상가경매 낙찰가율 결정요인에 관한 연구 : 경기도 지역을 중심으로 = A study on decision factors of store auction price ratio : focused on Gyeonggi-do area

경기도 상가 경매의 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

부동산 경매시장에서 낙찰가율은 시세대비 낙찰가격으로서 중요한 지표로 활용되고 있다. 하지만 낙찰가율은 시장의 상황을 왜곡하고 있다. 그것은 낙찰 후 인수해야 하는 권리 즉, 리스크 프리미엄이 배제되었기 때문이다. 낙찰자가 낙찰 후 온전한 소유권을 얻기 위해서는 인수되는 권리를 해결하여야 한다. 인수되는 권리는 임대차 보증금, 전세권, 관리비체납금액 등이 있으며 낙찰자는 이러한 추가적인 비용을 고려하여 입찰에 참여하기 때문에 낙찰가율은 떨어지게 된다. 이렇게 낮게 형성된 낙찰가율은 경매투자자들에게 혼란을 주고 투자결정을 방해하는 요소로 작용되고 있다. 따라서, 본 연구는 이러한 왜곡현상을 조정하여 실질적인 낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 본 연구의 대상은 2016년 입찰경쟁률 3.48명으로 가장 높았던 경기도지역을 대상으로 연구를 진행하였다. 종속변수로는 낙찰가에 인수되는 비용을 합한 후 감정가액으로 나눈 ‘실질적 낙찰가율’을 사용하였다. 실질적 낙찰가율은 338건의 물건을 전부 권리분석을 후 인수되는 권리의 금액을 도출하였다. 독립변수로는 상권특성, 점포특성, 상가유형, 개발특성, 경매특성으로 나누어 헤도닉 가격 모형을 구축하여 상가경매 낙찰가율 결정요인을 분석하였다.

변수 중 신도시와 개발특성변수는 그동안 선행 연구에서 진행되지 않았던 변수로서 경기도 지역의 특성을 잘 반영한다는 점에서 의미가 있다. 경기도지역은 서울의 대체 주거지로서 분당, 일산, 광교 등 개발지역 혹은 개발예정지역이 다수 존재하는데 이러한 지역은 개발이 되지 않은 지역보다 개발이익에 대한 기대감으로 낙찰가율이 더 높게 형성되는 모습을 보여주었다. 분석결과로는 신도시, 역세권, 건물의 대지면적, 개발예정지역내 상가, 개발예정지 인근 상가는 ‘실질적 낙찰가율’에 양(+)의 영향을 주었고 지하, 단지내 상가, 유찰횟수는 음(-)의 영향을 주었다. 본 연구는 경기도지역의 근린상가 낙찰가율 결정요인을 분석을 통해 그동안 진행되지 않았던 경기도 지역의 상가경매 투자자에게 합리적인 투자방향성을 제시하고자 한다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위 및 방법 4 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 분석 5 제1절 경매 5 1. 경매의 개념 5 2. 경매의 종류 6 3. 경매의 절차 7 4. 경매의 현황 9 제2절 권리분석 16 1. 부동산경매 관련 법 16 2. 부동산 경매 권리 17 3. 부동산경매 배당 19 4. 부동산경매 위험요인 21 제3절 선행연구 분석 24 제3장 연구방법과 분석자료 27 제1절 연구방법의 설정 27 1. 회귀분석 27 2. 회귀분석 모형 28 제2절 분석자료 및 변수설정 29 1. 분석자료 29 2. 변수설정 31 제3절 연구가설 36 제4절 연구의 차별점 38 제4장 실증분석 39 제1절 기초통계분석 39 제2절 분석결과 42 제5장 결론 46 제1절 연구의 요약 및 시사점 46 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 49 참고문헌 50 ABSTRACT 53