소송사례에서 나타난 재건축조합 매도청구권의 문제점과 개선방안 연구 = A Study on the Problems and Improvements on the Right to the Claim for the Sale of the Housing Reconstruction Union in the Lawsuit Cases

재건축조합의 매도청구권 관련 소송 쟁점과 개선방안을 연구했다.

이 연구는 주택재건축사업에 있어서 매도청구제도의 개선방안을 제시함으로써 사업시행자인 조합과 미동의자인 토지등소유자 사이의 법적 분쟁의 가능성을 줄이고, 또 실제 분쟁이 발생한 경우에 이를 합리적으로 해결하고자 함에 그 목적을 두었다. 이를 위해 실제 소송사례에서 내려진 판결들의 내용을 분석하고 이를 쟁점별로 유형화하여 중요한 문제점 4가지를 선별하였다. 그리고 위 4가지 문제점을 세부적으로 논하면서 그에 대한 개선방안을 연구하였다. 첫째로, 매도청구권을 행사하는 시기나 기간의 규정이 너무 단기이어서, 조합과 미동의자 양측에 불합리한 현상을 초래하고 있다. 조합으로서는 여건과 준비가 덜 된 상황에서 시일에 쫓기어 급하게 상대방에게 확답을 구하고 소송을 제기하여야 하는 상황이고, 미동의자 입장에서도 충분한 정보나 숙고의 기간이 없이 재건축 참가 여부를 급하게 확답해야 하는 문제가 있다. 둘째로, 시가산정문제는 개발이익의 포함 여부, 감정인들마다 시가산정 결과의 큰 편차, 시가산정 절차에 있어서의 법원의 미흡한 관여 등이 원인이 되어 끊임없는 분쟁거리로 이어져 왔다. 셋째로, 조합설립절차에 큰 하자가 있음에도 대법원은 설립인가처분이 취소되거나 무효인 경우에 한하여 매도청구를 부적법하다고 보고 있기에 미동의자들의 권리보호에 미흡한 문제가 있다.

넷째로, 조합이 자금부족 등의 사유로 대금 지급을 지연하고 또 이에 대응하여 미동의자는 법률지식의 부족으로 지연손해금 등을 제대로 받지 못하는 현실이며, 조합 입장에서 등기이전을 받더라도 권리제한등기가 말소되지 않아 완전하지 못한 소유권을 이전받는 문제도 있다. 위와 같은 4가지 문제들에 대한 개선방안을 제시하고자 선행 연구자들의 연구와 일본의 논의를 참고하여, 실현가능하고 합리적인 개선방안들을 제시하였다. 재건축사업의 무대에는 조합과 조합원, 조합설립미동의자, 시공사, 정비업체, 지방자치단체 등 각자 이해관계를 달리하는 여러 당사자들이 등장한다. 이들의 여러 이해관계를 조정하면서도 합리적으로 재건축사업을 추진할 수 있도록 제도적으로 지원하는 일이 쉬운 일은 아니다. 앞으로 재건축사업 및 매도청구권 관련 문제점들을 개선해 나감으로써 도시정비사업에 있어서 더 나은 미래를 열어 가는데 지혜를 모을 필요가 있다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 제3절 선행연구 5 제2장 이론적 고찰 11 제1절 재건축과 재개발에 관한 일반적 고찰 11 제2절 매도청구권과 수용권에 관한 일반적 고찰 19 제3절 일본의 재건축법제와 매도청구권에 관한 일반적 고찰 41 제3장 소송사례의 현황 분석 51 제1절 분석대상 소송사례 현황 51 제2절 소송사례 현황분석 결과 52 제4장 소송사례 분석에 기한 문제점과 개선방안 57 제1절 최고절차 및 매도청구권 행사기간 57 제2절 시가산정절차 79 제3절 조합설립(변경)인가처분의 하자 93 제4절 대금미지급 및 권리제한등기 전이 111 제5장 결론 124 제1절 연구의 요약 및 시사점 124 제2절 연구의 한계 및 후속연구 127 참고문헌 130 부록 133 ABSTRACT 163