역사·문화도시의 용적률거래제 연구

역사·문화도시의 용적률 거래와 문화유산 규제를 연구했다.

우리나라 도시의 발전과정에는 국가문화유산의 보존을 위한 규제의 필요성과 더불어 주민의 재산권 침해라는 민원문제가 함께하고 있다. 특히, 서울시, 수원시에서는 원도심이라고 할 수 있는 곳에는 이러한 문제가 많다. 그리하여 본연구는 국가문화유산의 보존을 위한 규제와 주민의 재산권 침해 논란이 현실적으로 있는 ‘수원화성지구’를 연구대상 지역으로 하였다. ‘용적률거래제’는 국가유산의 보호를 위해 규제받고 있는 지역의 규제용적률 또는 미사용한 용적률을 이를 필요로 하는 개발지역에 파는 제도이다. 본 연구는 “본연구지역의 ‘송출이 가능한 용적률 가치’는 어느 정도인가”가 첫 단계의 연구문제다. 그리하여 2023년을 기준으로 수원화성 내부마을의 ‘표준지’ 124개의 ‘규제용적률 가치’와 ‘미사용 용적률 가치’를 산출하였다. 또한, 규제가 없는 건축의 규모도 설계하여 규제 정도를 검증하였다. 그 결과, ‘규제용적률 가치’는 일반상업지역 64개 필지에서 400%로, 1필지당 평균 648,099,419원이다. 그리고, ‘미사용 용적률 가치’는 제1중 일반주거지역 60개 필지에서 108%로, 1필지당 평균 158,292,054원이다. 또한, 일반상업지역의 경우는 ‘규제용적률’ 400%와 ‘미사용용적률’ 231%가 합산되므로, 631%이고, 송출이 가능한 용적률 가치가 1필지당 평균 1,022,376,830원이다.

이는 ‘표준공시지가’를 기준액으로 한 것으로 ‘지기 기준 산정방식’을 통한 용적률 가치를 산출한 것이다. 그런데, 이는 본 연구지역의 124개의 ‘표준지’만을 대상으로 용적률 가치를 산출한 것이기에, 전체 5,496필지(상업지역; 2,140, 주거지역; 3,356)를 모두 산출하면, 매우 큰 가치를 가지게 될 것이다. 두 번째 연구문제는, “일반 시민들은 ‘용적률거래제’를 도입한다면 과연 그 효과를 어떻게 생각할까”라는 것이다. 그래서 시민의식조사와 분석을 했다. 시민의식조사는, ‘보존’과 ‘개발’을 독립변수로 하고, 역사･문화도시의 ‘지속가능발전’을 종속변수로 하였으며, 과연 ‘용적률거래제’를 매개변수로 하였다. 그리고, 시민의식조사는 통계적 기법을 이용하여 분석하였다. 설문 조사의 모집단은 ‘층화임의추출법’으로 하였으며, 총 315명이다.

설문 수집의 기간은 2024년 3월 15일부터 4월 18일까지 35일간이다. 통계분석의 과정은 유의한 영향을 기반으로 결과를 도출하고, 분석결과의 검증을 통하여 거주지별 차이를 보였지만, 다음과 같은 결과가 나왔다. 1) 결과 1, 역사･문화도시에서 “주민의 재산권이 우선한다.”라는 ‘개발’이 ‘지속가능발전’에 미치는 영향에서 ‘용적률거래제’는 ‘완전매개효과’가 있다. 2) 결과 2, 역사･문화도시에서 “국가유산이 우선한다.”라는 ‘보존’이 ‘문화가치’를 기반으로 ‘지속가능발전’에 영향을 미쳤으며, ‘용적률거래제’도 ‘지속가능발전’에 영향을 미쳐서 ‘용적률거래제’는 ‘부분매개효과’가 있다. 3) 결과 3, 역사･문화도시에서 ‘보존’이 ‘지속가능발전’에 미치는 영향에서 ‘용적률거래제’의 ‘효과’ 중 ‘제도가치’와 ‘경제가치’는 ‘매개효과’가 없다. 연구의 결과, 규제의 당사자인 수원시는 ‘본 연구지역의 송출이 가능한 용적률 가치’를 주목해야 한다. 그리고 ‘규제’와 ‘보상’이 공존해야만 진정한 ‘지속가능발전’하는 역사･문화도시이다! 라는 시민의식을 정책에 반영하여 ‘용적률거래제’의 도입을 적극적으로 추진해야 할 것이다. 이러한 결론의 사유는, 수원시의 경우 국가유산 보호로 인한 주민의 재산권 손실에 대한 ‘보상’은 재정부담으로 어렵기 때문이다.

또한, 이를 국가적 차원으로 확대할 경우, 국가유산의 보호가 필요한 도시(서울･경주･공주･부여･익산) 또한 정도의 차이는 있지만, 수원시의 경우와 다르지 않기 때문이다. ‘용적률거래제’의 효능을 정책에 반영하면, 현세대는 물론이고 미래 세대에게도 더욱더 나은 삶을 누릴 수 있도록 지역의 ‘발전’은 물론이고, 국가와 인류 전체 역시 ‘지속가능발전도시’의 결과로 발현될 것이다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 1 항 연구의 배경 및 연구문제 1 제 2 항 연구의 목적 4 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5 제 1 항 연구의 범위 5 제 2 항 연구의 방법 6 제 2 장 선행연구 및 해외사례 검토 8 제 1 절 선행연구 8 제 1 항 용적률거래제 및 용적률 가치 산정방식 8 제 2 항 역사･문화도시 및 지속가능발전도시의 정의와 특성 22 제 2 절 용적률거래제의 해외사례 32 제 1 항 독일, 프랑스, 영국의 사례 33 제 2 항 미국, 일본의 사례 36 제 3 항 해외사례의 시사점 45 제 3 절 제도도입에서 시민의식조사의 필요성 47 제 1 항 시민의식조사의 필요성 47 제 2 항 시민의식조사 통계분석의 용어정리 48 제 3 장 수원시 특성 및 송출 가능한 용적률 가치산출 53 제 1 절 수원시의 특성 53 제 1 항 수원시 도시관리계획 현황 54 제 2 항 수원시 특성의 종합 및 시사점 67 제 2 절 연구지역의 송출 가능한 용적률 가치산출 71 제 1 항 송출 가능한 용적률 가치산출 기준 71 제 2 항 송출 가능한 용적률 가치산출 및 검증 76 제 3 항 송출 가능한 용적률 가치산출의 시사점 90 제 4 장 시민의식 조사 및 분석결과 93 제 1 절 시민의식조사 연구절차 및 분석방법 93 제 1 항 연구절차 93 제 2 항 분석방법 95 제 2 절 시민의식조사 조사결과 96 제 1 항 조사대상자의 일반적 특성과 빈도분석 96 제 2 항 조사 도구의 적합도와 신뢰도 검증 101 제 3 항 상관관계 분석 및 기술통계분석 104 제 4 항 측정 도구의