건축자산 진흥구역의 지구단위계획 연계 실태 및 개선방안 연구

건축자산 진흥구역 관리계획과 지구단위계획의 연계 실태와 개선안을 연구했다.

(연구배경 및 목적) 2014년에 도입된 건축자산 진흥구역 제도는 건축자산 밀집 지역에 관리계획 수립을 의무화하는 면(面) 단위 건축유산 관리체계이다. 이 관리계획이「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 수립될 경우, 용도 제한 등의 규제와 건폐율 및 부설주차장 설치 기준 완화 등의 인센티브를 결합하도록 규정하고 있다. 그러나 두 계획의 상이한 법체계로 인한 구조적 상충이 실제 운영 과정에서 문제로 나타나고 있다. 이에 본 연구는 건축자산 진흥구역 내 관리계획과 지구단위계획 간의 연계 실태를 분석하고, 구조적 상충 쟁점을 도출하여 실효성 있는 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. (연구방법) 본 연구는 지구단위계획 수립이 완료된 14개 건축자산 진흥구역을 대상으로 한다. 관련 법령 및 지침의 문헌 검토를 통해 제도적 틀을 파악하였으며, 서울 한옥 밀집 지역, 인천 근대건축물 밀집 지역, 대구 향촌동, 나주 읍성권, 대전 이사동의 지구단위계획 결정조서와 관리계획 지침서를 비교·분석하여 연계 실태와 구조적 쟁점을 도출하였다. (결과) 분석 결과, 지구단위계획은 관리계획이 제시하는 특례 기준을 법적으로 수용하고, 관리계획은 재원 조달 등 비법정 영역을 담당하는 상호보완적 구조를 띠고 있었다. 그러나 세 가지 구조적 상충이 확인되었다.

첫째,「국토계획법 시행령」의 부설주차장 완화 대상에 '건축자산 진흥구역'이 누락되어, 인천 및 대구와 같은 근대건축물 밀집 지역에서는 해당 특례를 적용받지 못했다. 둘째, 방화지구와 중첩되는 대구 및 군산에서는 의무적인 내화구조 기준이 목조 근대건축자산의 가치 보전과 물리적으로 상충하였다. 셋째, 서울시의 생태면적률 확보 기준이 한옥의 건폐율 완화 인센티브 활용을 제약하고 있었다. (결론) 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 세 가지 제도적 개선방안을 제안한다. 첫째, 근대건축자산도 부설주차장 완화 혜택을 받을 수 있도록「국토계획법 시행령」을 개정하여‘건축자산 진흥구역’을 명시해야 한다. 둘째, 방화지구 내 건축자산에 대한 조건부 내화구조 완화 특례 또는 화재경계지구 대체 지정을 제도화하여 유산 보전과 방재 규제 간의 상충을 해소해야 한다. 셋째, 서울시의 2026년 조례 개정 사례를 준용하여 진흥구역 내 한옥에 대한 생태면적률 의무 적용 제외를 확대해야 한다. 이를 바탕으로 각 지자체는 제도의 목적과 상충하는 법적 기준을 지속적으로 개정하여 두 계획 간 정합성을 제고하고, 건축자산의 지속가능한 보전·활용을 촉진하는 데 기여해야 한다.

(Background and Purpose) Introduced in 2014, the Architectural Asset Promotion Zone system is an area-based framework for architectural heritage management that mandates management plans for zones with concentrated architectural assets. When this management plan is formulated as a District Unit Plan under the National Land Planning and Utilization Act, it combines regulations such as usage restrictions with incentives, such as relaxed building coverage ratios and off-street parking standards. However, structural conflicts arising from differences in the legal frameworks governing these two plans have emerged during actual implementation.

Therefore, this study aims to analyze the linkage between management plans and district unit plans within Architectural Asset Promotion Zones, identify structural conflicts, and propose effective improvement measures. (Method) This study examines 14 Architectural Asset Promotion Zones where District Unit Plans have been established. The institutional framework was identified through a literature review of relevant laws and guidelines.

Furthermore, the linkage between the two plans and their structural issues were examined through a comparative analysis of the District Unit Plan decision records and Management Plan guidelines of Seoul's hanok-dense areas, Incheon's modern-architectural-dense area, Daegu's Hyangchon-dong, Naju Eupseong, and Daejeon's Isa-dong. (Results) The analysis revealed a complementary structure in which the District Unit Plan legally accommodates the special exception standards proposed by the Management Plan, while the Management Plan addresses non-statutory areas such as financing. However, three structural conflicts were identified.

First, because‘Architectural Asset Promotion Zones’are omitted from the off-street parking relaxation targets in the Enforcement Decree of the National Land Planning Act, areas with concentrations of modern architectural assets, such as Incheon and Daegu could not apply this special exception. Second, in Daegu and Gunsan, which overlap with fire districts, mandatory fireproofing standards physically conflicted with the value preservation of wooden modern architectural assets. Third, Seoul's ecological area ratio standards restricted the utilization of the building coverage ratio relaxation incentive for hanoks.

(Conclusions) To resolve these problems, this study proposes three institutional improvements. First, the Enforcement Decree of the National Land Planning Act should be amended to explicitly specify‘Architectural Asset Promotion Zones’so that modern architectural assets can also receive off-street parking relaxation benefits. Second, conditional fireproofing relaxation exceptions or alternative fire-safety district designations for architectural assets within fire districts must be institutionalized to resolve the conflict between heritage preservation and disaster prevention regulations.

Third, by applying Seoul's 2026 ordinance revision case, the exemption from mandatory ecological area ratio application for hanoks within promotion zones should be expanded. Based on this, local governments should continuously revise conflicting legal standards to enhance consistency between the two plans and contribute to promoting the sustainable preservation and utilization of architectural assets.