不動産權利分析을 위한 地籍情報의 活用方案 硏究 = (A) Study on the application of cadastral information for analysis of the real estate title

부동산 권리분석을 위한 지적정보의 활용 방안을 연구했다.

본 연구의 목적은 우리나라 지적정보의 유형과 실태를 조사·분석하고, 이를 토대로 효율적인 부동산권리분석을 위한 지적정보의 활용방안을 제시하는데 있다. 이상과 같은 연구목적을 효율적으로 달성하기 위한 연구범위로 시간적으로는 토지조사사업이 시행되어 근대적 지적제도의 시초가 된 1910년부터 현재까지로 하였고, 공간적으로는 우리나라를 대상으로 한정하였으며, 내용적으로는 우리나라 지적정보의 유형과 실태를 중심으로 효율적인 부동산권리분석을 위한 지적정보의 활용방안을 제시하는 것으로 한정하였다. 이상과 같은 연구범위를 효율적으로 조사·분석하기 위한 연구방법으로 접근방법은 역사적 접근방법을 사용하였고, 조사방법으로는 문헌조사법을 사용하였으며, 분석방법은 기술적 분석법 (記述的 分析法)을 사용하였다. 이상과 같은 방법으로 지적정보의 실태를 조사·분석한 결과 부동산권리분석을 위한 지적정보의 활용방안을 직접 활용방안과 간접 활용방안으로 분류하였으며, 이들 활용방안은 다시 물리정보·권리정보·가치정보·이용규제정보로 대별하여 제시하였다.

직접 활용방안으로는 첫째, 물리정보의 직접 활용방안으로 지적공부의 정확한 판독과 실사법을 통한 정보의 수집, 향후 거래사고 방지차원에 대한 물리적 현황의 판례분석 역시 적극 활용되어야 할 것이며, 필지정보시스템과 같은 종합적인 부동산전산망을 통해 대상지역에 대한 이해를 높일 수 있는 범국민적 서비스 차원의 업무전산화시스템이 적극적으로 활용되어야 할 것으로 나타났다. 둘째, 권리정보의 직접 활용방안으로 부동산등기부의 정확한 판독을 기초로 토지관련 정보화사업의 데이터베이스 구축에 따른 부동산관리시스템의 활용과 부동산의 권리관계에 대한 전문지식의 겸비, 임장활동을 통한 권리관계와 소유자의 진실성 확인, 권리분석에 필요한 부동산물권변동 현황을 나타내는 자료 및 소유권이전과 같은 권리변동에 필요한 담보대출, 경매, 자산유동화개발 과정 중 발생하는 권리관계의 연관성을 상호 비교·분석하여 공유하여야 할 것으로 나타났다. 셋째, 가치정보의 직접 활용방안으로 개별공시지가확인서의 정확한 판독과 법률 개정으로 인한 토지 중심의 지가공시 외에 개별주택 및 공동주택의 가격이 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 공공기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 기준을 활용하는 방안도 검토되어야 할 것이며, 권리분석 활동에 앞서 공시지가전산시스템 (ALPA System)을 이용한 사전 정보수집이 필요하다.

넷째, 이용규제정보의 직접 활용방안으로 토지이용계획확인서의 정확한 판독과 국토기본법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지이용규제의 범위를 산지관리법, 토양환경보전법, 자연환경보전법 등에 의한 토지이용에 관한 구역 등의 지정제한과 용도지역 등의 변경제한, 용도지역·용도지구 및 용도구역안에서의 행위제한 등에 대한 내용의 법률적 접근을 좀 더 세부적인 검토를 통한 활용방안이 필요한 것으로 나타났다. 이와는 반대로 부동산권리분석을 위한 지적정보의 간접 활용방안 역시 물리정보·권리정보·가치정보·이용규제정보로 구분하여 제시하면 다음과 같다. 첫째, 물리정보의 간접 활용방안으로 토지표시사항에 대한 각종 정보를 조사·등록하는 과정에 필수적인 지적측량기술의 전문지식이 요구되고 있으며, 대장과 도면의 부본, 일람도, 지번색인표, 결번대장 등과 같이 공시되어지지 않는 정보의 활용이 요구되는 것으로 나타났다. 둘째, 권리정보의 간접 활용방안으로 부동산물권취득에 있어서 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 등기부상에 등록되어 있지 않은 권리변동 사항들에 대한 등재가 요구되며, 부동산등기부 외의 각종 토지관련 장부에 관한 활용이 요구된다.

또한, 등기소에 비치되어 있는 17종의 장부와 각종 인·허가증사본, 조세완납세필증, 법정지상권이나 유치권 등 현재 공부상 나타나 있지는 않으나, 법이 인정하는 권리관계를 증명하는 판결문, 질의응답문서, 기타 공문서로서는 나타나지 아니하나, 직접 사실관계 확인에 의한 증빙서류 등의 활용이 필요한 것으로 나타났다. 셋째, 가치정보의 간접 활용방안으로 부동산 가격 형성에 있어 적용되는 거래사례·임대사례·수익사례·건축사례·감정평가선례 등을 조사·분석하여 향후 활용이 필요한 것으로 나타났다. 넷째, 이용규제의 간접 활용방안으로 토지이용계획확인서를 통한 기본 지식이 갖추어 부동산공법상 용도지역·용도지구·용도구역에 대한 상세한 법적 검토가 선행되며, 토지이용계획확인서에 등록되어 있는 토지이용계획 표시사항에 해당되는 사항에 현재의 토지이용계획사항만을 기재할 것이 아니라, 해당 토지에서 기존의 토지이용에 대한 정보를 함께 공유함으로써 향후 법률상 행위제한을 예측하는 기초자료로 활용되어져야 할 것이다.

국문요약 = ⅰ 목차 = ⅴ 표목차 = ⅷ 그림목차 = ⅷ Ⅰ. 序論 = 1 1. 硏究의 目的 = 1 2. 硏究의 範圍 및 方法 = 2 (1) 연구의 범위 = 2 (2) 연구의 방법 = 3 3. 先行 硏究의 檢討 = 5 Ⅱ. 不動産權利分析의 理論的 考察 = 8 1. 不動産權利分析의 槪念 = 8 2. 不動産權利分析의 性格 = 11 (1) 권리관계를 다루는 활동 = 11 (2) 비권력적 사실행위 = 11 (3) 사후 확인행위 = 12 (4) 주관성과 객관성 = 13 (5) 과학성과 기술성 = 13 (6) 사회성과 공공성 = 14 3. 不動産權利分析의 方法 = 14 4. 不動産權利分析의 必要性 = 15 Ⅲ. 우리나라 地籍情報의 類型과 實態 分析 = 17 1. 物理情報의 現況 = 17 2. 權利情報의 現況 = 24 3. 價値情報의 現況 = 27 4. 利用規制情報의 現況 = 30 Ⅳ. 地籍情報의 活用方案 = 38 1. 直接 活用方案 = 38 (1) 물리정보의 직접 활용방안 = 38 (2) 권리정보의 직접 활용방안 = 39 (3) 가치정보의 직접 활용방안 = 40 (4) 이용규제정보의 직접 활용방안 = 41 2. 間接 活用方案 = 41 (1) 물리정보의 간접 활용방안 = 42 (2) 권리정보의 간접 활용방안 = 42 (3) 가치정보의 간접 활용방안 = 43 (4) 이용규제정보의 간접 활용방안 = 44 Ⅴ. 結論 = 45 1. 要約 및 結論 = 45 2. 向後 硏究課題 = 48 參考文獻 = 49 (Abstract) = 55