거환경정비법의 연혁 2. 주택재개발정비사업 시행절차 Ⅲ. 주택재개발정비사업에 제공된 부동산 경매 1. 경매의 준비상 주의할 사항 가. 주택재개발정비사업조합 등 사실조회 (1) 필요성 (2) 사실조회(보정명령) 예시 나. 조합원의 지위 승계 여부 다. 감정 평가(주택재개발정비사업의 특수성 반영) (1) 감정 평가의 취지 (2) 환지와의 유사성 (3) 구체적 감정방법 2. 주택재개발정비사업 진행 단계별 경매절차상 쟁점 가. 관리처분계획 인가전 나. 관리처분계획 인가후 이전고시 이전(주택재개발정비사업에 제공된토지와 건물 중 건물이 멸실된 경우) (1) 건물과 일괄해서 매각가능한지 여부 (2) 건물을 제외해서 매각한 경우 매수인의 지위 (3) 건물의 매각가능성 여부(사견) (4) 구체적 매각 방법 (가) 토지만 매각하는 경우 (나) 토지와 건물을 일괄 매각하는 경우 다. 이전고시가 된 경우 (1) 이전고시 의의 및 법적 효과 (가) 의의 (나) 법적 효과 (2) 이전고시가 부동산 경매절차에 미치는 영향 (가) 토지등기부의 폐쇄 (나) 토지등기부의 폐쇄가 경매절차 장애사유인지 (다) 경매절차에서 부동산 목록의 경정 가능성 (라) 현황조사 및 재감정의 필요성 여부 (마) 매각물건명세서상 말소기준권리 (바) 배당시 관련된 문제 (1) 등기부상 공시되는 권리 (2) 등기부상 공시가 되지 않은 권리 (사) 매각허가결정 후 이전고시가 된 경우 3. 주택재개발정비사업조합에 제공된 부동산의 소유자가 현금청산대상자인 경우 가. 현금청산대상자 및 그 법적 지위 나.