宅地開發地區 內 단독주택지 土地利用變化에 관한 硏究 : 光州廣域市 택지개발지구를 중심으로

광주 택지개발지구 단독주택지의 계획 대비 토지이용 변화를 분석했다.

본 논문은 光州廣域市 택지개발지구 내 단독주택지에서 나타나는 토지이용 변모현황을 살펴봄으로써 계획과 실행의 차이점을 파악하고자 하였다. 택지계발사업지구인 光州廣域市 두암지구, 문홍지구, 일곡지구를 대상으로 비교 분석한 결과를 종합해 보면 다음과 같다. 첫째, 지구별 용도구성비는 1980년대의 두암지구에는 주거지 전용용도로써 단독주택이 主를 이루고 있으며, 1990년대 이후 문홍지구와 일곡지구에 있어서 주거의 형태로써 병용주택이나 다가구주택이 나타나고 있다. 이는 소유주가 주거용 단독주택지에 이윤추구를 위해 상업기능의 용도를 혼용하고 임대를 위한 주택을 건설함으로 나타나는 현상이다. 둘째, 시간에 따른 변화는 1980년대 두암지구의 경우 단독주택이 계획과 동일하게 나타나며, 시간의 진행에도 특별한 변화를 보이지는 않고 있다. 1990년대 문홍지구는 택지개발이 성숙된 단계로 지구중심부에서 상업용도로의 변화가 많이 보이며 地區 외곽에서는 계획과 동일하게 일어나고 있다. 개발의 진행단계인 일곡지구는 중심상업과 공동주택을 주위로 병용주택의 개발이 먼저 일어나고 있으며 지구외곽의 주거지개발은 진행단계를 보이고 있으며 시간이 지남에 따라 문홍지구와 비슷한 특성을 나타내고 있다. 셋째, o 분할-실제사용공간의 연구조사에 의하면 1층이나 2층 공간을 칸막이 벽으로 분할하여 공간을 재분배하고 이렇게 재분배된 공간은 각각 다른 용도로 사용하고 있다.

o 용도변경-전용주거용으로 계획(허가) 되어진 방이나 주방공간은 상업용 공간으로 변용하여 사용되고 있다. o 증축·假건물-조립식 건축재료를 이용하여 주차장용도나 조경을 위한 공간에 無許可 건물을 증축함으로써 건폐율에 위배되는 공간이 늘어나고 있다. 넷째, 문홍지구 단독주택지 블록 안쪽과 1층은 많은 변화를 나타내고 있으며 개발 진행단계인 일곡지구는 개발잠재력을 고려해서인지 1층보다 2층 이상에서 먼저 변화가 일어나고 증축에 의한 변화는 일어나고 있지 않다. 이 결과에 따르면 토지이용계획의 실행 후 주거지에 대한 관리가 안되고 있음을 알 수 있다. 따라서 토지이용계획에서 주변여건을 고려한 용도지정의 세분화와 주거지에서 나타나는 상업성과 건폐율에 관한 보다 면밀한 관심과 연구가 이루어져야 할 것으로 생각되어진다. This study aims to examine how the land use has been changing in detached housing area of housing estate in Kwangju, and to explore the differences between the plan and practice. For these objectives, Du-am, Mun-heung, and Il-gok estates in Kwangju are selected as the objects of the study.

The results of the investigation and analysis can be summarized as follow. 1) Comparing the estates, detached housing, as a pure residential use, had predominated over the Du-am estate done in the 1980s. Mixed-use housing and multi family housing, however, have dominated in Mun-heung and Il-gok estate done in the 1990s. The reason is that the owners have added commercial functions to pure residential area and built housing to rent in pursuit of profits. 2) With the passage of time, detached housing have come to dominate the Du-am estate by the 1980s as a plan intended, and there have been no distinct change found.

In the 1990s, housing estate development has reached a mature stage in Mun-heung estate where the center of estate has shown the great conversion of detached housing into housing for commercial purposes, while the development of outer areas have been progressed according to the original plan. In Il-gok's which is under developing, mixed-use housing are being built before anything else around the center of commercial districts, and collective housing, and the development of residential area outside estate is now on progress. It turns out that Il-gok estate shares these characteristics with the Mun-heung estate, as time goes by.

3) · Subdivision : According to the investigation in real-used space, space in the 1st or 2nd floor is reallocated by dividing space into two by the screen wall, and thus the reallocated space is being used for different purposes in one building. · Alteration of use : room or kitchen planned for pure residential housing has been changed into space for commercial purposes. · Extended building, Provisional building : Building coverage ratio has been increased in the site for parking or gardening by enlarging non-permitted building with prefabricated building materials. 4) There has been great change going on inside detached dwelling area of Mun-heung estate and in the 1st floor of building.

On the other hand, in Il-gok estate under developing, the change is found in the 2nd floor or more, earlier than in the 1st floor with consideration of potential development, but the change by extension has not found. In Judging these facts, it can be inferred that a plan for land use has not been in force properly in residential area. It is desirable to subdivide the land with consideration of the circumstance, and to study carefully the commerciality and building coverage in residential area.