문화재 보호구역의 주민손실보전을 위한 개발권 양도제 도입방안 연구 : 파주 교하향교를 중심으로

문화재 보호구역 규제에 따른 손실을 보전하기 위한 개발권 양도제를 연구했다.

본 연구의 목적은 역사적?문화적으로 보존가치가 높은 문화재를 보존하면서 문화재 보호구역 지정에 따른 규제손실 정도를 파악하고, 이를 보정하기 위한 수단으로서 개발권 양도제의 도입방안을 제시하는 것이다.본 연구는 내용적으로 지역?지구제도의 규제로 인한 사유재산권 침해와 손실보장제도로서 개발권 양도제도에 대한 외국사례의 문헌검토 및 사례연구와 파주시 지방문화재(경기도지정)인 교하향교를 대상으로 이를 보존함에 따라 발생하는 보호구역내의 규제와 수용지역의 용적율 수용능력을 분석하였고 시간적으로 2007년 12월을 기준하여 현재 파주시 교하향교 인근의 파주 금촌(2)택지개발지구 개발계획 완료(준공)가 2007년 12월로 도시화가 완전히 형성되어 도심 내 문화재 보존을 위한 개발권 양도제의 적용을 실시하였다.먼저 문화재 미이용용적을 통한 개발권 산정 방법에서 개발권은 38,574㎡이었고 지가차액을 통한 개발권산정 방법에서 개발권 총액은 24,925,868,200원이었다. 이를 기초로 수용능력을 검토한 결과 문화재미이용 방식에서 추가용적율은 12.35%였고 지가차액방식의 경우 추가용적율은 파주시 부동산협회 자료의 단위 면적당 분양가 2,650,000원과 단위면적 당 건축비 및 사업자 이윤의 합 100만원 ~ 200만원 중 150만원일 경우는 6.84%이며 동일 조건 하 임의의 단위면적당 분양가가 300만원일 경우는 5.24%이다.

이를 비교해보면 실험에 동원된 두 가지 개발평가방식 중 미이용용적방식에 비해 지가차액 방식이 수용지역에 적은 부담을 줄 것으로 분석 되었다.또한 모의시험을 근거로 볼 때 송출지역 면적이 수용지역 면적보다 크면 클수록 송출지역 인근지가가 크면 클수록 수용지역에 추가되는 용적율은 감소하는 것으로 분석되었다.따라서 개발권 양도제를 우리나라에 도입하되 이를 제도적으로 성공시키기 위해서는 우리사회에서 합리적인 제도가 되도록 제도 적용상한계를 극복하고 제도시행을 위한 선결과제에 대한 충분한 고려가 필요하다.아울러 제도시행을 위한 근거법령마련과 시장성 확보 방안에 세세한 관심을 갖는다면 개발권양도제 설계를 통해 별다른 보상없이 강한 토지이용규제가 이루어짐으로서 상당한 규제 손실을 겪고 있는 지역의 문제를 어느정도 해결할 수 있을 것이다.그러나 이때 주의 할 것은 모든 규제지역을 한꺼번에 전면적으로 시행하기보다는 성공가능성이 큰, 작은 사례부터 시행하여 성공사례를 만드는 것이 개발권양도제를 우리나라에서 적용할 수 있는 관건이라 하겠다.